|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[18 апреля] Горняки УК «Кузбассразрезуголь» установили всероссийский рекорд по транспортировке горной массы самосвалом БЕЛАЗ
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 7 от 24.03.2009
На первом месте по количеству обращений предпринимателей за помощью в Кемеровское областное отделение ОООМСП «ОПОРА России» – препоны со стороны местных властей в реализации права предпринимателей по приватизации объектов государственной и муниципальной собственности. О том, какие возможности решения этой проблемы существуют и о первом опыте «побед» предпринимателей, рассказывает управляющий представительства Бюро по надзору за соблюдением прав предпринимателей при Кемеровском областном отделении «ОПОРА России» Станислав ЧЕРДАНЦЕВ.
– Главной на сегодня проблемой, как показала проводимая нами с 22 января по 27 февраля «горячая линия», стало проведение льготной приватизации – за месяц кемеровское бюро получило от предпринимателей 47 обращений по этим вопросам. Эти обращения позволяют определить основные проблемы в реализации закона № 159-ФЗ и выявлять недостатки законодательства в этой сфере отношений. Так, отсутствие устоявшейся правоприменительной практики лишает предпринимателей возможности в полном объёме воспользоваться предоставленным им правом льготной приватизации. Продолжение процесса расторжения договоров аренды с предпринимателями в одностороннем порядке – часто по совершенно абсурдным основаниям – и проведение аукционов по продаже имущества по принятым ранее (до вступления закона в силу) планам. Отсутствие в законе прямых норм позволяет КУМИ манипулировать процессом льготной приватизации.
– Федеральный закон определил, что практика реализации отношений в сфере льготной приватизации будет определяться муниципалитетами на местах. Однако далеко не все к настоящему времени приняли соответствующие правовые акты. Нам известно, что первыми в этом стали Новокузнецкое, Кемеровское и Юргинское городские муниципальные образования. Информация о том, насколько критерии подхода к применению закона прописаны в правовых актах других муниципалитетов, у нас отсутствует. Есть обращения предпринимателей с жалобами из Осинников, Белова, Прокопьевска, Тяжина, Тисуля, Кемеровского района. Наиболее распространённый отказ – до 80% – в праве на льготную приватизацию связан со ссылкой на п. 2 ст. 3 закона, содержащий весьма размытое понятие: «арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока». Решение проблемы здесь лежит опять-таки в принятии муниципалитетами собственных правовых актов.
Отметим, что отказ в праве на льготную приватизацию вовсе не ставит крест на возможности для предпринимателя приватизации как таковой. Такой отказ ограничивает его шансы и ставит бывшего арендатора помещения в один ряд с другими претендентами на его выкуп – в условиях аукциона. Льготная же приватизация позволяет производить выкуп по рыночной цене, определяемой независимым оценщиком.
Если все условия аренды предпринимателем государственного или муниципального имущества соответствуют закону и дают ему право на льготную приватизацию, порядок действий достаточно прост. Пишется соответствующее заявление в органы муниципального образования о реализации преимущественного права. В соответствии с законом его должны рассмотреть и дать письменный ответ. При положительном ответе в адрес предпринимателя высылается проект договора купли-продажи. А если в своём заявлении будущий собственник указывает на желание выкупа имущества в рассрочку (закон Кемеровской области позволяет это на срок до 5 лет), то дополнительно и договор залога.
Если ответ отрицательный, в нём обязательно должны содержаться причины отказа. В этом случае у предпринимателя появляется право обжаловать такой отказ либо в прокуратуре, либо в арбитражном суде. Главное – доказать, что данный отказ нарушает права предпринимателя на осуществление своей законной деятельности. Повторюсь, что в тех муниципальных образованиях, где уже приняты соответствующие правовые акты, всё происходит лишь в рамках схемы «предприниматель – КУМИ».
Одним из наиболее удачных примеров в решении проблем стали недавно действия индивидуального предпринимателя из Юрги, обратившегося к нам с проблемой в реализации своих прав по осуществлению льготной приватизации муниципального имущества. Впоследствии Юргинский городской округ стал первым из муниципальных образований области, где был принят правовой акт, определяющий понятие «надлежащего порядка».
Как это делалось в Юрге
В начале октября прошлого года в Кемеровское областное отделение «ОПОРЫ России» обратился индивидуальный предприниматель из Юрги Владимир Владимирович Вихров. Он просил оказать содействие и помочь разрешить конфликтную ситуацию, которая сложилась у него с КУМИ.
Комитет выставил арендуемое Вихровым нежилое помещение на продажу через аукцион, лишив последнего приоритетного права на выкуп. По сведениям предпринимателя, его права были этим ущемлены в нарушение закона РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Это заявление подтверждалось документально.
Первый договор аренды нежилого помещения площадью 71,5 кв. м по адресу Московская улица, 40 был заключён КУМИ Юрги с предпринимателем Вихровым ещё в январе 2002 года. Помещение использовалось под мастерскую по ремонту и пошиву обуви. Срок действия этого договора постоянно продлевался дополнительными соглашениями. В конце декабря 2007 года был заключён новый долгосрочный договор аренды сроком до 1 января 2011 года, прошедший госрегистрацию в учреждении юстиции. А 12 августа 2008 года Владимир Вихров подал в КУМИ заявление, в котором просил предоставить ему на основании закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. преимущественное право на приобретение арендованного имущества (то есть помещения, которое он арендовал более 6,5 лет).
Арендодатель в реализации преимущественного права арендатору отказал. Причина –якобы имеющаяся задолженность по оплате аренды в период 2006-2007 годов. Помещение мастерской было включено в перечень объектов недвижимости для продажи.
Обращение ИП Вихрова с представленными им документами было изучено специалистами «ОПОРЫ России». Они пришли к выводу о необходимости провести дополнительную правовую оценку ситуации.
Согласно ст. 3 закона 159-ФЗ «субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком» при соблюдении нескольких условий.
Во-первых, арендованное имущество должно находиться в их временном пользовании непрерывно в течение 3-х и более лет до дня вступления в силу Федерального закона в соответствии с договорами аренды (закон вступил в силу с
5 августа 2008 года). Арендная плата в течение всего срока должна перечисляться надлежащим образом. Площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов РФ предельные значения. Арендованное имущество не должно быть включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Как же все эти условия соотносились с ситуацией предпринимателя Вихрова? Её правовая оценка дополнительно осложнялась не только отсутствием практики реализации закона № 159-ФЗ, но и несогласованностью терминологии, используемой в законе и других законодательных актах (в том числе и ГК РФ). Отсутствие определения термина «надлежащий арендатор» с чёткими критериями оценки позволило должностным лицам местного самоуправления по-разному трактовать положения закона. Сам же факт выставления арендованного помещения на продажу лишал его арендатора возможности реализовать преимущественное право выкупа. При этом мотивированного ответа об обстоятельствах отказа в преимущественном праве выкупа имущества от КУМИ так и не прозвучало.
Ссылка на то, что «в 2006-2007 годах арендатором допускались задержки по уплате арендных платежей», ничем не подкреплена. Требования о взыскании задолженности (0,7% в день по договору аренды) арендодателем не выдвигались. Штрафные санкции (10% от суммы годовой арендной платы) не применялись. Право расторжения договора в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы использовано не было. Более того, в лицевых счетах арендатора за период с 2004 по 2008 год показатели «Аренда – задолженность» и «Пеня» имеют показатели «0.00», что явно показывает надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей перед арендодателем в части внесения платежей.
Исходя из всего этого, Кемеровское представительство Бюро по надзору за соблюдением прав предпринимателей при ОООМСП «ОПОРА России» обратилось в прокуратуру Кемеровской области с просьбой дать правовую оценку конфликтной ситуации между предпринимателем Вихровым и КУМИ Юрги. И право преимущественного выкупа арендуемого помещения Владимиру Вихрову было предоставлено.
Самое отрадное – Юргинский горсовет народных депутатов своим решением от 28.11.2008 г. № 12 принял «Положение о приватизации муниципального имущества в муниципальном образовании «Юргинский городской округ». Ст. 6 этого Положения детализирует подход к субъектам малого и среднего предпринимательства в плане реализации ими своих прав на преимущественное право приобретения арендуемого муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Пункт 1.2 той же статьи в частности чётко определяет критерии того, что надлежит считать перечисление арендной платы надлежащим образом.
По словам Станислава Черданцева, с момента принятия этого положения в Бюро по надзору за соблюдением прав предпринимателей от предпринимателей Юрги не поступало больше ни одного обращения по вопросам приватизации.
Подготовил
Сергей Волков
|
Деловые новости[18 апреля] Теле2 увеличит количество 4G частот в крупных городах Кузбасса
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
