Последние несколько недель напряжение на ипотечном рынке и рынке недвижимости нарастает. Представители крупных банков активно участвуют в заседаниях «круглых столов» и даже  организуют собственные конференции на тему перспектив ипотечного кредитования, чего до сих пор не наблюдалось. Игроки помельче зачастую отказываются от комментариев на эту острую тему. Такое поведение банков наглядно демонстрирует, у кого какие проблемы.

 После падения индексов на фондовых биржах, ухудшилась ситуация и в банковской сфере: приток иностранных денег почти иссяк, и кризис ликвидности разыгрался с середины сентября с новой силой. В первую очередь возникшая ситуация отразилась на ипотеке – продукте, напрямую зависящем от наличия дешёвых и длинных денег. Осенью 2007 года банковские специалисты предрекали, что американский ипотечный кризис вызовет трудности у некоторых небольших банков, а кто-то даже может быть, уйдет с этого рынка, но серьёзных изменений, по крайней мере, на уровне региона ещё не чувствовалось. Сейчас же эти последствия после новой волны кризиса стали очевидны. Самое явное их проявление –  приостановка ипотечного кредитования в ряде довольно заметных кредитных учреждений, как например, банк «Абсолют», «Московский банк реконструкции и развития» и других. Приостановка эта временная, отмечают специалисты, но как долго она продлится, не говорит никто. Остановило выдачу ипотеки и областное «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).

«В настоящее время, как со стороны Правительства РФ, так и со стороны  АИЖК делается всё возможное для того, чтобы поддержать ипотечный рынок России. Как уже известно, на федеральном уровне принято решение о выделении АИЖК 60 млрд. рублей, которые по решению Наблюдательного совета федерального Агентства направлены на увеличение его уставного каптала. Безусловно, эти меры будут способствовать повышению стабильность рынка ипотечного кредитования, дальнейшему развитию системы рефинансирования, в том числе путём рефинансирования как ранее выданных, так и вновь выдаваемых ипотечных кредитов. Поэтому, мы надеемся, что работа по выдаче кредитов в АИЖК Кемеровской области в ближайшее время стабилизируется», – комментирует ситуацию директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» Галина Миронова.

Ставки – вверх

Те же банки, кто решил обойтись без тайм-аута, активно вносят коррективы в свои ипотечные программы. Самым заметным изменением, стало, конечно, повышение процентных ставок по жилищным кредитам. На это пошли не только коммерческие, но и лидеры рынка – государственные банки. Так, с 1 октября Сбербанк повысил процентные ставки на 0,75-2,25 процентных пункта, ВТБ24 с начала октября увеличил ставки на 0,7 процентных пункта и ввёл надбавки к базовой процентной ставке для некоторых категорий клиентов. В среднем же по рынку процентные ставки выросли на 2-4 процентных пункта и составляют 15-16% годовых.  Причём банки и АИЖК вводят более сложные тарифные системы, где стоимость кредита будет зависеть от множества факторов: стоимости жилья, размера первоначального взноса, срока кредита, суммы кредита и пр.

Надо отметить, что процесс повышения ставок начался не в сентябре, а ещё весной текущего года, но был не столь значителен. Стоимость кредитов увеличивалась, как правило, на 0,5-1 процентный пункт. Сегодняшнее же изменение стоимости кредитов отбросило рынок на несколько лет назад. Так, по оценкам экспертов, в 2004 году – начальном периоде развития ипотеки, средние ставки по жилищному кредиту достигали 17%, в 2005 году они снизились до 14-16%, затем в самый пик роста рынка в 2006-2007 годах ставки упали сначала до 13%, а потом и до минимальных 10,9%.

Тот уровень ставок, к которому рынок вернулся сегодня, отнюдь не предельный, утверждают банковские специалисты, и до конца года вероятны колебания в сторону повышения.

Порог доступности

Ипотека, которую банки и их партнёры активно продвигали последние годы, и каждый раз рапортовали о повышении её доступности, снова становится малодоступной. Причём, виной тому не только стоимостные условия. Как говорят банковские специалисты, кредитная политика должна стать более консервативной и взвешенной. А это означает как отказ от более рискованных с точки зрения банков продуктов, так и ужесточение требований к клиентам.

Об ипотеке без первоначального взноса сегодня уже можно забыть, как и о взносе в 10%. «Порог входа в ипотеку» повысил все банки, у кого он был демократичным. Сейчас минимальный взнос составляет, в среднем 20%.  Максим Строганов, заместитель управляющего филиала №1 «Московского залогового банка» считает, что если клиент собирается кредитоваться без первоначального взноса, то вряд ли это будет ответственный заёмщик. А Сергей Скоробогатько, начальник отдела ипотечного кредитования Кемеровского филиала банка ВТБ24, говорит, что, повысив планку для входа в ипотеку, банк обезопасит себя на случай падения цен на недвижимость. Ведь заёмщик, у которого нет первоначального взноса или он очень маленький, нередко берёт ипотеку в банке на авось: дали – хорошо, не дали – подожду ещё или пойду в другой банк. И если дать такому клиенту кредит, а цена на его квартиру упадёт, то ему выплачивать за неё деньги станет просто неинтересно.

Жёстче стали банки подходить и к анализу самого потенциального клиента. Повышенное внимание банковские специалисты будут уделять сфере занятости, и учитывать отраслевые риски. Особенно несладко придётся частным предпринимателям – шансы на получения кредита у них снизятся. Большое значение будет иметь, какие справки может предоставить клиент, какой доход у поручителей (если он есть) и кто созаёмщики – скорее всего, в качестве созаёмщиков не будут приниматься лица, не являющиеся собственниками приобретаемой или закладываемой недвижимости. Таким образом, резюмирует Ольга Гайнетдинова, управляющая Кемеровским филиалом ОАО «Промсвязьбанк», больше преимуществ будет  у клиентов со сложившейся положительной кредитной историей, с доходом, который они могут подтвердить официальными справками, и имеющие «хороших» поручителей и созаёмщиков.

Сужение предложений

Сократится и продуктовая линейка ипотечных кредитов. Уже сейчас банки сворачивают кредитование загородной недвижимости, а главное – строящегося жилья.

Этот рынок всегда был непростым для банкиров. При высоких объёмах строительства, недвижимость на первичном рынке стоила порой дешевле, чем на вторичном, соответственно, на первичное жильё был большой спрос. Но как бы ни хотели банки работать на этом рынке, им мешало то, что многие застройщики не удовлетворяли внутренним требованиям банков по времени работы на рынке, количеству сданных в срок строительных объектов, наличию материально-технической базы. Также некоторые строители не всегда работали в рамках федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...»,  и не могли гарантировать, что в срок сдадут свой объект. В общем, банковские специалисты всегда оценивали «первичку», как более рискованную, а в текущей ситуации, когда застройщиков кредитуют неохотно, и некоторым, возможно, придётся заморозить проекты, на такие риски банки уже идти не готовы.

Причём от ипотеки на строящееся жильё отказываются даже признанные лидеры этого рынка. В частности, с 3 октября ВТБ24 ввёл мораторий на приём заявлений по кредитам на приобретение строящегося жилья, при том, что ипотека на стадии строительства занимала до 40% ипотечного кредитного портфеля филиала. У филиалов других крупных универсальных банков, доля «первички» не превышала в среднем 20-30%.  Выходом, для желающих всё же купить новую квартиру, остаётся тот вариант, который выгоден и интересен и самим банкам: застройщик после окончания строительства оформляет квартиры на себя, и продаёт их уже на вторичном рынке. Так, кстати, работают трест «Кемеровопромстрой» и «СДС-строй». «С таким жильём нам удобней всего работать, – отмечает Елена Светличная, директор операционного офиса «На Весенней» банка «Кедр», – риск меньше и залог более ликвидный».

Теряет смысл, в текущих условиях, по словам Сергея Скоробогатько, и  программы рефинансирования ипотеки. Те, кто взяли кредит год-два назад, сейчас в более выгодных ценовых условиях, чем нынешние заёмщики. Затормозится также развитие ипотеки на коммерческую недвижимость, которая и без кризиса, работала лишь в небольшом количестве банков из-за проблем с оформлением земли под объектами.

Недвижимость «встала»?

 Сейчас специалисты спорят, что ждёт рынок недвижимости, и как на него повлияет ситуация с ипотекой и наоборот, каково будет влияние колебаний цен на жильё, на ипотечное кредитование. Риэлторы предрекают падение цен на вторичном рынке, особенно, на «хрущёвки». По оценкам директора агентства недвижимости «Жилфонд» Рината Хаметова, к марту следующего года цены могут упасть на 20-30%.

Из-за отказов в выдаче ипотеки у многих клиентов агентств недвижимости сделки «повисли», и рынок фактически «встал», поэтому чтобы сбыть эти объекты, возможно, придётся снижать цены. 

Впрочем, по мнению Владислава Разумова, руководителя кредитно-кассового офиса «Городского ипотечного банка» в городе Кемерово, влияние ипотеки на рынок недвижимости слишком переоценено: «Если в США с использованием ипотеки происходила каждая вторая сделка с недвижимостью, то в России – только каждая пятая. Поэтому у нас невозможен американский сценарий, и я не верю, что цены на жильё заметно упадут». С ним соглашается и Ирина Шалыгина, начальник отдела кредитования частных лиц Кемеровского отделения Сбербанка России: «Мы не видим, что рынок недвижимости пошёл вниз, скорее, сейчас он просто выжидает. И я не думаю, что в случае возникновения невозврата, мы не сможем продать квартиру, находящуюся в залоге».

И хотя банковские специалисты не боятся повторения американского ипотечного кризиса, но меры «на всякий случай» предпринимают, повышая первоначальный взнос и требования к залогу. Как отметил Владислав Разумов, если раньше банк выдавал кредит на покупку КГТ, то сейчас от такого залога он отказался.

В целом же, по ряду категорий жилья, эксперты ожидают не падения цены, а наоборот – роста, пусть и не столь значительного, что был раньше. Относится это к новому жилью повышенной комфортности и элитным объектам, на которые есть стабильный спрос.

Темпы роста и ожидания

Как ни странно, несмотря на текущую непростую ситуацию, поток клиентов в банках, по словам Владислава Разумова и Елены Светличной, не только не уменьшился, но даже вырос. Здесь сказываются и традиционный фактор сезонности (осенью спрос на квартиры больше), и опасения, что дальше с ипотекой будет всё хуже и хуже (поэтому надо брать сейчас, пока есть возможность).

Основная часть клиентов, говорит  Елена Светличная, берут сейчас кредиты на сумму 1-1,2 млн. рублей для улучшения своих жилищных условий –  хотят переехать, например, из 2-х комнатной квартиры в 3-х комнатную. А вот число желающих вложить свободные средства в недвижимость с помощью ипотеки сократилось. По мнению Ирины Шалыгиной, инвестировать в недвижимость на короткие сроки, сейчас не имеет смысла, но как длительные инвестиции на 10-20 лет вперёд («для детей и внуков») вложение в квартиры, возможно, оправдано.

Хотя спрос на жильё есть, о замедлении темпов роста ипотечного рынка говорят большинство специалистов. Вместе с общей проблемой с ликвидностью, и как следствие – повышения ставок, усложнения условий для клиентов, на темпы роста рынка может повлиять и ужесточение требований АИЖК к закладным банков. Так что те небольшие банки, которые рассчитывали продать свой портфель, теперь это сделать не смогут, им придётся отказаться от ипотеки. Рынок рефинансирования, по словам Владислава Разумова, практически не функционирует, а держать на балансе ипотечные кредиты могут позволить себе только крупные универсальные банки.

По оценке начальника управления организации продаж розничных продуктов кемеровского филиала банка «УРАЛСИБ» Елены Зыбиной,  среднегодовые темпы роста ипотечного рынка останутся на том же уровне, что и в 2007 году, за счёт активной выдачи ипотечных кредитов в течение первых 9 месяцев  2008 года. А, по данным Владислава Разумова, за текущий 2008 год ипотечный рынок прирос всего на 15%, против роста, доходящего до 100% в прошлом году. При этом он считает, что вряд ли рынок ипотеки войдёт в стагнацию, поскольку продукт очень востребован и спрос на него будет сохраняться.

Следствием падения темпов роста, отмечает Наталья Макарова, директор по ипотечному кредитованию Альфа-банка (Новосибирск), стало снижение доли ипотечных кредитов в общем объёме кредитов физическим лицам с 16,3% (157 млрд. рублей) до 15,1% (182 млрд. рублей) с первого по второй квартал 2008 года. Сейчас банки не настроены на активный прирост в кредитном портфеле долгосрочных продуктов, и мало кто планирует значительно нарастить долю ипотеки. Больший интерес в этих условиях банкиры испытывают к краткосрочным и высокодоходным потребительским кредитам и кредитным картам.

Владислав Разумов уверен, что очень сильно изменится и расстановка сил на ипотечном рынке: «Несколько лет назад на ипотечном рынке работало 400 банков, сейчас может остаться только 20-30. Лидерами рынка, осуществляющими 90% сделок, будут государственные, крупные иностранные и российские универсальные банки». Кстати, по данным за 6 месяцев 2008 года около 67% всего объёма кузбасской ипотеки приходится на госбанки: из 6,484 млрд. рублей  выданных ипотечных кредитов в Кемеровской области, 2,815 млрд. рублей выдал Сбербанк и 1,622 млрд. рублей – ВТБ24.

Что касается уровня просроченности по кредитам, то она у большинства опрошенных банковских специалистов, опасений пока не вызывает. Средний её уровень составляет 2-3%, а, учитывая новую взвешенную политику в анализе заёмщиков, серьёзного роста этого показателя в ближайшие годы не должно быть. Однако, при условии, что кризис может углубляться, и у заёмщиков, занятых, например, в малом  бизнесе могут быть временные трудности, роста просроченности не миновать. Тем более чем старше будет становиться ипотечный портфель, тем выше может быть уровень дефолтов.

Многие эксперты сходятся во мнении, что в ближайшие полгода-год, скорее всего, ситуация будет стабильная, без тяжелых потрясений, но и ожидать улучшений на рынке не стоит. Тем, кому ипотека жизненно необходима, банковские специалисты, советуют не откладывать её на потом, а для тех, кто о ней только начинает задумываться, сейчас чётких рекомендаций никто дать не может.

Ольга Лебедева

Александра Фомина