|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[28 апреля] Кузбассовцы стали активнее интересоваться творчеством Виктора Астафьева
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 18 от 14.09.2010
.jpg) Коммерческой недвижимостью недостаточно владеть – ею надо ещё и эффективно управлять. Однако в Кемерове рынок профессионального управления такими активами пока не сложился, – как правило, собственники предпочитают полагаться на себя. Возможно, поэтому и выбора особого у них нет.
Сопровождение бизнеса – не бизнес
Безусловно, потребность в выработке стратегии управления коммерческими объектами и обращение к профессионалам – это качественно новый этап развития рынка. Однако
во многом отношение к услугам независимых управляющих компаний как к ненужным расходам закрепилось у инвесторов на фоне докризисного бума деловой активности, вызванным стремительным развитием торговли и массовым приходом в регион федеральных компаний. Всего за несколько лет в Кемеровской области появился целый ряд современных торговых центров, пополнился рынок офисных площадей. Несмотря на это, спрос на качественные помещения превышал предложение, и потому добиться успеха на рынке аренды коммерческой недвижимости представлялось делом несложным. Наполняемость объектов (особенно в местах с хорошим расположением) была стабильно высокой, арендные ставки росли, и о повышении эффективности использования своих активов собственники задумывались мало.
Однако и в кризис, когда спрос на коммерческую недвижимость резко упал, изменения в сознании собственников не произошло. В большинстве своём не передали управление коммерческой недвижимостью на аутсорсинг даже банки, многие из которых в период кризиса получили недвижимость, бывшую объектом залога из-за финансовой несостоятельности своих клиентов.
Предприниматели стали справляться с возникшими трудностями тоже самостоятельно путём снижения арендных ставок и роста рекламной активности. «В кризис тем более никто из собственников не думал отдавать сторонней компании свои объекты в управление, так как все экономили», - утверждает Николай Жильцов, управляющий директор агентства коммерческой недвижимости «Жильцов & партнёры».
К тому же многие сомневались в том, что управляющая компания, какой бы профессиональной она ни была, имеет рычаги для удержания арендаторов в кризис. «Это всеобщий спад экономической активности, и застраховаться от ухода арендаторов в этих условиях нельзя», - считает Василий Бочкарёв, директор финансовой компании «Интеллект-Капитал».
Как правило, предприниматели, инвестирующие средства в коммерческую недвижимость для получения дохода от сдачи её в аренду, создают некое общество с ограниченной ответственностью, которое занимается заключением договоров аренды и договоров с коммунальными структурами, имеет в своём штате «сантехника-электрика-инженера» (на небольшом объекте это может быть даже одно лицо), и «коменданта», занимающегося хозяйственной деятельностью. В зависимости от размера объекта, количество сотрудников может быть больше или меньше, но принцип остаётся прежним.
Иными словами, управление до сих пор не стало самостоятельным бизнесом, а является, скорее, сопровождением бизнеса по извлечению прибыли из коммерческой недвижимости. «Ставки профессиональных управляющих компаний достаточно высоки, и собственники, имея собственный штат слесарей и уборщиков на минимальной зарплате, уверены, что могут сами эффективно управлять своим объектом, - рассказывает директор агентства коммерческой недвижимости «Смарт» Матвей Ляпин. – Как правило, в штате также есть мальчик-маркетолог, который по желанию собственника может разместить рекламу, и мальчик-брокер, который может обзвонить потенциальных арендаторов и попытаться их заселить. Классическая рекламная компания – вывешивание баннера на собственном объекте, дальше все сидят и ждут, когда к ним кто-нибудь заселится». По словам Матвея Ляпина, мнение большинства местных собственников коммерческой недвижимости таково, что управляющая компания, особенно федеральная, – это просто бренд, а переплачивать за бренд никто не хочет.
.jpg) Профессионализм – он многогранен
Приходится констатировать, что обращаться к профессионалам владельцы бизнес-недвижимости не любят, даже когда речь идёт не об управлении объектом в целом, а об отдельных услугах. К примеру, не стали пока широко востребованными услуги клининговых компаний, хотя таких структур всё больше появляется в регионе. По данным директора управляющей компании торгово-развлекательного комплекса (ТРК) «Променад» Валерия Костикова, на сегодняшний день в Кемерове присутствуют 3-4 федеральные клининговые компании и около десяти кемеровских, готовых обслуживать крупные объекты. «Раньше у нас был свой персонал для уборки, но 2 года назад мы привлекли клининговую компанию, - делится опытом Валерий Костиков. – Расходы на уборку у нас остались прежними, а качество улучшилось в разы. Узкопрофильная компания всегда эффективнее, а экономика здесь проста: спецоборудование для уборки клининговая компания покупает вагонами, оптовые цены до двух раз дешевле. У них также своя сервисная служба, в то время как мы вынуждены были заключать договор с сервисной компанией самостоятельно, набирать и обучать персонал. А они обучают своих сотрудников в московских компаниях, причём бесплатно».
Не все эксперты убеждены, что привлечение клининговой компании выгодно для всех объектов недвижимости. «С точки зрения качества уборки лучше, конечно, спецоборудование, а с точки зрения экономии – обычная уборщица, - уверен Матвей Ляпин. - Экономический смысл в привлечении клининговой компании появляется, когда речь идёт о частом мытье полов большой площади или о высотных работах по мойке стекла. Чем больше площадь – тем выше скидка от клининговой компании. Но масштабы у нас в Кемерове, как правило, небольшие, поэтому уборщицы бывает достаточно, к тому же расходы на уборку занимают небольшую долю в общих расходах на эксплуатацию здания, а рабочей силы хватает».
Компания «КузбассКапиталИнвест» привлекла клининговую компанию для уборки трёх своих объектов (делового центра «Мир», торгового центра «Спутник» и торгового центра в Топках), остальные объекты убираются силами уборщиц. По оценке коммерческого директора компании Евгения Зимина, на сегодняшний день так выгоднее. В то же время собеседник «Авант-ПАРТНЕРа» уверен, что передача этой функции сторонней компании куда рациональнее, чем может показаться на первый взгляд: «К примеру, зарплата бабушки-уборщицы 5 тыс. рублей, 10 уборщиц – это 50 тыс. Плюс затраты на разные орудия труда, моющие средства – это ещё в среднем 5 тыс. в месяц, в итоге получается 55 тыс. рублей. А клининговая компания предлагает свои услуги за 70 тыс., включая оборудование и моющие средства. Казалось бы, штатные уборщицы всё равно дешевле, однако прибавим к расходам на их зарплату 13% НДФЛ, оплату больничных и отпусков, во время которых, кстати, кто-то должен за них мыть полы, к тому же не исключено, что сотрудница завтра просто не придёт на работу по неизвестной причине. В свете изложенного приходишь к мысли, что проще передать уборку сторонней компании и не беспокоиться обо всём этом».
В отличие от клининговых агентств, агентства недвижимости собственниками недвижимости востребованы гораздо больше. Но и в вопросе сдачи помещения в аренду, по мнению экспертов, многие собственники не желают довериться профессионалам. Поэтому обилие вывесок с надписью «Аренда» - вовсе не следствие плохой работы риелторов. В этом уверен Николай Жильцов: «Когда вижу пустующее помещение с вывеской «Аренда» в удачном месте с высокой проходимостью, понимаю, что причина тут, скорее всего, одна: неготовность собственника снизить цену. Ну, снизьте цену и сдайте объект, чтобы хотя бы коммунальные услуги оплатить. Если из года «выкинуть» 3 месяца, что объект пустовал, доход от него всё равно будет такой же, как если бы помещение сразу сдали на 20% дешевле».
Как утверждают некоторые эксперты, есть компании, начавшие увольнять менеджеров, занимающихся сдачей площадей: «Если площади сданы в долгосрочной перспективе и на большой срок, компании не видят смысла держать этих сотрудников».
В то же время в Кемерове есть удачные примеры передачи объекта на коммунальное обслуживание. К примеру, бизнес-центр по адресу 50 лет Октября, 11 успешно обслуживает ООО «Жилсервис плюс». «Мы проводили тендер, эта организация выиграла его и зашла к нам как управляющая компания, - рассказывает один из совладельцев здания, Николай Жильцов. – Компания минимизировала все затраты по содержанию здания, поменяла все сети, чтобы не платить ООО «ЗЭТА» дополнительно, напрямую заключила все договоры, установила счётчики. Основная её задача – содержание в надлежащем состоянии помещений, уборка, обеспечение здания теплом, электричеством, канализованием. Что касается сдачи помещений в аренду, то у нас собственников много, тут уж каждый, кто во что горазд».
Большое количество собственников – реальность многих торговых и деловых центров в Кемерове. Среди них можно назвать «Променад 1», бизнес-центр «Сити Плаза», бизнес-центр на Красноармейской, 136, бизнес-центр «Кристалл». «У нас есть совет собственников, их больше 50, если всех собрать – будет базар, поэтому с каждого этажа мы выбрали ответственного, - продолжает Николай Жильцов. - Они определяют концепцию развития здания на ближайшие полгода». Кстати, данный бизнес-центр – успешный пример того, как выполняется одна из важнейших функций управляющей компании – получение дополнительного дохода. «Мы извлекаем прибыль от размещения рекламы на фасадах, запустили на крышу всех сотовых операторов, они нам за размещение антенн ежемесячно платят, плюс сдача в аренду помещений на первом этаже, от всего этого мы получаем доход в месяц более 100 тыс. рублей, каждый собственник имеет свою долю от этих средств, - радуется Николай Жильцов. - Когда в здании так много собственников, решить какой-то финансовый вопрос – значит, с каждого собрать деньги. А большинство расстаться с деньгами не спешат, даже если это выгодно всем, поэтому мы и решили зарабатывать на здании. С полученных денег делаем ремонт, меняем окна, лифты».
.jpg) Управляем, как умеем
Объективно оценить качество услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости в Кемерове непросто: мешает закрытость финансовых параметров эксплуатации. К тому же большинство помещений было построено или реконструировано недавно, поэтому признаки износа коммуникаций вряд ли появятся в ближайшие 10 лет независимо от профессионализма управляющей организации. Тем не менее, по некоторым признакам участники рынка определяют сильные и слабые стороны конкурентов.
Так, по мнению Валерия Костикова, «беда» большинства торговых центров – нежелание постоянно меняться, развиваться: «Многие управляющие думают, что управление торговым объектом заключается в том, «чтобы всё работало». Однако это лишь одна из функций: надо развиваться, устраивать праздники, радовать покупателей чем-то новым. За границей каждые 7 лет делают ребрендинг, полностью меняют концепцию, внешний вид. Нам до этого пока далеко: кемеровские компании начинают задумываться над тем, что у них что-то не так, уже когда покупатели перестают к ним ходить, и арендаторы сбегают. Нечасто кемеровские компании внедряют новые технологии: системы вентиляции, жизнеобеспечения. Недостаточно занимаются обучением продавцов: у некоторых из них выражение лица «сам виноват, что пришёл», они не знают, в какой момент следует подойти к человеку».
По мнению Евгения Зимина, пример отличного управления объектом – ТЦ «Семёрка»: «Нет проблем с парковкой, лифт работает, плитка нигде не расколота, все лампы работают, всё освещено, кондиционирование, лавочки стоят. В туалете всегда есть мыло и бумага, вода не течёт, на полу сухо. Туалет – это вообще главный показатель качества обслуживания торгового центра. Даже во время дождя грязи в торговом центре нигде нет: лежат коврики нескольких стадий очистки. Зимой есть тепловая завеса, двери раздвигаются, даже если нет – на них написано, что «не работают по технической причине, пройдите вправо». Дорожки подсыпаны, знаки, как выехать и заехать, стоят правильно, летом парковка расчерчена. Мы наш «Спутник» сейчас пытаемся таким сделать. «Семёрка» - это наш конкурент».
В то же время в Кемерове известны и примеры откровенно плачевного управления. Один из собеседников «Авант-ПАРТНЕРА» рассказал случай, когда в кризис нанятые банком для управления одним пустующим объектом сотрудники, пытаясь сэкономить, отключили систему отопления и разморозили здание, после чего пришлось вкладывать серьёзные средства на восстановление системы отопления. «Профессиональная управляющая компания нашла бы, за счёт чего можно снизить издержки, а что необходимо оставить», - уверен эксперт.
Ещё один из критериев успешного управление коммерческой недвижимостью профессиональной компанией – рост стоимости объекта, причём не только за счёт общего роста цен на рынке недвижимости или инфляции. Так, по словам Валерия Костикова, с начала строительства до начала кризиса цена 1 кв. метра в ТРК «Променад 1» увеличилась в 9 раз. «Наша задача – привести в ТЦ покупателя, чтобы он пришёл и прошёлся по всем этажам. А вот привлечь человека в конкретный бутик – это задача арендатора, - поясняет особенности управления Валерий Костиков. - Если у арендатора что-то не получается, мы можем помочь или подсказать, кто поможет. Как-то мы приглашали компанию, которая оценивала бутики, их слабые и сильные стороны, также мы устраиваем курсы по обучению арендаторов и их продавцов. Можем проконсультировать по освещению, выкладке товара, оформлению витражей. Для привлечения посетителей мы проводим праздники, шоу, показы мод. Показы, правда, очень тяжело проходят. У нас есть договор с модельным агентством, но вещи мы берём у арендаторов, а из них ещё не все созрели до понимания, что надо показывать свой товар».
В ожидании перспектив
Некоторый опыт взаимодействия с внешними управляющими компаниями в Кузбассе всё-таки имеется. Так, известно, что федеральные игроки участвовали в подборе якорных арендаторов для кемеровских торговых центров «Я» и «Лапландия». В феврале 2009 года кемеровская компания «КузбассКапиталИнвест» приняла в управление 4 торговых комплекса общей площадью 60 тыс. кв. метров, ранее принадлежавших ритейлеру «АЛПИ». Правда, как уточняет Евгений Зимин, по этим объектам у компании заключён не договор на оказание услуг, а договор аренды: «Мы выступаем в роли посредника: собственник получает от нас арендную плату, а мы в свою очередь сдаём площади другим арендаторам, обслуживаем здания, проводим ремонтные и строительные работы, обеспечиваем охрану и так далее. Все расходы по капитальным изменениям объектов несёт собственник. Конечно, мы рисковали тем, что не только не заработаем, но и не «отобьём» свои расходы на аренду, однако этот опыт вполне удачен. Скоро второй год уже заканчивается, и мы планируем ещё на 4 года договор продлить».
В то же время Евгений Зимин не видит в этом примере предпосылок для роста спроса на услуги управления коммерческой недвижимостью в Кемерове. В том, что развитие данного рынка – не близкая перспектива, единодушны все опрошенные «Авант-ПАРТНЕРом» эксперты. Наиболее вероятным сценарием развития ситуации им представляется появление в Кемерове федеральных игроков, пришедших в регион для управления вновь построенными крупными объектами федеральных же компаний. Однако федеральные компании, желающие построить в Кемерове крупные объекты высокого класса, ожидаются не скоро. К тому же вряд ли, по мнению Матвея Ляпина, управляющей компании будет интересен объект, спроектированный и разработанный без её участия, поскольку «только участвуя в разработке концепции, компания сможет понимать структуру затрат и доходов, а также варианты действия в разных сценариях развития ситуации».
Конечно, ещё есть вариант появления на рынке компании из местных профессионалов, однако любой собственник, желающий за такой услугой к ним обратиться, неизбежно спросит об их опыте работе и о том, что они уже эксплуатировали. Если ничего не услышит в ответ – наверняка уйдёт.
В то же время местные компании наращивают опыт и заявляют о готовности брать объекты в управление. «Мы можем существенно экономить деньги собственника: видим, где какие «лазейки» есть, на чём можно сэкономить, где совместить затраты, где не тратиться даже, - рассказывает Евгений Зимин. – В среднем мы можем экономить от 15 до 30% расходов на управление, которые несёт сам собственник». По мнению Валерия Костикова, если управление недвижимостью не является основным бизнесом инвестора, объект целесообразно передавать профессиональной управляющей компании независимо от его площади: «Сегодня можно договариваться по цене: компании дипломатичны и готовы уступить».
Один из главных страхов инвесторов – невозможность контролировать финансовые потоки своего объекта после передачи его в доверительное управление. Даже управляя объектом самостоятельно, собственник не уверен, что никто из подчинённых его не обманывает. А уж в случае с управляющей компанией – тем более. По мнению Евгения Зимина, в этом случае правильная позиция собственника – задать «вектор движения», создать мотивацию для управляющей компании (чтобы за проценты от прибыли она была заинтересована сокращать издержки и повышать прибыль), а также наладить систему отчётности и контроля.
Ксения Сидорова
|
Деловые новости[27 апреля] Новый проект КРТ в Заводском районе Новокузнецка выставлен на торги за 35 млн рублей
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
