Анализ проведен на основании официальных данных, приведенных на сайтах агентств коммерческой недвижимости: СМАРТ «Коммерческая недвижимость», «Сибирская недвижимость», «Жилфонд», ООО «Кузбасс Капитал Инвест», «Золотой ключ», ООО Фирма «Связист», Департамент коммерческой недвижимости Кузбасской торгово-промышленной палаты, Агентство коммерческой недвижимости «Жильцов, Дмитриев & партнеры»; объявлений о продаже, размещенных в официальных источниках — бюллетени «Покупай-ка», «С тобой», «Панорама недвижимости», «Из рук в руки», «Актуальная недвижимость», «Вестник недвижимости», частных объявлений, материалов аналитических исследований ООО оценочная компания «Хардвуд».

Анализ проведен в целом по г. Кемерово. В выборку не включены объекты без указания основных характеристик, площади и цены.

По данным изученных открытых источников в сентябре в г. Кемерово к продаже на открытом рынке предлагалось 50 460 кв.м. офисных площадей. Совокупное количество предложений составило пятьдесят семь объектов.

По районам предложения распределились не равномерно (см. диаграмму 1), явными лидерами по числу предложений являются сложившийся деловой центр (Центральный район) и Ленинский район, а у аутсайдеров свободного рынка офисной недвижимости Кировского и Рудничного районов объем выборки не превышает пяти объектов.

Средневзвешенная цена предложения офисной недвижимости в г. Кемерово в расчете на удельный показатель – 1 кв. м общей площади помещений составила 69 808 рублей. По сегментам цены распределились неравномерно (см. график 1) – наибольшая средневзвешенная цена наблюдается в сегменте малых объектов – площадью до 100 кв.м. (80 638 руб. за кв.м.), чуть ниже стоимость у средних объектов – площадью от 100 кв.м. до 250 кв.м. (71 655 руб. за кв.м.). Самая низкая средняя цена за квадратный метр наблюдается в сегменте самых больших объектов площадью свыше 500 кв.м. – (55 006 руб. за кв.м.). Данная динамика отражает распространенную тенденцию – чем больше площадь объекта, тем ниже его стоимость в расчете на единицу площади. Стоит отметить, что объекты с площадью от 250 до 500 кв.м. имеют цену удельного показателя – 1 кв.м., которая значительно выбивается из данного ряда значений и составляет 85 176, данное обстоятельство обусловлено низким количеством объектов в данном сегменте.

Средневзвешенные цены определены по выборке из 64 объектов, из них 57 объектов предлагаемых к продаже и 7 проданных объектов. С увеличением площади объектов средневзвешенная цена изменяется в 1,47 раз в сторону уменьшения, что отражает общую тенденцию, сложившуюся на рынке коммерческой недвижимости. Исключением из данного ряда является сегмент 250 – 500 кв.м., т.к. выборка в данном сегменте нерепрезентативна.

По районам города Кемерово рынок офисной недвижимости неравномерен, что обусловлено различной потребностью в различных районах в офисных площадях (см. график 2). Самые высокие средневзвешенные цены выявлены в Центральном районе (92 994 руб./кв.м.), за ним следуют Ленинский (60 774 руб./кв.м.) и Кировский (44 365 руб./кв.м.) районы, замыкают пятерку Рудничный (40 383 руб./кв.м.) и Заводский (30 460 руб./кв.м.) районы. Минимальная площадь офисного помещения в изученной выборке составила – 15 кв.м., максимальная площадь офисного помещения – 6 500 кв.м. (Рудничный район).

Наибольшая доля офисных площадей предлагаемых к продаже (30%) пришлась на Ленинский район, где совокуп­ный объем предложения составил 16 711 кв.м. Далее следует  Центральный район, в котором было вы­ставлено 28% от общей площади офисных помещений, на третьем месте находит­ся Заводский район, закрывают пятерку Рудничный и Кировский районы, причем в Кировском районе в выборку попало мене 0,1 % от общих площадей, т.е. рынок в районе практически отсутствует (см. диаграмму 3).

Стоит отметить, что первое место практически разделили между собой три района – Ленинский, Центральный и Заводский. Лидерство Ленинского района обусловлено тенденцией образования в нем нового делового центра города, лидерство Центрального района обусловлено тем, что он является исторически сложившимся деловым центром, а Заводский район лидирует по предлагаемым площадям, т.к. на его территории располагается большое количество зданий бывших АБК.

Совокупный объем предложения в денежном выражении составил 3 093 млн. рублей.

Минимальная стоимость одного квадратного метра офисного помещения составила 18 тысяч рублей за помещение, предлагаемое к продаже в Заводском районе (ул. Стахановская и АБК по ул. Совхозная).

Максимальная стоимость одного квадратного метра офисного помещения составила 156 250 рублей за помещение, пред­лагаемое к продаже в Центральном районе в Бизнес центре по адресу: пр. Октябрьский, 4.

Основной объем предложений сосредоточен в сегменте от 1 до 5 млн. рублей – 27% от совокупного предложения.

Средневзвешенные цены предложений на продажу офисной недвижимости в целом по городу Кемерово в сентябре 2008 года установились на уровне 69 808 рублей за кв. м.

Средневзвешенные цены по городу имеют значительный разброс в зависимости от местоположения объектов недвижимости. Диапазоны весьма значительны — в несколько раз.

Самые высокие цены на офисную недвижимость в Центральном районе, затем следуют Ленинский район и Кировский район, аутсайдером же является Рудничный и Заводской район города Кемерово.

Операции с коммерческой недвижимостью называются наиболее сложными и емкими по времени практически всеми участниками рынка, поэтому ситуация требует тщательного анализа и комплексного юридического сопровождения до принятия решений о приобретении прав собственности или аренды тех или иных объектов офисной недвижимости.

Дмитрий Бардокин, специалист-оценщик оценочной компании «Хардвуд»