|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[7 мая] Встречайте весну красиво!
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 6 от 23.03.2011
 Рынок офисной недвижимости, по оценке экспертов, переживает «тихий выход» из кризиса. Докризисной инвестиционной привлекательности он ещё не достиг, но уже в 2011 году ожидается ввод новых объектов, что позволяет надеяться на рост объёма качественного предложения и постепенный выход этого рынка из состояния посткризисной стагнации.
Падение, дробление, восстановление
После кризиса, когда арендные ставки на офисные площади падали до 40%, а многие бизнес-центры переживали резкий отток арендаторов, ситуация стабилизировалась. По данным Николая Жильцова, директора агентства коммерческой недвижимости «Жильцов и партнёры», только с сентября 2009 по январь 2010 года количество вакантных офисов площадью 15-20 кв. метров сократилось на 35%. На сегодняшний день, считают эксперты, большинство деловых центров заполнены на 85-90%. Некоторые собственники даже заявили о полном отсутствии свободных площадей на своих объектах.
В то же время есть и не столь оптимистичные оценки. По данным Матвея Ляпина, директора компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость», уровень заполняемости в среднем по рынку составляет 65%, что ниже нормы на 10-15%.
В любом случае дефицита офисных площадей на рынке нет, и арендатору есть из чего выбирать. «Если, конечно, арендатору не нужен первый этаж с отдельным входом», — добавляет Николай Жильцов. Как правило, такие помещения очень востребованы среди финансовых и страховых компаний, арендные ставки по ним аналогичны ставкам по торговой недвижимости, то есть в 2 раза выше, чем в бизнес-центре на верхнем этаже.
По разным данным, по сравнению с кризисным «дном» стоимости арендных ставок, которое пришлось на начало 2009 года, аренда подросла на 10-15%. «В начале 2011 года мы не наблюдаем массового роста ставок аренды на офисы в отличие от торговой недвижимости, где намечается кризис качественного предложения, — отмечает Матвей Ляпин. — Мы прогнозируем небольшой рост ставок в течение года, но не более показателя инфляции, который прописан в большинстве договоров аренды».
Как известно, кризис повысил спрос на небольшие офисные помещения, площадью до 20 кв. метров. В ответ на это собственники начали «дробить» крупные помещения. По оценкам участников рынка, актуальность предложения именно небольших площадей сохраняется и сегодня. «Маленькие офисы, 18 кв. метров — самые востребованные, — отмечает Николай Жильцов. - 36 кв. метров сдать уже сложнее, больше 50 кв. метров — очень тяжело. На вторичном рынке полностью пустующих комплексов, к счастью, нет, но практически в каждом можно обнаружить незанятые площади размером от 50 до 300 кв. метров».
На рынке также отмечается и довольно высокая ротация среди нанимателей офисов до 100 кв. метров: если раньше они оставались на одном месте в среднем год, то сейчас — 6-8 месяцев (бизнес либо «пошел в гору», либо, наоборот, «развалился»). Ожидается, что на восстановление офисному сегменту понадобится год-полтора при стабильном росте экономики.
Хотя Кемерово и является небольшим городом, где всё компактно расположено, участники рынка традиционно отмечают, что местоположение является главным условием успешности делового центра — преимущество имеют здания, расположенные в центральной части города, в непосредственной близости от расположения административно-властных структур и крупных транспортных магистралей. Но возросла значимость и других факторов.
«Основными клиентами деловых центров является средний и малый бизнес, который за время кризиса, в большинстве своем, научился эффективно расходовать средства, — поясняет Матвей Ляпин. — В связи с этим со стороны арендаторов выросли требования к рабочему пространству, где размещаются его сотрудники. Наличие удобной парковки, столовая современного формата, современные средства коммуникации автоматически прибавляют центру арендаторов». Арендодатели тоже в свою очередь стали больше ценить арендаторов, стараясь предложить более комфортные условия. В числе последних отмечаются повышенное внимание к содержанию мест общего пользования, регулярная расчистка снега на прилегающих территориях.
Проблема классов
И до кризиса рынок коммерческой недвижимости в Кемерове оставлял желать много лучшего. По данным Николая Жильцова, 55% всех офисных площадей составляют отремонтированные административные здания постройки 60-80-х годов прошлого столетия. Около 30% рынка занимают реконструированные в конце 90-х годов XX века и в первое десятилетие нынешнего бывшие здания детских садов и административные здания. Вновь построенные в последние 5 лет бизнес-центры составляют всего 10% рынка, ещё 5% — это переведенные под офис квартиры. При этом новокузнецкий рынок деловой недвижимости заметно опередил кемеровский. Именно в Новокузнецке построен пока единственный в Кузбассе бизнес-центр класса «А» («Сити» компании «РентБизнесГрупп»), в то время как офисные здания административной столицы региона представлены в основном классами «С» и «В-».
Стоит отметить, что особенностью кемеровского рынка является и отсутствие на нём крупных игроков – практически все бизнес-центры принадлежат не одному, а нескольким собственникам. Этим можно объяснить отсутствие инвестиций на строительство крупных объектов принципиально нового для города уровня у представителей данного бизнеса. В отличие от Новосибирска, ни крупные компании федерального масштаба, ни зарубежные инвесторы не проявляют заметного интереса к кемеровскому рынку офисной недвижимости. По мнению специалистов, Кемерово — «тупиковый» с точки зрения географии и основных транспортных путей город, соответственно, менее привлекательный для размещения крупных офисных центров межрегионального значения. Отмечают представители рынка и определённую «закрытость» региона.
Впрочем, некоторые эксперты уверены, что эти причины не главные, и рынок офисной недвижимости Кемерова развивается ровно настолько, насколько ему диктует спрос. «Объектов принципиально нового класса не появляется, потому что арендаторов и так всё устраивает, — считает оценщик оценочной компании «Хардвуд» Ульяна Балашова. —Кто хочет офис получше — находит». «Кемеровским бизнес-центрам не хватает современности, — уверен Николай Жильцов. — Большой потребности в офисах высокого класса у нашего бизнеса нет, но всегда есть компании, которые готовы платить за комфорт. Если бы построили один бизнес-центр класса «А» на 10 тыс. кв. метров —этого бы хватило».
А, по мнению Матвея Ляпина, в ближайшие 3-5 лет нет экономической целесообразности инвестировать в офисный центр класса «А» или «B». «Очень мало компаний, готовых платить за комфорт арендные ставки существенно выше среднерыночных, — добавляет Дмитрий Мельчуков, коммерческий директор ЗАО «Интеграл». — До кризиса был рынок арендодателя, и он мог запрашивать любую цену, в пределах разумной, конечно. Теперь рынок арендатора, и определяющим фактором в конкурентной борьбе за него является не цена и не качество предложения, а баланс между тем и другим. Рынок офисных центров страдает от недостатка крупных клиентов, генерирующих существенные денежные потоки». По мнению некоторых других участников рынка, объёма малого и среднего бизнеса кемеровским бизнес-центрам не хватает не меньше.
Скромные перспективы
Несмотря на кризис и особые проблемы региона и его центра, рынок офисной недвижимости Кемерова имеет определенные перспективы развития. В кризисный 2009 года в городе развернулось строительство сразу трёх бизнес-центров: «Маяк Плаза» общей площадью 10 тыс. кв. метров, бизнес-центр «Томь» общей площадью 2,7 тыс. кв. метров, и бизнес-центр «Олимпик Плаза» общей площадью 6,2 кв. метров. Их сдача планируется уже в текущем году, в общей сложности рынку будет предложено около 20 тыс. кв. метров новых офисных площадей.
Тем не менее, перспективы инвестиционной привлекательности офисной недвижимости нельзя назвать определенными. Кто-то верит в скорый возврат таких вложений, кто-то говорит, что приобретение офисной недвижимости в качестве объекта инвестиций в сегодняшних условиях малопривлекательно. «Арендные ставки упали за 2 года на 30-40%, а коммунальные услуги выросли на 40%, — объясняет Николай Жильцов. — Окупаемость такого объекта, как правило, составляет сейчас 12-15 лет, что для коммерческой недвижимости много, нормальной считается не более 10 лет».
Отметим, что ещё в 2006-2007 годах, когда арендные ставки начали резко расти и достигли в 2008 году своего максимума, среди инвесторов бытовало мнение, что объект, срок окупаемости которого превышает 5 лет, неинтересен с точки зрения инвестиций. Впрочем, Матвей Ляпин и сегодня убеждён, что инвестиции должны вернуться покупателю уже через 5-7 лет. Некоторые эксперты рассказывают о заметном увеличении на рынке числа инвесторов с суммами от 10 до 20 млн. рублей, которые ищут подходящие помещения для покупки (так называемый «отложенный спрос»). Конечно же, «хорошая» (не завышенная) цена и удачное месторасположение объекта являются вескими аргументами в пользу покупки, если у инвестора есть на приобретение собственные средства (заёмные нынче дороги). Важным фактором является ещё и доходность объекта. «Нет смысла затевать такую сделку, если доходность ниже 15%», — предполагает Николай Жильцов.
Так или иначе, новых проектов в области коммерческой недвижимости в Кемерове в этом году не ожидается. Очевидно, что рынку потребуется какое-то время, чтобы «переварить» бизнес-центры, которые будут введены в строй в ближайшее время.
Ксения Сидорова
|
Деловые новости[7 мая] Промпроизводство в Кузбассе упало на 2,7% в первом квартале за счет угля и металла
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
