-->
 

Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[29 марта] МегаФон обеспечил связь под водой для сотрудников Нижегородской ГЭС
[29 марта] Маркетплейс «РЖД Маркет» обеспечивает сезонный спрос на щебень
[28 марта] УК «Кузбассразрезуголь» начала промышленное применение новой технологии буровзрывных работ с минимальным сейсмическим воздействием
[28 марта] Мужчины активнее женщин пользуются каршерингом
[27 марта] Перевозки грузов по международному транспортному коридору «Север-Юг»


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»


 

наш опрос

Где вы встретили новый год?








результаты
архив голосований


Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 17 от 28.06.2011

Квартирные последствия

 
Падение цен на рынке жилья закончилось ещё в прошлом году, в 2011 и застройщики, и риэлторы констатируют уверенный рост числа сделок. Основным итогом процессов, происходивших на рынке в последние 2 года, стало сокращение ценового разрыва между первичным и вторичным рынком.
 
Возвращение спроса
По оценкам экспертов, стагнация на рынке первичной недвижимости в Кемерове сменилась ростом цен ещё во второй половине 2010 года. По итогам 1 квартала 2011 года сертифицированный аналитик рынка недвижимости Галина Зырянова отмечает средний прирост цены предложения на 3,6%, средний показатель стоимости 1 кв. метра по городу составил 36,9 тыс. рублей. Максимальный прирост средней цены 1 кв. метра зафиксирован в Заводском районе (3,3%), далее идёт Центральный район (3,1%), затем Ленинский (1,2%). Напротив, незначительное снижение наблюдается в Рудничном районе и на ФПК. По классу комфортности наибольшие изменения заметны в сегментах «эконом» и «эконом+» (рост 6,5% и 4% соответственно). Небольшое повышение продемонстрировал «бизнес-класс» (рост на 3,4%). В сегменте «эконом-панель» значительных изменений не произошло. По информации Максима Ефименко, заместителя начальника отдела по работе с клиентами ООО «Програнд», объекты эконом-класса в Кемерове оцениваются сегодня в 32 тыс. рублей за кв. метр, бизнес-класса – 36 тыс. рублей, стоимость жилья более высокого класса доходит до 65 тыс. рублей.
Наиболее востребованными по-прежнему остаются однокомнатные квартиры – как правило, их покупатели разбирают ещё на стадии строительства дома.
Конечно, тенденция к росту цен – это следствие возвращения покупательского спроса. К примеру, в ООО «Програнд» (застройщик жилого микрорайона «Серебряный Бор») констатируют рост числа продаж в феврале-апреле текущего года в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Помимо восстановления уровня доходов людей, активизировалась ипотека на строящееся жильё, повысилась её доступность за счёт снижения размера первоначального взноса и величины ставки по кредитам. Появляются новые предложения, нацеленные на повышение привлекательности ипотеки, и в этих условиях теряют актуальность некоторые «антикризисные» меры, которые застройщики вынуждены были предпринимать для стимулирования продаж. К примеру, ООО «Програнд» предоставляло заём своим покупателям в размере 20% от стоимости квартиры на 3 года, с ежемесячной выплатой 8% годовых и окончательным расчётом по основной сумме долга в течение срока договора займа, а также субсидировало часть процентной ставки по ипотечному кредиту («Авант-ПАРТНЕР» писал об этом в №7 от 13.04.2010). По словам Максима Ефименко, компания и сегодня готова предложить такие условия покупателям, но спроса на них уже не возникает.
 
«Вторичка» на втором месте
По сравнению с новостройками, рынок вторичной недвижимости продолжает пребывать в стагнации. По информации Галины Зыряновой, за 1 квартал 2011 года средняя цена предложения 1 кв. метра увеличилась всего на 1,42% и достигла отметки в 40,65 тыс. рублей. Таким образом, сократился разрыв между показателями первичного и вторичного рынков.
Предположительно данная тенденция сохранится и в дальнейшем. «По сегменту строящегося жилья мы прогнозируем планомерный рост цены 1 кв. метра, – отмечает Светлана Школьник, ведущий специалист отдела новостроек инвестиционно-финансовой компании МЕРА. – По рынку вторичного жилья общего роста не будет, наоборот: люди выбирают более качественные условия для проживания и переезжают в новостройки. Для того чтобы осуществить такой обмен, как правило, нужно продать имеющееся жильё, а по завышенной цене этого сделать не удастся, потому что сроки оплаты за квартиру в новом доме со стороны застройщиков четко регламентируются».
Как известно, сближение цен на квартиры в новостройках и вторичное жильё в кризис произошло благодаря потребности застройщиков активизировать продажи, чтобы извлечь средства для продолжения строительства в условиях, когда платёжеспособный спрос упал, а кредитование строительной отрасли попало у банков в «чёрный список». Единственным способом увеличить продажи стало снижение цен. Среди собственников вторичных квартир особого стремления продать жилплощадь не наблюдалось – как правило, сделки происходили лишь в случаях острой необходимости, дисконт порой доходил до 50%. Однако нельзя забывать, что на вторичном рынке есть участники, для которых имеющееся жильё не является единственным – они, по мнению некоторых аналитиков, оказали в этот период своё влияние на объём предложения и цены.
«Все помнят, как стремительно росли цены до кризиса в 2005-2008 годах, – рассказывает аналитик рынка недвижимости ООО «Панацея» Елена Большакова. – За три года цены на вторичном рынке жилья выросли в 2 раза, с 25 тыс. рублей за 1 кв. метр до 50 тыс. Рост  цен подстёгивался ипотечным кредитованием и частными инвесторами, а проще говоря, спекулянтами, зарабатывающими на перепродаже жилья. Говорили о том, что цены на жильё стали нереально высоки, что на рынке недвижимости возник «мыльный пузырь». Пузырь лопнул, когда на рынок недвижимости подействовал новый фактор – финансовый кризис. Этот фактор более всего повлиял на спекулянтов, вызвал среди них панические настроения. Впервые за всю историю нашего рынка недвижимости квартиру в новостройке «с рук» можно было купить дешевле, чем у застройщика».
По данным Елены Большаковой, в кризис снижение цен на вторичном рынке Кемерова происходило с октября 2008 года по июль 2010 года. За этот период стоимость 1 кв. метра снизилась с 54 тыс. рублей до 38 тыс. рублей, таким образом, снижение составило более 40%. В большей степени подешевели комнаты гостиничного типа (КГТ) и жильё в Кировском районе (по сведениям Елены Большаковой, эта недвижимость снизилась в цене более чем на 50%). В целом рост цен за последний год не превысил 5%. С момента начала роста самые высокие темпы показали КГТ (подорожали на 7%) и квартиры на ФПК (на 9%). Новая посткризисная тенденция – цена 1 кв. метра двухкомнатных квартир стала выше, чем цена на квадратный метр в трёхкомнатных. «До кризиса квадратный метр «двушки» был самым дешёвым, – напоминает Елена Большакова. – Объяснить новую тенденцию можно тем, что сегодня среди покупателей жилья снизилась доля тех, кто покупает квартиру с целью вложить деньги в недвижимость. Именно такие покупатели любят наиболее ликвидные однокомнатные квартиры. Покупатели, которые приобретают недвижимость для себя, делая выбор между однокомнатной и двухкомнатной квартирой, выбирают двухкомнатную, тем более что цены на квартиры стали более доступными».
 
Дефицит не предвидится
Как известно, в кризис строительные компании достраивали начатые ранее объекты, мало закладывали новых строек, и участники рынка прогнозировали посткризисный дефицит квартир в новостройках. По данным областного департамента строительства, за 1 квартал в регионе сдано в эксплуатацию 198,6 тыс. кв. метров жилья, что составляет 71,4% от четверти годового плана (напомним, в 2011 году Кемеровская область взяла на себя обязательства построить 1,112 млн. кв. метров). Аналитики обращают внимание на то, что далеко не весь объём построенного жилья поступил на рынок коммерческой продажи. Это объясняется тем, что бюджетные средства до сих пор играют значительную роль в строительстве (в частности, средства Фонда развития жилищного строительства Кемеровской области), а построенные за счёт бюджета квартиры распределяются среди бюджетников и льготных категорий граждан.
В ответе на вопрос, существует ли на рынке дефицит первичного жилья, не все опрошенные эксперты единодушны. Так, Галина Зырянова констатирует уменьшение объёма предложения на первичном рынке Кемерова и говорит о наличии дефицита. По её мнению, новостроек в разной стадии строительства на рынке много, но не все покупатели готовы рисковать и приобретать недостроенное жильё. А готового жилья не хватает. С этим соглашается и Максим Ефименко – по его мнению, на сегодняшний день наличие достаточного количества уже построенных квартир в продаже является конкурентным преимуществом застройщика. В то же время Елена Большакова считает, что дефицита на рынке новостроек нет: «Об этом говорят и цены, которые пока не достигли докризисного уровня (для сравнения, 43 тыс. рублей 1 кв. метр стоил в октябре 2009 года, 38,4 тыс. рублей – в мае 2011 года), а так же широкая реклама в СМИ некоторых жилых комплексов. Более всего от кризиса пострадали цены в «элитном» ЖК «Мегаполис». Кризис показал, что элитным не может быть дом, находящийся на окраине города рядом с общежитиями и промышленными зонами».
«Некоторый дефицит наблюдается в Кемерове в сегменте строящегося жилья с ценой 1 кв. метра не более 40 тыс. рублей за 1 кв. метр, – уточняет Светлана Школьник. – На строящиеся объекты с ценой свыше 40 тыс. рублей активного спроса не наблюдается, и предложений в этом сегменте достаточно».
В любом случае предложение на рынке постепенно восстанавливается. Так, в течение 1 квартала 2011 года были анонсированы продажи квартир в Заводском районе (жилой комплекс «Янтарный», «Кемеровогражданстрой»; жилой комплекс «Созвездие», «Арт-Акцент»); в Центральном районе – жилые дома 2 и 7а в жилом комплексе «Золотые купола» («СДС-Финанс»), в Рудничном районе – жилой комплекс «Сибирская станица» («СДС-Финанс»). Уже во 2 квартале 2011 года появились новые предложения – две панельные новостройки в Заводском районе (в посёлке Южный). Наиболее активно застраивается 12-й микрорайон Рудничного района, продолжается освоение 14-го микрорайона в Заводском районе Кемерова. По данным Галины Зыряновой, наученные кризисом застройщики стали отдавать предпочтение панельным домам эконом-класса. К примеру, в Рудничном районе СДС продолжает возводить малогабаритное жильё с полной отделкой.
Что касается цен, то аналитики прогнозируют в течение 2011 года сохранение наметившейся тенденции роста как на вторичном, так и на первичном рынках. К лету возможна небольшая сезонная корректировка в сторону снижения, с сентября рост цен продолжится.
Ксения Сидорова
 

Рубрики:

Деловые новости

[29 марта] В Кузбассе планируют ремонт более 30 км областных междугородных трасс
[29 марта] Крупные дорожные ремонты на 500 млн рублей проведут в Кемерове и Новокузнецке
[29 марта] Сотрудница банка в Прокопьевске получила 3 года условно за оформление подложных кредитов
[28 марта] В компании «Уголь» группы «Кузнецкжелдортранс» введено наблюдение и арестовано имущество
[28 марта] В бюджет 2023 года добавили увеличение зарплат бюджетникам и новые городские проекты

Все новости


 Видеоинтервью

 

Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 
 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
Top.Mail.Ru
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко