Финансовый кризис начинает оказывать своё влияние на рынок аренды. Но снижать ставки собственники помещений в массовом  порядке пока не торопятся. Возможно, это ещё впереди.

По информации экспертов, тенденция снижения стоимости аренды, появившаяся в центральной части страны ещё летом, пришла наконец, и в регионы. Не так давно в средствах массовой информации прошло сообщение о снижении арендных ставок в Новосибирске на треть. Но кемеровские участники рынка недвижимости осторожно относятся к этому сообщению. По информации некоторых собеседников «Авант-ПАРТНEРа», снижение ставок в Новосибирске произошло далеко не по всем объектам, а очень выборочно. Поэтому на общую картину цен это не сильно повлияло.

По оценкам экспертов, массового снижения арендных ставок в Кемерове в декабре не произойдёт, а что будет после новогодних праздников – прогнозировать никто не берётся.

Однако уже сегодня собственникам помещений приходит масса писем от арендаторов с просьбой снизить им арендные ставки. В этом признаются почти все опрошенные участники рынка. Информации о том, что арендаторы массово освобождают помещения, нет, однако на магистральных улицах города значительно увеличилось количество объявлений о сдаче в аренду.

По информации Николая Жильцова, управляющего директора агентства коммерческой недвижимости «Жильцов, Дмитриев & партнёры», ситуация на рынке аренды торговой недвижимости в настоящее время сильно меняется, арендаторы уже начинают уходить, в том числе и торговые сети, арендовавшие помещения в формате street retail. «Одна крупная федеральная сеть попросила снизить ей арендные ставки в 3 раза, – рассказывает Николай Жильцов. – В среднем же собственники снижают ставки в диапазоне от 15 до 30%. Наиболее дальновидные идут на это для своих арендаторов, так как новых найти будет сложно. На рынке уже сейчас много свободных объектов, к январю их станет ещё больше – многие начнут отказываться от площадей».

При этом оценки того, насколько у торговых предприятий реально снижается товарооборот, сильно разнятся. По мнению Николая Жильцова, большинство арендаторов просто поддались панике и опасаются будущего спада: «В январе прогнозируют серьёзное снижение покупательской способности населения, экономический спад. При это аналитики утверждают, что 2009-й год будет ещё не самый худший, «дно» впереди. Конечно, в следующем году товарооборот в любом случае будет снижаться. Однако сейчас в критической ситуации оказываются те компании, которые сильно зависимы от кредитных средств. Те же, кто работают на собственные средства, пока держатся». Отметим, что в январе-феврале традиционно происходит спад в розничной торговле.

По информации Дмитрия Бутова, генерального директора ООО «Дивит» (магазины «Валенти», «Престиж», «Zardi»), покупательская способность населения снизилась в разы, товарооборот упал на 20%, квартальная выручка снизилась, в итоге потери прибыли составляют до 40%.

 «Предприниматели обращаются с предложением рассмотреть вопрос об уменьшении арендных ставок, но ребром вопрос никто не ставит, – рассказывает Андрей Голев, генеральный директор ООО «Коммерческая недвижимость». – Мы ставки не снижаем. Не могу сказать, что они падают в среднем по рынку. Если бы наши помещения находилась где-нибудь в Кировском районе, я бы, наверное, беспокоился очень сильно, что останусь без арендаторов. Но у нас недвижимость в «топовых» местах города и, если арендаторы начнут уходить, мы без проблем найдём на эти площади других».

«Писем в последнее время получаем множество «нехороших», с просьбами о снижении арендных ставок, – признаётся Руслан Чернов, коммерческий директор ООО «КузбассКапиталИнвест». – Но пока мы на это не идём, в основном отказываем. Единственное, были прецеденты снижения в тех случаях, когда ставка изначально была сильно завышена с нашей стороны. Если же цена аренды среднерыночная, то нет. В январе к этому вопросу, возможно, вернёмся. Если ситуация будет ухудшаться, в январе мы начнём обсуждать возможность снижения арендных ставок с якорными арендаторами. Сейчас пока никакой антикризисной программы относительно арендной политики у нас нет».

По информации источника, знакомого с ситуацией по аренде в кемеровском торговом центре «Я», письма на имя администрации торгового центра с просьбами о снижении арендных ставок тоже приходят, но оснований для снижения стоимости аренды компания не видит: «По торговому центру «Я» мы не видим ухудшения ситуации. В четверг, 27 ноября, была зафиксирована посещаемость в количестве 14,66 тыс. человек. 29 ноября, в субботу –  20,327 человек. Не знаю, с чем это связано, но это даже больше, чем в октябре. Из арендаторов никто в категоричной форме от аренды не отказывается. Торговые площади в «Я» не простаивают. Напротив, появляются новые арендаторы, готовые вставать на небольшие «пятачки». Например, недавно был открыт отдел «Елисеевский». По оценке одного из крупных арендаторов торгового центра «Я», есть и другие сдерживающие факторы. Так, помещения в торговом центре сдавались в основном под самоотделку и, вложив в некоторых случаях в 1 кв. метр более 1 тыс. долларов, арендаторы до последнего готовы держаться за помещение. Кроме того, в договорах аренды есть такой пункт, как обязательство сообщить о решении отказаться от помещения, не менее чем за 90 дней.

Понятно, что успешность торговых центров во многом зависит от маркетинговой политики их заселения. Однако, например, в торговом комплексе «Семёрка», по заверениям генерального директора ООО «Пенсионер» Абрама Янгилова, с кризисом никаких проблем не прибавилось. При этом крупных федеральных арендаторов в «Семёрке» практически нет. «Письма с просьбами о снижении арендных ставок есть. Но всегда есть те, которые жалуются, и мировой финансовый кризис тут не при чём, – рассказывает Абрам Янгилов. – Надо просто работать, другого выхода нет».

Между тем, руководство «Семёрки» пытается повысить привлекательность центра с помощью маркетинговых акций. Так, в декабре запланирована лотерея среди покупателей, победитель которой получит скидку на уже совершённую покупку в размере 50%. «Мы уже 3 года не повышали арендные ставки, сейчас ещё повышаются коммунальные платежи. Как мы можем снизить аренду?», – недоумевает Абрам Янгилов. При этом ситуации, когда арендаторы начнут массово покидать торговый комплекс, он не опасается: «Этого боятся лишь те, кто сам ничего не делает, а живёт на доходы от аренды: сдал помещение и уехал куда-нибудь в Сочи. Мы же в случае чего сами можем заполнить свои торговые площади». В настоящее время ООО «Пенсионер» занимается продажей продовольственных и хозяйственных товаров. Однако, как уверяет Абрам Янгилов, нет никаких проблем значительно расширить ассортиментную линейку и начать продавать, например, обувь и одежду.

О своём намерении в самое ближайшее время обсудить с арендодателем арендную плату сообщил Андрей Матюжов, генеральный директор пиццерии «World Pizza». По его информации, «оборот в последнее время снизился почти на треть, если арендодатели не будут снижать ставки – сделают хуже прежде всего себе, так как останутся без арендаторов».

Ксения Сидорова