Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[18 ноября] Кузбассовцы на фоне пандемии закупились одеждой и спорттоварами
[17 ноября] ВТБ упрощает кредитование малого агробизнеса
[13 ноября] «Ты – звезда Кузбасса!» Сияй интеллектом!
[13 ноября] Кредитный портфель ВТБ в Кузбассе превысил 250 млрд рублей
[13 ноября] Кузбасский кардиоцентр с помощью МТС будет наблюдать пациентов дистанционно


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»
Журнал «Авант-Style»


наш опрос

Сколько автомобилей в вашей семье?





результаты
архив голосований


Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 29 от 14.11.2011

Неопределённая недвижимость

 
Состояние дел на рынке недвижимости  — не единственный, но очень важный показатель общего экономического развития. Основу рынка создают такие важные отрасли как строительство и стройиндустрия, её результатами пользуются практически все. Коммерческая недвижимость в этом процессе стоит в центре воздействия разных экономических сил — потребительского спроса, и спроса со стороны бизнеса, в основном, малого и среднего, предложения застройщиков и банков  — держателей залогов, регионального налогового законодательства и многих других. Результат не всегда отражает общие тенденции в экономике. На фоне, казалось бы, устойчивого роста в промышленности, розничной торговле и жилищном строительстве, в региональном секторе коммерческой недвижимости не увидеть сильных движений в ту или иную сторону. Нет падения, но нет и заметного роста.
 
Залоговый навес
На положение дел на рынке коммерческой недвижимости, по оценке коммерческого директор ООО «Кузбасс Капитал Инвест» (ККИ) Евгения Зимина, сильно влияет наличие большого количества объектов недвижимости, накопленной в период кризиса банками. В своё время она служила залогом, и с потерей платежеспособности её владельцев перешла к кредиторам. Сейчас банки, точнее, их дочерние компании управляют этими объектами, частично продают их, но что будут делать с ними в дальнейшем неясно. «Если решатся продавать по 10 тыс. рублей за 1 квадратный метр, приобретать такую недвижимость будет, конечно, выгодно», — отметил коммерческий директор, а вот есть ли это в планах залогодержателей, неизвестно.
Один из ярких примеров такого залога в неопределенности — построенный, но так и не введенный в строй, торгово-развлекательный комплекс (ТРК) «Гранд-Сити» в районе Новокемеровского пиво-безалкогольного комбината. Ещё в 2006 году его начали строить в качестве совместного проекта ООО «Многофункциональные центры» (образовано учредителями группы компаний «ЭСТАР» для осуществления девелоперских проектов в регионах России) и ЗАО «Холдинговая компания «Сибирский деловой союз» (СДС). В начале 2009 года он был практически закончен, но в связи с начавшимся кризисом инвесторы отдали его как залог по кредитам «Райффайзенбанку». По данным Евгения Зимина, банк предлагал ТРК заинтересованным сторонам, но только на продажу, а не в управление. А приобретать объект стоимостью в 1,5 млрд рублей минимум (таково было предложение ещё в прошлом году), на запуск которого потребуется дополнительно до 300 млн рублей, дело довольно рискованное. Даже в условиях наметившегося экономического роста.
Общие размеры залогового навеса на рынке коммерческой недвижимости оценить трудно. Значительную его часть составили ТРК разорившегося красноярского ритейлера «АЛПИ», поэтому, как заметил Евгений Зимин, влияние этой компании на рынок было сильно, и когда она работала, и даже сейчас, оставшимися объектами. В этих обстоятельствах сложно решиться на новое строительство, особенно если учесть ситуацию со спросом и предложением. По его оценке, цены на вторичную недвижимость будут даже падать, а вновь строящаяся, естественно, будет дорожать по мере роста цен на стройматериалы, услуги и др.
Вадим Бельков, председатель фонда имущества Кемеровской области (Кузбассфонда), который продает не только государственное имущество, но и объекты частных владельцев, считает, что пока предложение с вторичного рынка коммерческой недвижимости превышает спрос. «Покупатели не соглашаются на предлагаемые цены, ждут пока они опустятся, но продавцы не настолько стеснены в средствах, чтобы соглашаться на любую цену, тем более, что продаваемые объекты и так сданы в аренду, и приносят доход» — отмечает он. Поэтому много покупок не наблюдается, цены не растут, но и не падают. Евгений Зимин соглашается, что, когда недвижимость приносит доход, расходы разделены между арендаторами, и ясно, как и когда могут вырасти издержки, т.е. бизнес по управлению понятен и предсказуем, совсем необязательно стремиться к продаже недвижимости, чтобы на полученный доход начать новое строительство.
Елена Молчанова, исполнительный директор новокузнецкого агентства недвижимости «Адрес», также считает, что цены на коммерческую недвижимость в Новокузнецке соответствуют уровню конца 2008 года: «Конечно, номинально они подросли, но с учётом инфляции остались на прежнем уровне». Есть на рынке и определённые всплески, когда кому-то сильно понравился какой-то объект, и это подняло на него цены, «в октябре-ноябре к Новому году начался сезонный всплеск спроса, зато потом опять впадём в кому». По её данным, цены на офисную недвижимость в Новокузнецке составляют в среднем 65-70 тыс. рублей за 1 кв. метр, на торговую  — от 80 до 100 тыс. кв. метров. Есть цены и выше, и ниже в зависимости от расположения и состояния недвижимости. Кузбассфонд в настоящее время предлагает объекты недвижимости по более демократичным ценам, — от 20 до 43 тыс. рублей за 1 кв. метр, но такая стоимость определяется расположением и состоянием объектов.
Эксперты отмечают, что «охлаждает» рынок коммерческой недвижимости Кузбасса и кадастровый вопрос. Земельный налог после того, как в конце 2008 года обладминистрация установила последнюю кадастровую стоимость земли, вырос в 9-10 раз. Это отпугивает покупателей и земельных участков на новое строительство («сразу платить полтора миллиона рублей в год за участок, а мне ещё строить на нем года два-три» — посетовал один из потенциальных застройщиков), и на приобретение объектов недвижимости. Прицениваясь в последнем случае, они спрашивают, а сколько будет налог на землю под зданием.
 
На стройку
В условиях, когда рынок коммерческой недвижимости находится в неопределённо-стабильном состоянии, желающих начать новые девелоперские проекты находится немного. За последний год число новых вводов крупных коммерческих объектов весьма невелико, и все они были начаты еще до кризиса. В Кемерове, к примеру, только «Мария Ра» ввела в строй два торговых центра в Рудничном и Ленинском районе, ККИ — торговый центр «Калина» на 1,49 тыс. кв. метров в Киселевске. «Мы строим, точнее, достраиваем то, что было начато в 2008 году, или даже раньше»,  — признает Евгений Зимин  — «и только те объекты, которые точно оправдают себя». Среди новых строек ККИ — крупный торгово-развлекательный центр в Юрге на 11 тыс. кв. метров, торговый центр на 4,4 тыс. кв. метров в Новокузнецке, торгового центра в Кемерове (первый корпус — 1,5 тыс. кв. метров). Большой объект в Юрге строится, как отметил коммерческий директор ККИ, «в хорошем месте», отсюда и расчёт на то, что стройка оправдает себя.
Помимо неопределенности на рынке росту строительной активности на нём не способствует величина. Евгений Зимин считает, что крупные федеральные «игроки», торговые сети и девелоперы в первую очередь стремятся в крупные города: «поэтому в Новосибирске в пересчёте на 1 тысячу жителей коммерческой недвижимости больше, чем в Кемерове». По одному объекту крупные сети в регион не входят, им нужна сразу какая-то местная розничная сеть, а из крупных ТРК внимание привлекают объекты стоимостью в несколько миллиардов рублей. Кроме того, отмечает Евгений Зимин, важно и правильное управление, наличие привлекательных «якорных» арендаторов в крупных центрах: «мелким арендаторам ведь важно сидеть в тусовке, чтобы была большая проходимость, тогда они начинают делать что-то внутри себя, если у них не идет торговля, а если нет посетителей, они — в убытке, и ищут новое место».
По оценке Елены Молчановой, даже приход крупных «игроков» рынка не изменит ситуацию не нём. Ведь на сегмент малого бизнеса они не смогут повлиять, в нём покупают или арендуют мелкие помещения, часто встроенные помещения, «а в крупных объектах недвижимости цена складывается объективно, исходя из расходов и расположения, она не будет двигаться оттого, что кто-то ещё зайдёт на рынок».
Из заявленных к строительству новых объектов немного удивил рынок проект строительства четырёхзвездочной гостиницы в Новокузнецке. Его представила городская администрация и мэр Валерий Смолего, в качестве инвестора выступает ОАО «Инрусинвест» (компания Александра Говора, гендиректора ЗАО «НефтеХимСервис», бывшего технического директора и совладельца угольной компании «Южкузбассуголь»). Консультантом проекта выступила Cushman & Wakefield, транснациональная риэлтерская компания, управлять отелем под маркой Park Inn. планирует другая международная компания Rezidor, с которой подписан соответствующий протокол о намерениях. Гостиница на 150 номеров будет располагаться в центре Новокузнецка на улице Ермакова. Общая площадь проекта — около 10 тыс. кв. метров.
Валерий Смолего заявил, что рад приходу в город инвестиций и тому, что «эта гостиница не только украсит город, но и придаст ему более высокий статус». Помимо гостиницы в этом же здании расположится городской дворец бракосочетаний. Ожидается, что строительство начнётся уже в следующем году, завершится в 2014 году, а инвестиции в проект составят 30 млн долларов.
Удивляет в этом проекте не столько высокий статус проекта и попытка привлечь к управлению новой гостиницей международного отельера, сколько то, что в Новокузнецке такой гостиницы до сих пор не было. И это там, где каждый год проходит крупнейшее событие в деловой жизни региона (выставка «Уголь и Майнинг»), на которое традиционно приезжает большое число разнообразных гостей. «Южная столица» на рынке коммерческой недвижимости Кузбасса уже выделяется самым большим числом современных объектов как офисного, так и торгово-развлекательного направления. Пора появиться и отелю с дворцом бракосочетаний. Впрочем, подобные проекты декларировались уже и в самом Новокузнецке, и в Кемерове, но пока так и не были реализованы. Возможно, и в этом случае придется подождать, прежде, чем радоваться за новокузнечан.
Антон Старожилов
 
 

Рубрики:

Деловые новости

[23 ноября] Кузбасс вошел в 20 самых желающих отъезда регионов
[23 ноября] Канатно-кресельная дорога «Запад» готова к эксплуатации
[23 ноября] Вторая волна оказалась намного больше первой
[23 ноября] Продавцы-кассиры и торговые представители – самые востребованные в Кузбассе
[23 ноября] Польша не отказалась от кузбасского угля

Все новости


Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 

 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко