|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[19 апреля] Пассажиры московского метро стали реже читать и больше работать
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 7 от 03.04.2012
Несмотря на то, что построить запланированные на прошлый год 1,112 млн кв. метров жилья строителям региона не удалось (план, как известно, был выполнен на 97%), в 2012 году предстоит возвести уже 1,179 млн кв. метров. Влиять на строительные планы регион, конечно, не может – их определяет Минэкономразвития. Интереснее понять, в каких условиях они будут реализовываться. Особенности современного спроса и предложения накануне нового строительного сезона «Авант-ПАРТНЕР» обсудил с экспертами и участниками кемеровского строительного рынка.
Пора брать
То, что однозначно вселяет надежду и оптимизм – это уверенное восстановление платёжеспособного спроса. Сегодня уже всем стало очевидно, что кризис остался позади, а вместе с ним – и «ценовое дно». По сведениям сертифицированного аналитика рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов Галины Зыряновой, рост спроса начался ещё летом прошлого года, и в настоящее время сохраняется на высоком уровне: «Даже в январе-феврале, когда традиционно наблюдалось снижение активности, спрос на рынке новостроек оставался стабильным. Частично это связано сокращением предложения квартир в готовых домах (объём предложения только в сегменте «эконом-класса» уменьшился за 1 квартал 2012 года на 17%), другой фактор – информация о грядущем повышении ставок по ипотечным кредитам, что уже имело место в конце 2011 года. Покупатели в наше время – современные, информированные люди, они интересуются новостями рынка недвижимости, следят за ценовыми тенденциями. Когда рынок преодолел дно и вышел из состояния стагнации, люди, откладывавшие покупку жилья, «вышли на рынок», чтобы успеть совершить покупку по минимальной цене. Третий фактор – возвращение на рынок частных инвесторов, которые покупают квартиры на ранней стадии строительства для дальнейшей перепродажи с целью получения прибыли – за время строительства дома стоимость квартиры может повыситься на 25-30%». Факт сужающегося объёма предложения на рынке жилья констатирует и директор, управляющий партнёр инвестиционно-финансовой компании «Мера» Андрей Клепиков: «В данный момент у застройщиков уже нет тех остатков нереализованной недвижимости, которые были, скажем, в 2009 и 2010 годах. Примечательно, что новостройки разбирают при их готовности на уровне около 20%. Недавний пример – новый жилой дом компании «Промстрой» в «Лесной Поляне»: дом почти весь продан, хотя фактически готов только нулевой цикл. Это говорит о преобладании спроса над предложением». «Начиная продажу нового дома, мы за 2-3 месяца продаём большинство квартир», – подтверждает руководитель центра продаж «Лесная поляна» Александр Савостьянов. С другой стороны, Галина Зырянова отмечает и другую тенденцию рынка – крупные застройщики, не имеющие проблем с финансированием строительства, не торопятся с открытием продаж квартир в домах на начальной стадии строительства, ожидая роста цен. «Ценовая стратегия застройщиков, участвующих в комплексной застройке микрорайонов 12 и 13 в Рудничном районе Кемерово, – получение максимальной прибыли от продажи уже готового жилья. Так, по состоянию на март 2012 года в сегменте жилья «эконом-класса» в активной фазе строительства находятся 34 дома, но только половина из этих новостроек доступна для приобретения квартир, в остальных продажи ещё не открыты». Разумеется, во многом покупательский спрос стимулируется и ростом активности банков по части ипотечного кредитования – растёт число выданных кредитов, требования к заёмщикам становятся более лояльными, процентные ставки – выгодными. По словам Александра Савостьянова, это привело к изменению соотношения покупателей, приобретающих жильё за наличный расчёт и с помощью ипотеки, в сторону увеличения количества последних: «Если в кризис доля ипотечных покупателей по компании «Промстрой» снижалась до 20%, то сейчас их примерно 50%. Даже до кризиса их было меньше – примерно 35-40%. Это не только следствие того, что ставки по ипотечным программам опустились до докризисного уровня, но и сами люди почувствовали себя более уверенно, готовы брать на себя финансовые обязательства». Комфорт без гигантизма
Конечно, жильё «эконом-класса» традиционно пользуется наибольшим спросом в силу своей доступности для большинства покупателей. Впрочем, Галина Зырянова отмечает, что сейчас, на растущем рынке, одинаково хорошо продаются и новостройки «бизнес-класса» вроде жилого комплекса (ЖК) «Каравелла» от компании «Промстрой», и малогабаритные квартиры, по площади сравнимые с «гостинками», в спальных районах города от «СДС-Финанс». По словам Андрея Клепикова, «набирает обороты» «Лесная Поляна»: «Если раньше люди не сильно хотели туда переезжать ввиду её мнимой отдалённости от города, то теперь горожане начинают понимать, что от «Лесной Поляны» до центра Кемерово по времени ехать ровно столько же, сколько и с Ленинградского проспекта». Наиболее востребованными объектами на рынке собеседник «Авант-ПАРТНЕРа» называет однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью от 40 до 90 кв. метров. «Ценовая категория до 40 тыс. рублей за 1 кв. метр однозначно наиболее востребована, – продолжает Андрей Клепиков. – Квартиры с большей площадью – «штучный товар», и покупатель к их выбору подходит более осторожно, тщательно выбирая планировку, вид из окон, обращая внимание на наличие паркинга и прочих благ». Александр Савостьянов отмечает, что после кризиса покупатели коттеджей также стали ориентироваться на более скромные объекты, площадью 100-200 кв. метров, в то время как до кризиса основные продажи были в диапазоне от 160 до 350 кв. метров. Напомним, в кризис большинство застройщиков увидели в квартирах «эконом-класса» малой площади «беспроигрышный вариант» в борьбе с обстоятельствами и в спешном порядке начали адаптировать свои проекты под данный формат, где это только было возможно. По словам Галины Зыряновой, кризис даже стёр ценовые различия между домами, построенными с использованием разных технологий и материалов: «Если раньше сегмент «эконом-класса» преимущественно был представлен панельными домами и домами с железобетонным каркасом, то сейчас есть доступные предложения и в монолитных домах». «Кризису обязаны своим «вторым рождением» и «малосемейки» ? однокомнатные квартиры площадью 25-28 кв. метров и двухкомнатные, 36-38 кв. метров, –продолжает Галина Зырянова. – Так, весной 2009 года компания «СДС-Строй» приступила к строительству жилого дома №9 в ЖК «Правобережный», где в качестве эксперимента один подъезд в соответствии с проектом должен был стать «малогабаритным». Эксперимент оказался удачным – квартиры в этом подъезде «разошлись» буквально за пару месяцев, и стало ясно: малогабаритное – это как раз та категория жилья, которая в наибольшей степени востребована на сегодняшний день». По оценке Галины Зыряновой, на «эконом-класс» большинство застройщиков ориентируются до сих пор, что, впрочем, вполне оправдано, по крайней мере, на ближайшие 2-3 года: «Покупатели сегодня выбирают квартиры, исходя из их абсолютной стоимости, а не цены квадратного метра. Чем меньше метраж, тем дешевле квартира. Чем дешевле квартира, тем быстрее она уходит с рынка. Хотя, надо признать, что цена малометражных квартир в расчёте на 1 кв. метр всегда заметно выше, чем в квартирах с «нормальной» площадью. На сегодняшний день стоимость 1 кв. метра малогабаритного жилья на вторичном рынке составляет около 50 тыс. рублей». Ориентацией на ограниченного в средствах покупателя объясняется и увеличение предложения квартир с отделкой «под ключ». Данное условие особенно значимо для покупателей в самом низком ценовом сегменте, поскольку брать сразу два кредита – ипотечный и потребительский, на ремонт, далеко не всем под силу, равно как и платить за аренду жилья, пока в новой квартире будут идти ремонтные работы. Чем привлечь покупателя?
В лидеры по объёму ввода жилья вышла в последние годы компания ООО «СДС-Финанс» (входит в ХК «СДС»). Она реализовала и продолжает реализовывать несколько проектов высокого ценового сегмента (коттеджный посёлок «Маленькая Италия», жилые комплексы «Золотые купола» и «Кемерово-Сити»), но в основном компания ориентирована на жильё «эконом-класса». К тому же, по оценке генерального директора ООО «Програнд» Евгения Мордовина, после приобретения и реконструкции «Кемеровского ДСК» компания практически монополизировала рынок панельного домостроения, установив минимально возможные с точки зрения себестоимости цены на такое жильё. Как сообщал журналистам в феврале президент холдинга «СДС» Михаил Федяев, в результате модернизации стоимость кубометра сборного железобетона на «Кемеровском ДСК» снизилась на 1 тыс. рублей, что позволяет уменьшить цену 1 кв. метра жилья на 700 рублей. Благодаря завершению первого этапа модернизации, «СДС» получил возможность производить и строить 50 тыс. кв. метров в год. В рамках второго этапа производительность ДСК достигнет 120 тыс. кв. метров жилья в год. Справедливости ради стоит отметить, что ориентация на «эконом» свойственна далеко не всем застройщикам. Некоторые по-прежнему ориентированы на иного покупателя – оценивающего, прежде всего, комфорт своего будущего жилища. «Перед человеком, планирующим покупку квартиры, встаёт сегодня вопрос – купить ли ему типовую двухкомнатную квартиру площадью 45 кв. метров по цене 35-36 тыс. рублей за кв. метр, без особого благоустройства дворовой территории, или по этой же цене за «квадрат» квартиру в монолитном доме, с высокими потолками, которая будет дороже лишь за счёт того, что она чуть больше – не 45, а 60 кв. метров. Зато она более удобная – есть кладовая, большая кухня, ванная. Когда он садится и считает, сколько же ему надо доплатить, он видит, что это не какие-то астрономические деньги. На таких людей мы и ориентируемся, – рассказывает генеральный директор ООО «Програнд» Евгений Мордовин. – Покупатели хотят заплатить те же деньги, но получить больше комфорта. Это мы и пытаемся им предложить – скоростные лифты, плюс какие-то мелкие бонусы вроде бесплатного wi-fi и телефона в квартире». Кстати, в прошлом году «Програнд» отказался от всех заменителей кирпича. «Раньше мы использовали газобетонные блоки, гипсокартон, но решили вернуться к традиционному материалу – кирпичу. Он отлично зарекомендовал себя в эксплуатации, и жить в кирпичном доме приятнее», – объясняет Евгений Мордовин. «Сегодня однозначно меняется требование людей к качеству жилья, к окружающей инфраструктуре, что не может не радовать, – соглашается Андрей Клепиков. – У людей перед глазами есть примеры успешных жилых комплексов, и они хотят жить также». Существует мнение, что с началом реализации проекта строительства города-спутника «Лесная Поляна» крупнейший в Кемерове застройщик жилья «бизнес-класса», компания «Промстрой», стала представлена и на рынке жилья «эконом». Однако Александр Савостьянов убеждён, что это не совсем так: «Эконом-классом» даже недорогое жильё в «Лесной Поляне» можно назвать лишь условно. Если сравнивать с более дорогим жильём в той же «Лесной Поляне» – то да, возможно. Но если сравнить с «эконом-классом» в городе, то даже самое доступное жильё в городе-спутнике – это «бизнес-класс». Да, есть небольшие квартиры площадью 27 кв. метров, но всё же мы стремимся предлагать покупателю полноценный продукт – комфортную среду, которая позволяет вести достойный образ жизни. Несмотря на некоторое количество малометражных квартир, стратегия «Промстроя» ориентирована на строительство достаточно просторного жилья, площадь однокомнатной квартиры должна составлять не менее 40 кв. метров». Без революции
По сведениям Андрея Клепикова, на данный момент средние цены продажи новостроек в Ленинском районе Кемерова составляют 40 тыс. рублей за кв. метр, в Рудничном районе – 37 тыс. рублей за кв. метр, в Центральном районе – от 36 тыс. рублей до 60 тыс. рублей за кв. метр (в зависимости от жилого комплекса), в городе-спутнике «Лесная Поляна» – 32 тыс. рублей за кв. метр. Евгений Мордовин прогнозирует, что к концу года средняя стоимость 1 кв. метра в Кемерово составит около 40 тыс. рублей на первичном рынке, а далее будет ежегодно повышаться на уровень инфляции. «Предпосылок для кардинального роста цен нет, Кемерово – это не Москва, куда ежегодно по 1 млн человек приезжают, которым надо где-то жить, – рассуждает гендиректор ООО «Програнд». – Большого роста доходов у кемеровчан тоже нет. Конечно, если произойдёт что-то из ряда вон выходящее, вроде девальвации или резкой инфляции, на цены это повлияет, но при сценарии спокойного развития экономики 40 тыс. рублей за 1 кв. метр – это нормальная цена, которая позволяет застройщику работать с рентабельностью 10%». Практически все опрошенные эксперты ожидают до конца года рост стоимости жилья на 10-15%. В то же время Галина Зырянова предостерегает, что начавшийся в конце прошлого года рост процентных ставок в банках в скором будущем может снизить доступность ипотеки, а это приведёт к снижению активности на рынке недвижимости и, следовательно, темпы роста цен также снизятся. Ксения Сидорова  Источник: Галина Зырянова, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости
|
Деловые новости[19 апреля] Поступления налога на прибыль в областной бюджет в первом квартале сократились на 60%
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
