|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[19 апреля] Пассажиры московского метро стали реже читать и больше работать
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 11 от 09.07.2015
/%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B8%D0%BA_%D1%86%D0%B2_%D0%B1.jpg) С целью предотвратить негативное влияние кризиса на строительный рынок, который традиционно рассматривается в качестве локомотива развития экономики, государство весной поддержало покупательский спрос, запустив программу субсидирования ипотеки в новостройках. Однако при этом власти недооценили роль вторичного жилья в цепочке покупатель-застройщик: фактически заградительные процентные ставки на такую недвижимость стали одним из наиболее значимых факторов, ведущих к сокращению продаж.Упал в 2 раза
Напомним, в марте было принято решение о субсидировании банкам, готовым выдавать ипотеку по ставке не выше 12%, выпадающих доходов. Таким образом, государство субсидирует ипотеку в новостройках, контролирует сохранение высоких объёмов ввода жилья, но первичный рынок (а точнее, покупательская способность на нём) сохраняет высокую зависимость от вторичного: большинство потенциальных покупателей рассчитывают приобрести новую квартиру, лишь продав старую. А так как ипотека вторичного жилья не попадает под госпрограмму, ставки на неё неподъёмны для большинства покупателей. Ситуацию подогревает и то, что цена 1 кв. метра на вторичном рынке региона по-прежнему превышает цену на первичном. Таким образом, реализовать квартиры собственникам чаще всего не удаётся, вслед за этим сделки на первичном рынке также срываются. «Безусловно, должен быть баланс между процентными ставками по ипотеке на первичном и вторичном рынках, – отмечает директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области Юлия Шматок. – Всем понятно, что без вторичного рынка и первичный не будет развиваться в достаточной степени. После запуска государственной программы субсидирования процентов на новостройки, разница в процентных ставках на «первичку» и «вторичку» достигала 6%. Из-за этого многие из тех, кто хотел бы купить квартиру на первичном рынке, не могли продать имеющееся у них жилье и, соответственно, не улучшали свои жилищные условия». Сокращение количества сделок на рынке жилья подтверждается статистикой Центробанка РФ. За 5 месяцев текущего года в Кемеровской области выдано 3,87 тыс. жилищных кредитов, в том числе 3,83 тыс. ипотечных на общую сумму 5,32 млрд рублей. Средневзвешенный срок кредитования по этим кредитам составил 15,7 лет. Средневзвешенная процентная ставка – 14% годовых. Для сравнения, за 5 месяцев 2014 года в регионе было выдано 7,7 тыс. жилищных кредитов, из них 7,4 тыс. – ипотечных на общую сумму 10,09 млрд рублей. Средневзвешенный срок кредитования по этим кредитам составил 11,4 лет, средневзвешенная процентная ставка – 12,4%. Таким образом, рынок «просел» почти в 2 раза. «Снижение спроса на ипотечные кредиты сегодня наблюдают все участники рынка, – комментирует ситуацию начальник отдела ипотечного кредитования операционного офиса «Кузбасский» банка ВТБ24 Максим Шидловский. – Происходит это с начала нынешнего года и объясняется целым рядом причин. Во-первых, рост ставок действительно делает ипотечные кредиты менее доступными для населения. Во-вторых, у людей снизился уровень доходов, иногда весьма существенно. Поэтому даже те, кто планировал улучшить свои жилищные условия, стали более осторожно подходить к взятию на себя новых кредитных обязательств. Но спрос на ипотеку и на саму покупку жилья не исчез: квартира по-прежнему является для наших граждан насущной необходимостью. Введение программы государственного субсидирования ставок по ипотеке, действительно, делает ипотеку более доступной. Да, купить таким образом можно только жильё в новостройке, но и структура спроса на недвижимость в последние годы имеет явный крен в сторону нового жилья, а не вторичного». Впрочем, представители банков говорят о сохранении значительной доли вторичного жилья в оформляемых ими ипотечных кредитах. Так, заместитель директора по розничному бизнесу регионального операционного офиса Новосибирского филиала ОАО «Банк Москвы» в Кемерове Светлана Смирнова говорит, что вторичное жильё занимает треть от общего объёма ипотеки. Управляющая Кемеровским отделением Сбербанка Татьяна Галкина отмечает, что «основное количество сделок приходится на вторичное жильё». Согреть замерзающий рынок
Складывающуюся на рынке ситуацию Юлия Шматок сравнивает с кризисом 2008-2009 годов: «Тогда была похожая ситуация: сначала ставки значительно увеличились, но потом появилась программа господдержки на приобретение квартир в новостройках. Именно эта мера спасла тогда сферу жилищного строительства: люди начали активно вкладывать средства в первичный рынок, а месяца через 4 начали снижаться ставки на вторичном рынке. Сегодня аналогичный процесс уже запущен. Если на начало года мы могли предложить нашим заёмщикам ставки на «вторичку» от 18% годовых, то уже сегодня у нас действует программа для любой категории граждан по ставкам от 13,9% годовых, а участники «Социальной ипотеки» могут оформлять займы под 12,9% годовых. Ставки на новостройки в Агентстве составляют от 10,3 до 11,4% годовых. Такие условия кредитования действуют у нас с 15 июня и масштабные выводы пока делать рано, но можно отметить, что интерес у кузбассовцев к нашим программам есть. За первую неделю работы консультации в наших офисах в Кемерове и Новокузнецке получили более 300 семей, а 35 уже предоставили документы на оформление ипотеки». По оценке сертифицированного аналитика рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов Галины Зыряновой, снижение некоторыми банками ипотечных ставок на вторичное жильё мало повлияло на сложившуюся ситуацию, но это не повод считать, что рынок стоит: «В Кемерове есть несколько проектов, которые и сегодня пользуются спросом и реализуются достаточно быстрыми темпами. В то же время, есть новостройки, где строительство временно заморожено или ведётся вяло в силу недостаточного финансирования, где-то планировки неудачные, где-то цены завышены. Я бы охарактеризовала ситуацию на первичном рынке как вялотекущую. Не стоит забывать и о традиционном сезонном факторе». «Ставки по ипотеке, действительно, снижаются недостаточно быстро, – соглашается директор федеральной риэлторской компании «Этажи» в Кемерове Наталья Корчуганова. – Тем не менее, они идут вниз, пример – АИЖК, «Абсолют-банк». В сравнении с 2008-2009 годами банки сегодня более лояльны к клиенту и ставки ниже. Что касается предложений застройщиков, то нужно, прежде всего, проанализировать их цены на предмет реальности. Ни для кого не секрет, что цены в конце 2014 года зашкаливали за 50 тыс. рублей за кв. метр в сегменте малометражных квартир. Понятно, что маржа была приличная. Сегодня многие ещё не перестроились с прежней ценовой политики и загоревали, что плохо идут продажи. Но застройщики – профессиональные продавцы и должны апеллировать, прежде всего, к цифрам, а не к эмоциям». По данным Натальи Корчугановой, количество сделок на первичном рынке недвижимости за январь-май 2015 года сократилось на 10-15% к уровню аналогичного периода прошлого года. «Но также нужно отметить, что у ряда застройщиков количество продаж в январе и феврале было выше, чем в прошлом году», – добавляет эксперт. Что касается ценовой политики застройщиков, то, хотя и неявно, но фактически они уже начали снижать цены на свои объекты – крупнейшие участники рынка объявили совместные акции с ведущими банками, в рамках которых они субсидируют своим покупателям ещё несколько процентных пунктов по ипотеке от предложенных 12% по госпрограмме. К примеру, «Промстрой» объявил совместную с ВТБ24 акцию, по которой ипотечная ставка по программе с господдержкой снижена до 8%, со «Связь-Банком» – до 8,8%. «СибирьИнвестХолдинг» начал совместную со Сбербанком акцию, в рамках которой ипотечная ставка снижена до 7%. И хотя скидка предоставляется не на весь срок кредитования, а, как правило, на срок около года, дисконт всё равно стоит признать существенным. Тем более что в рамках этого периода заёмщик может досрочно рассчитаться за кредит и таким образом сэкономить на банковских процентах. По информации Натальи Корчугановой, навстречу покупателям сегодня идут и владельцы вторичного жилья: «Снижение на квартиры малой площади, включая КГТ, с января этого года составило 200-300 тыс. рублей, что примерно 15%. Конечно, есть категория продавцов, которые не хотят снижать цены ни при каких условиях – прежде всего это люди, которые покупали своё жильё по высокой цене и психологически не готовы к снижению его стоимости. Но они, как правило, ничего нового и не покупают». 14% оптимизма
«За последние 1,5 месяца, вслед за снижением ключевой ставки Центробанком РФ, происходит и снижение ставок по базовым ипотечным программам, – отмечает Максим Шидловский. – И этот потенциал снижения ещё до конца не исчерпан, что, безусловно, сделает ипотеку более доступной для жителей нашей страны. На развитие ситуации мы смотрим оптимистично: спрос будет медленно, но верно расти. Пусть и далеко не теми темпами, как это было в предшествующие годы, но динамика точно будет, а сейчас это главное. Возросшая финансовая грамотность заёмщиков приводит к тому, что люди берут ипотеку, тщательно продумывая и просчитывая все свои риски, реально оценивая свои финансовые возможности. В итоге мы получаем качественного заёмщика с минимальным уровнем риска. Ставки, скорее всего, будут снижаться, если Центробанк РФ будет и далее проводить политику снижения ключевой ставки. Практика совместных проектов с застройщиками, позволяющая получить дисконт в 1-1,5% к базовой ставке, сохранится, так как уже показала очень хорошую эффективность». «Хотя некоторый спад в первом квартале наблюдался, люди не потеряли интерес к ипотеке, скорее, присматривались к текущей ситуации на рынке», – уверена Светлана Смирнова. Версию об отложенном ненадолго спросе высказывает и Татьяна Галкина: «Предложение сейчас превышает спрос, поэтому покупатели ждут – или снижения цен, или снижения ставок». На сегодняшний день объём ввода жилья в Кемеровской области показывает рост – по данным Кемеровостата, за 5 месяцев введено 334,6 кв. метров жилья (включая индивидуальное жилищное строительство), что на 14% выше показателя аналогичного периода прошлого года. Вряд ли эти показатели могут внушить особый оптимизм, поскольку ввод жилья в 1 полугодии 2015 года был обеспечен проектами, строительство которых началось ещё 1,5-2 года назад. Согласно исследованию Кемеровостатом уровня деловой активности строительных организаций, проведённого по состоянию на 10 мая 2015 года, индекс предпринимательской уверенности в строительстве во 2-м квартале снизился на 15%. Доля организаций, у которых портфель заказов соответствует уровню «нормальный», составила 70%, «ниже нормального» – 30%. Средний уровень загрузки производственных мощностей строительных организаций – 70%. Во 2 квартале рост прибыли отметили 13% предпринимателей, снижение – 4%. На убыток указали 27% респондентов. Доля руководителей, оценивших общую экономическую ситуацию на предприятии как «благоприятную» составила 6%, «удовлетворительную» – 78%, «неблагоприятную» – 16%. Отметим, что объём работ в отрасли за январь-май текущего года незначительно вырос по сравнению 5 месяцами прошлого года (на 0,2%) и составил 37,3 млрд рублей. «Строительство жилья, пусть и меньшими темпами, но продолжается, – комментирует Галина Зырянова. – Пока ситуация не критична, однако через пару-тройку лет снижение объёмов строительства может привести к снижению объёмов ввода и, как следствие, к дефициту нового жилья. Отдельные компании в связи со снижением спроса испытывают финансовые трудности, вследствие чего темпы строительства некоторых объектов снизились. Одна из реалий текущего года – перенос сроков сдачи новостроек в эксплуатацию на 1-2 квартала. Но в то же время есть дома, возведённые в рекордные 2-3 месяца – например, дом №22в кемеровском микрорайоне 7б». Ксения Сидорова
|
Деловые новости[19 апреля] Поступления налога на прибыль в областной бюджет в первом квартале сократились на 60%
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
