-->
 

Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[29 марта] МегаФон обеспечил связь под водой для сотрудников Нижегородской ГЭС
[29 марта] Маркетплейс «РЖД Маркет» обеспечивает сезонный спрос на щебень
[28 марта] УК «Кузбассразрезуголь» начала промышленное применение новой технологии буровзрывных работ с минимальным сейсмическим воздействием
[28 марта] Мужчины активнее женщин пользуются каршерингом
[27 марта] Перевозки грузов по международному транспортному коридору «Север-Юг»


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»


 

наш опрос

Где вы встретили новый год?








результаты
архив голосований


Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 17 от 27.10.2016

Строить вопреки

 
Официальная статистика сообщает о продолжающемся росте ввода жилья в Кузбассе, не так давно появилась новость о существенном увеличении (на 30%) объёмов ипотечного кредитования. Что стоит за этими цифрами и как на самом деле складывается ситуация в сфере жилищного строительства, мы попытались разобраться.
 
За январь-сентябрь в Кузбассе построено 12,1 тыс. квартир, темпы строительства по сравнению с аналогичным периодом 2015 года выросли на 12,1%. Лидерами среди городов области являются Кемерово (147% годового плана) и Киселёвск (103%), в аутсайдерах – Краснобродский (построено 10% от запланированного) и Берёзовский (29%). Среди районов по плановым показателям лидируют Юргинский (137%), Прокопьевский (107%), Кемеровский (106%). Отстают от плана Тяжинский (46%) и Крапивинский (42%)районы.
Инвестиции в основной капитал в строительстве по итогам 6 месяцев текущего года (последние данные) составили  556,9 млн рублей (за 12 месяцев 2015 года – 1,45 млрд).
Источник: Департамент строительства Кемеровской области
Строительство в цифрах

По данным Кемеровостата, за январь-август (включительно) 2016 года в Кемеровской области введено в эксплуатацию 669,9 тыс. кв. метров жилых помещений, прирост по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил 19,7%. В том числе 337,2 тыс. кв. метров жилья построено населением (прирост – 18,5%).

Вопреки росту ввода, в регионе продолжает снижаться объём работ, выполненных по виду экономической деятельности «строительство». Так, за 8 месяцев по договорам строительного подряда выполнено работ на сумму 61,19 млрд рублей, что составляет лишь 86,3% от показателя аналогичного периода прошлого года. Отметим, планомерное снижение объёмов работ в денежном выражении наблюдается с мая 2015 года, исключением стал лишь март текущего года, но и тогда рост был незначительный (1,2%).

В департаменте строительства Кемеровской области не прокомментировали рост ввода на фоне длительного падения объёмов строительных работ.

«Строительство большинства введённых в текущем году домов началось ещё до кризиса, – отмечает сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов Галина Зырянова. – И потом, положительная динамика ввода очевидна только по отношению к предыдущему, 2015 году. Если же сравнивать с 2014 годом, то в январе-июне падение составило более 30%. В целом динамика ввода жилья за последние 3 года свидетельствует о замедлении темпов строительства. Традиционно наибольшие показатели по вводу приходятся на конец года, но в 2015 году из-за проблем с финансированием ввод некоторых объектов пришлось перенести на следующий год, отсюда в 2016 году был необычно большой для января прирост –55%». Также эксперт обращает внимание на большую долю индивидуального жилья, введённого населением – этот объём строительных работ не фиксируется органами статистики.

«Срез настроений» в отрасли наглядно показывают данные Кемеровостата, характеризующие деловую активность строительных организаций в III квартале. Так, индекс предпринимательской уверенности остался отрицательным (-27%). Доля организаций, оценивших свой портфель заказов как «нормальный» и «выше нормального», составила 57%; «ниже нормального» – 43%. Средний уровень загрузки производственных мощностей строительных организаций – 67% (во II кв. – 62%). Рост прибыли отметили 16% предпринимателей (во II кв. – 13%), снижение – 10% (во II кв. – 18%). На убыток указали 27% респондентов (во II кв. – 26%).
Доля руководителей, оценивших общую экономическую ситуацию на предприятии как «благоприятную» и «удовлетворительную», составила 78%, как «неблагоприятную» – 22% (во II кв. – 73% и 27% соответственно).
 
Большинство (64% опрошенных) прогнозируют в IV квартале сохранение физического объёма работ, 14% – увеличение, 22% – уменьшение.
 
Кризис не отступает

Оценивая состояние строительной отрасли «изнутри», директор ООО «Сибград-девелопмент» Станислав Баранов перечисляет целый ряд признаков, указывающих на продолжающийся кризис: «На рынке много «примороженных» объектов, сроки строительства удлиняются. В наше проектное бюро обращаются сторонние заказчики, у которых крупные земельные участки под квартальную застройку, ёмкостью 50-60 тыс. кв. метров жилья. Но просят сделать проект не на целый квартал, а всего на один дом, то есть быстро осваивать эти участки не планируют. Один заказчик попросил разбить 5-подъездный дом на пусковые очереди, чтобы вводить в эксплуатацию по частям. То есть уже сейчас понимает, что строить будет не быстро – и в финансовых средствах ограничен, и спрос на рынке невысокий».

По информации Станислава Баранова, сейчас на рынок выставлено много земельных участков, отведённых под жилищную застройку: компании, которые приобретали их ранее «про запас», сегодня пытаются продать, чтобы выручить средства на продолжение текущего строительства. Спрос на эти участки низкий, хотя ценовые условия весьма соблазнительные – можно получить дисконт до 50%.

«Отдельные строительные компании сегодня на грани выживания, – отмечает Галина Зырянова. – Из известных банкротств застройщиков на слуху только «Тибет-СВ». На встрече с дольщиками этой компании начальник департамента строительства Кемеровской области Александр Шнитко заявил, что достраивать дома будет ФРЖС. Сроки окончания строительства домов по улицам Гагарина и Двужильного обозначены как 4 квартал 2017 года. Судьба дома по проспекту Молодёжный 5/1 неизвестна. Что касается площадок других застройщиков, то здесь наметился позитивный тренд: возобновлено строительство ЖК «Рекордный» и дома 70Д в ЖК «Берёзовая роща», генподрядчиком на обоих объектах является ООО «СКС».

По словам Станислава Баранова, с рынка практически ушли пакетные инвесторы, ранее скупавшие у застройщиков десятки квартир на ранних этапах строительства. Из-за дефицита финансов компании массово вернулись к бартерным схемам расчёта с подрядчиками и поставщиками, что также негативно сказывается на темпах строительства. Порой это приводит к курьёзным случаям с ценами, когда уже сданную в эксплуатацию квартиру можно купить дешевле (у субподрядчика), чем ещё строящуюся от застройщика в соседнем подъезде. 

По словам Галины Зыряновой, покупательский спрос сегодня всё больше смещается в сегмент готового жилья – новостройки после ввода в эксплуатацию, чему способствует сразу несколько факторов. Во-первых, из-за падения спроса застройщики не успевают распродать все квартиры на стадии строительства, поэтому доля таких объектов на рынке растёт.  Во-вторых, готовые новостройки всё чаще предлагаются с отделкой, поэтому у покупателей появляется возможность сразу въехать в новую квартиру. В-третьих, в этих условиях снижается привлекательность «вторички», которую многие ранее выбирали только потому, что не доверяли застройщикам, опасаясь недостроя. 
 
Спрос не оправдывает ожиданий

Активность застройщиков, конечно же, напрямую зависит от платежеспособного спроса на жильё, а его все опрошенные участники рынка характеризуют как низкий: снижение реальных располагаемых денежных доходов не стимулирует население к крупным покупкам вроде недвижимости.

Важнейший источник инвестиций в жилищное строительство – ипотечное кредитование – показывает неоднозначную тенденцию.
По данным Центробанка РФ, за 8 месяцев 2016 года в Кемеровской области было выдано 9,47 тыс. ипотечных кредитов (на 2,13 тыс. больше, чем в аналогичном периоде прошлого года) на общую сумму 12,28 млрд рублей (прирост за год 30,4%).

«Первый квартал текущего года был очень активный, поскольку  в апреле ожидали завершение программы ипотеки с господдержкой, люди торопились заключить сделки, – объясняет директор «Фонда развития жилищного строительства Кемеровской области» (ФРЖС) Юлия Шматок. – Со второго квартала, после продления программы, началось снижение спроса и сейчас существенного роста мы не наблюдаем».

«В 1 квартале ожидание отмены субсидирования ипотеки привело к росту ипотеки на 55% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, – добавляет Галина Зырянова. – В дальнейшем стратегия покупателей сменилась со сберегательной на потребительскую, на рынок вышел отложенный спрос, что привело к рекордному увеличению продаж квартир во 2 квартале, но доля ипотечных договоров при этом снизилась на 12%».

В целом как первичный, так и вторичный рынок жилья остаётся «рынком покупателей» – желающих продать недвижимость гораздо больше, чем купить.
Тем не менее, Галина Зырянова констатирует повышение покупательского спроса в 3 квартале 2016 года в Кемерове. «В случае подтверждения отмены господдержки ипотеки, как и в начале этого года, в ноябре-декабре ожидается всплеск продаж, подкрепленный к тому же традиционными новогодними акциями, – прогнозирует эксперт. – В это время будет почти полностью удовлетворён отложенный спрос. В январе будет затишье, но к февралю 2017 года рынок восстановится до летних показателей и вернется на траекторию медленного спада».

По мнению Станислава Баранова, прекращение субсидирования не приведёт к ухудшению ситуации с ипотекой, так как Правительством продекларировано дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанка РФ, а значит, ставки по ипотеке не возрастут, а может, даже немного снизятся.

Некоторые участники рынка настроены более пессимистично. «Спрос на квартиры и сейчас невысокий, а господдержка ипотеки для покупателей имеет большое значение – с её помощью, судя по нашему агентству, совершается две трети всех сделок, – рассказывает директор агентства недвижимости «Связист» Дмитрий Дорохин. – Если её отменят, спрос снизится».

«Продление программы господдержки, пусть даже в изменённом, более адресном виде, поддержало бы рынок, – размышляет Юлия Шматок. – Власти понимают, что полное прекращение программы приведёт к более высоким ипотечным ставкам и, следовательно, сокращению объёмов продаж. В среднем ставка кредитования на первичном рынке без господдержки на 1-1,5% выше, чем по вторичному рынку. Если готовое жильё сегодня кредитуют по 12-14%, то по новостройкам реально ожидать 15% годовых. Это существенно выше, чем сегодняшние 11%. В такой ситуации вторичный рынок заберёт спрос с первичного рынка, и цены поползут вверх».
 
Проблемный Новокузнецк

В Новокузнецке специалист сайта недвижимости БудуДома.ру Дарья Гусева положительных тенденций не отмечает: «Если не брать в расчёт реализацию квартир через социальные программы, то время экспозиции увеличилось значительно. Ещё год назад квартира от застройщика в рекламных объявлениях не задерживалась более чем на 1 месяц, а в этом году некоторые объявления о продаже 2-3-комнатных квартир размещены с начала года. По мере сдачи новых объектов появляются новые квартиры, но так как количество объявлений о продаже квартир в новостройках только растёт, можно сделать вывод, что спрос очень низкий. Даже на вторичном рынке сроки экспозиции в разы меньше».

По оценке руководителя проекта SibEstate.ru Олега Гуляева, это объясняется значительным оттоком из Новокузнецка населения в другие регионы России, который не восполняется притоком из близлежащих кузбасских городов: «Много объектов в Новокузнецке выставляется на «чистую продажу», то есть их собственники не приобретают взамен другой недвижимости в этом городе. 5 лет назад, когда мы только начинали изучать этот рынок, цены на жильё в Кемерове и Новокузнецке были сопоставимы, говорят, ещё раньше в Новокузнецке были даже выше. Сейчас же отток населения привёл к тому, что на вторичном рынке Новокузнецка цены в 1,5 раза ниже, чем в Кемерове».

Напомним, кризисная ситуация на рынке жилищного строительства Новокузнецка была усугублена банкротством крупнейшего застройщика – ЗАО «Строительная компания «Южкузбасстрой» в мае 2014 года, вследствие чего город стал значительно отставать по объёмам ввода жилья. Летом 2015 года 9 недостроенных этой компанией домов приобрела УК «Союз».

«Трудно говорить о рынке, которого практически не существует, – комментирует сегодняшнее состояние новокузнецкого рынка жилищного строительства Дарья Гусева. – Сегодня он представлен лишь двумя застройщиками: ДСК им. Косилова и ФРЖС, причём первый находится в опасном состоянии, так как завален исками покупателей из-за низкого качества продаваемых квартир, а второй, вероятнее всего, коммерческого спроса и не ждёт, рассчитывая в основном на реализацию квартир по социальным программам – переселение из ветхого жилья и льготную ипотеку под 0%». В администрации Новокузнецка ситуацию на городском рынке жилищного строительства не прокомментировали.
 
Стройка продолжается

Опрошенные участники рынка существенного улучшения на рынке жилищного строительства в 2017 году не ожидают. Тем не менее, строительство не стоит на месте. «В течение 2016 года в Кемерове началась реализация новых проектов: микрорайон №14 в Рудничном районе, ЖК «Восточный» в микрорайоне №64 Ленинского района, начато строительство ЖК в Кировском районе, ЖК «Цветной бульвар» в Ленинском районе, ЖК «Московский проспект» в Центральном районе, ЖК «Южный», 3 дома в ЖК «Берёзовая роща», 2 дома в ЖК «Семейный», 2 дома в  микрорайоне №68, – рассказывает Галина Зырянова. – Таким образом, в ближайшие 3-5 лет дефицит жилья нам не грозит, другое дело – кто будет покупать все эти квартиры в условиях растущих темпов снижения доходов населения. Учитывая это, застройщики всё больше смещаются в сторону более бюджетного жилья. По сравнению с 3 кварталом прошлого года доля новостроек комфорт-класса снизилась на 8%, а доля эконом-класса увеличилась с 46% до 53%».

«Таких бурных темпов строительства, как это было 5-6 лет назад, в Новокузнецке уже никогда не будет, – уверена Дарья Гусева. – ДСК им. Косилова  сейчас приступил к реализации квартир в микрорайоне «Березовая роща», думаю, это их последняя  масштабная стройка. Когда областные власти требовали ввода большего количества квадратных метров, застройщики рассчитывали на поддержку властей в вопросах обеспечения инженерными коммуникациями, но по факту остались с этой проблемой один на один. Из-за этого ДСК долго не мог начать реализацию квартир. Что касается особенностей спроса, то я выражу мнение большинства новокузнечан – все устали от «прямоугольных коробок», проектов начала 80-х годов с маленькими кухнями. При этом в городе всё меньше людей, которые могут себе позволить купить квартиру более 100 кв. метров. Поэтому основное предложение на рынке новостроек – это 1-комнатная квартира с косметическим ремонтом в панельном 9-ти этажном доме. Если чего-то не хватает на первичном рынке, вторичный рынок готов удовлетворить любые потребности! Предложение на вторичном рынке выросло значительно, и часто предложенные варианты  куда более привлекательные, чем в новостройках».

Ксения Сидорова
 
 

Рубрики:

Деловые новости

[29 марта] В Кузбассе планируют ремонт более 30 км областных междугородных трасс
[29 марта] Крупные дорожные ремонты на 500 млн рублей проведут в Кемерове и Новокузнецке
[29 марта] Сотрудница банка в Прокопьевске получила 3 года условно за оформление подложных кредитов
[28 марта] В компании «Уголь» группы «Кузнецкжелдортранс» введено наблюдение и арестовано имущество
[28 марта] В бюджет 2023 года добавили увеличение зарплат бюджетникам и новые городские проекты

Все новости


 Видеоинтервью

 

Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 
 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
Top.Mail.Ru
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко