Увлечение девелоперов торговой недвижимостью, которое привело к буму торговых центров в Кемерове, постепенно приводит к насыщению данного сегмента рынка. И как следствие – к снижению прибыльности таких объектов и увеличению рисков для игроков. Однако заметное отставание рынка офисных помещений от торговых постепенно приводит к сближению уровня их доходности. Многие компании уже решили заняться созданием офисных центров – как для собственных нужд, так и для продажи/аренды. В Кемерове это происходит в основном за счёт реконструкции.

Место и время

Наиболее привлекательным местом для возведения офисных центров является деловая часть города, «старый центр». Однако найти свободный участок под застройку в этом районе трудно, поэтому компании выходят из положения путём приобретения и реконструкции старых зданий. «Приобрести земельный участок в центре Кемерова под строительство – это вообще нереальный вариант», – утверждает Владимир Бойко, генеральный директор страховой компании «Коместра». Финансовая компания «Интеллект-Капитал» решила эту проблему, купив четыре года назад здание по улице Рукавишникова, получив и право на земельный участок, на котором оно находилось. Сделка, собственно, была совершена с целью приобретения участка, поскольку само здание компании не интересно – на его месте планируется строительство бизнес-центра, который, как утверждает генеральный директор компании Василий Бочкарёв, по местным меркам вполне можно будет отнести к классу А: новое здание в центральной части города с подземной парковкой и всей необходимой инфраструктурой. Однако его строительство буксует уже 3,5 года. «Существующая сегодня система прохождения согласований для возведения новых строений, включая получение участка и оформление его границ, получение разрешения на проектирование и строительство, очень неповоротлива, – рассказывает Василий Бочкарёв. – Даже нельзя сказать, что кто-то против этого, но период с момента приобретения прав на участок до начала строительства занимает как минимум 2-4 года. Для того, чтобы получить разрешение строить бизнес-центр на улице Рукавишникова, нам пришлось на свои средства заказать план детальной планировки этого района (33, 34, 35 кварталов)».

Столкнувшись с такими проблемами на данном объекте, компания стала рассматривать варианты создания бизнес-центра путём ремонта существующего здания, без изменения его несущих конструкций. «Мы искали помещение в хорошем базово-техническом состоянии, которое бы нуждалось в перепланировке, ремонте и отделке фасадов, – продолжает Василий Бочкарёв. – В итоге выбор пал на здание бывшего заводоуправления «Ортон». На его месте теперь бизнес-центр «Сити-Плаза». Василий Бочкарёв подчёркивает, что здание подверглось капитальному ремонту, а не реконструкции. Однако отдел архитектуры и градостроительства кемеровской администрации широко трактует слово «реконструкция», отмечает глава компании: «На сегодняшний день под это определение попадает практически всё и неважно, установили вы систему вентиляции, убрали одну стенную перегородку или, напротив, её установили. Если же вы снесли всё здание и строите на его месте новое – это тоже называется реконструкцией. И потому процедура необходимых согласований несёт в себе не меньшие сложности, что и новое строительство. Здание по улице Терешковой требовало только капремонта: усиливать или менять несущие конструкции не было необходимости. А конструкция колонного типа позволяла установить любые перегородки внутри здания».

По оценке начальника юридического отдела агентства недвижимости «Связист» Натальи Батыревой, и это мнение разделяют практически все опрошенные эксперты, «Сити-Плаза» на сегодняшний день является одним из наиболее удачных недавно обустроенных объектов офисной недвижимости: высота потолков составляет 3 метра, в здании имеются  конференц-залы, комнаты для курения, зона ресепшн, система видеонаблюдения и доступ в здание с помощью карточек, идентифицирующих входящих, установлена система приточно-вытяжной вентиляции, охлаждения и подогрева воздуха, новые лифты, отделка лестниц и холла, оптимальная планировка мест общего пользования. Однако в качестве минуса считается его нецентральное расположение.

Василий Бочкарёв и согласен, и не согласен с этим: «Да, это не центр города. Но транспортное положение достаточно удобное: если нет пробок, на личном транспорте можно попасть в любой район города без труда. Наш бизнес-центр и не был рассчитан на компании, которые нуждаются в постоянном потоке посетителей, офисы – это не магазин. Мы сразу определились, что «Сити-Плаза» не будет напоминать здание-«муравейник», в котором постоянно толкутся посторонние люди, мешают работать и вообще создают нереспектабельную картину».

По информации Василия Бочкарёва, проект стоил около 10 млн. долларов. На сегодняшний день продано 60% площадей делового центра, 20% передано Управляющей компании ООО «Сити Плаза» и столько же осталось в собственности ФК «Интеллект-Капитал».

Удобства в моде

Коммерческий директор компании «КузбассКапиталИнвест» Руслан Чернов всё же убеждён, что деловой центр должен находиться в деловой части города: «Работа фирм непосредственно связана с получением разрешительных документов, сдачами отчётов. Поэтому близость с административными зданиями имеет значение».

По мнению Руслана Чернова, именно расположение на стыке «нового» и «старого» центра Кемерова – главное достоинство делового центра «Мир». Здание бывшего Дома быта, приобретённое компанией на приватизационных торгах, отчасти сохранило своё прежнее назначение. На первом и втором этажах по-прежнему расположены торговые помещения. Третий и четвёртый этажи переоборудованы под офисные помещения, имеют отдельный вход. Соседство двух частей здания, по мнению Руслана Чернова, нисколько не мешает и даже, напротив, дополняет инфраструктуру делового центра. «Нередко у делового человека возникает потребность заплатить за услуги сотовой связи – в нашем здании есть салон связи. Чай-кофе – непременные атрибуты любого офиса, а в нашем здании есть продуктовый магазин. Ещё есть аптека, столовая и кафе. Когда всё это – рядом, об этом не задумываешься. Однако я в своё время работал в компании, офис которой был расположен рядом со складскими помещениями, на некотором отдалении от основной части города. К нам даже бабушки, разносившие по офисам в сумках закуски, ехать не хотели, потому что это неудобно: с трамвайной остановки нужно было идти пешком, а машин у них не было. Столовой никакой рядом тоже не было, до ближайшего кафе – 2 км. В итоге с 12 до 14 часов народ разбредался кто куда, собрать всех вовремя было непросто. А у нас всё рядом. Сегодня бизнес считает минуты и задумывается о том, насколько люди будут эффективно работать, если все их потребности будут удовлетворены».

В числе иных достоинств делового центра «Мир» Руслан Чернов называет структурированную кабельную систему, хороший уровень телефонии и доступа в Интернет, охрану. Есть оборудованный конференц-зал, но, как признаётся  Руслан Чернов, арендаторы нечасто им интересуются. В качестве дополнительной услуги клиентам предоставляется хранение сервера в охлаждаемом помещении. При здании имеется небольшая охраняемая парковка (на 50 кв. метров арендной площади выдаётся одно машиноместо). «Например, в Новосибирске ситуация с парковками тоже обстоит не очень хорошо, – рассказывает Руслан Чернов. – Клиенту поставить машину, тем более в час пик, очень сложно. Но это уже становится нормой: хочешь быть в центре деловой активности – жертвуй парковкой».

Руслан Чернов подчёркивает, что для компании не было самоцелью заняться сдачей в аренду офисных помещений. Когда определялся профиль и назначение здания, речь шла о выборе наиболее эффективного использования имеющегося объекта исходя из рыночной ситуации. А ситуация была такова, что офисных помещений не хватало. «Организация здесь торгового центра обошлось бы дороже – потребовалось бы установить эскалаторы, плюс огромные затраты на его «раскрутку», постоянную рекламную поддержку. Известно, что крупные федеральные сети не арендуют помещения в торговых центрах, которые имеют площадь менее 20 тыс. кв. метров. У нас здесь неполные 5 тыс. кв. метров. Это здание позволяло сделать нормальные офисные помещения с относительно минимальными затратами. В итоге  за небольшой срок все офисы уже заселены. И это притом, что офисные помещения по статистике заселяются дольше, чем торговые. В среднем за 8-10 месяцев после открытия. Заселение делового центра на 80% для делового центра считается успехом».

По словам Руслана Чернова, реконструкция здания заключалась в организации современной кабельной системы, ремонте, перепланировке здания и установке современного лифта.  Объект наложил некоторые ограничения на свободу перепланировки: изначально здание было построено не под офисы, и потому обнаружился недостаток окон. «Мы бы «нарезали» более мелкие кабинеты, но количество окон ограничивало наши возможности, – признаётся Руслан Чернов. – Пришлось резать больше. Поначалу у нас даже возникла проблема: минимальное помещение было площадью 50 кв. метров, но потенциальные клиенты почему-то хотели кабинеты по 15, максимум 30 кв. метров. А в конце, когда всё было заселено и оставалось два помещения, стали интересоваться площадями в 200, 300 кв. метров». В здании сохранена кабинетно-коридорная планировка, которая нередко называется в числе недостатков офисных помещений, переоборудованных из гостиниц, общежитий и научно-исследовательских институтов. По мнению руководства «КузбассКапиталИнвеста», она вполне жизнеспособна и, помимо недостатков, имеет и плюс: простота поиска нужного офиса. Однако недостаток в том, что крупные арендаторы не имеют возможности занять  отдельный блок и вынуждены ходить по общим коридору и местам общего пользования.

Для востребованности подобных объектов, по мнению Руслана Чернова, высокий класс делового центра пока не требуется: «Менталитет наших людей таков, что часто они готовы сидеть в менее хороших помещениях, имиджевая составляющая для них пока не так важна. Они не готовы переплачивать за это качество, спокойно сидят в старых бывших НИИ. Но это необходимый цикл развития, похожий на то, что происходило когда-то с торговлей: сначала она развивалась на открытых рынках, затем перешла на крытые, и вот теперь перебазируется в торговые центры. Однако бизнесмены постепенно приходят к пониманию того, что дополнительные услуги дадут им возможность сосредоточиться на ведении дела, а не отвлекаться постоянно на то, почему в офисе плохо помыли пол или на месте ли машина, оставленная на неохраняемой стоянке».

Дом для бизнеса

Рост бизнеса и невозможность занять более просторное помещение – вот наиболее частые причины, по которым компании начинают задумываться о собственном здании. Известно, что многие крупные московские компании, управляющие деловыми центрами, специально «держат» свободные помещения в расчёте на рост своих крупных якорных арендаторов, понимая, что выгоднее подержать какую-то часть площади свободной, временно не получая с неё доход, чем в один не очень прекрасный момент лишиться крупного «постояльца», который съедет потому, что ему в этом здании просто некуда будет расти. Похожая история произошла со страховой компанией «Коместра», резко «выросшей» после начала действия ОСАГО. «Мы были одним из акционеров здания по адресу Кузбасская, 10, – рассказывает Владимир Бойко, – но другие акционеры тоже «росли», площадей всем не хватало. Был вариант дробления компании на «бэк офис» и «фронт офис», но это не очень удобно с точки зрения управления. Поэтому мы решили приобрести отдельное помещение, тем более что цены на аренду росли очень быстро, это накладно. Иметь собственное помещение значительно дешевле, тем более что отдельное, хорошо оборудованное и привлекательное помещение – это элемент престижа, говорит клиенту о серьёзности компании. После переезда сюда офисные продажи без всякой шумной рекламной акции выросли у нас на 30% всего за один месяц. Это притом, что продажи у нас ранее осуществлялись в основном через агентскую сеть. Возможно, сыграло роль и удобство расположение. Наконец, недвижимость – хорошее вложение денег. Она растёт в цене, и это резервы, обеспечивающие наши обязательства перед клиентом. Приобретение помещений в каком-либо офисном центре – значительно менее интересный вариант: нельзя почувствовать себя полным хозяином. А здесь мы сами определяем режим доступа в здание, использование помещений, используем фирменные цвета в оформлении фасада. И не нужно согласовывать с соседями». По оценке Владимира Бойко, здание уже себя окупило, хотя компания находится в нём только второй год.

Здание в аварийном состоянии по адресу Чкалова, 7 было куплено на приватизационных торгах за 6 млн. рублей, работы по реконструкции обошлись в 15 млн. С учётом работ по благоустройству окончательная сумма, вложенная в данный проект, составляет, по оценке директора «Коместры», около 25 млн. рублей. Однако уже сегодня, по разным оценкам, стоимость здания – от 60 до 70 млн. рублей. Определённую роль играет и местоположение: близость к транспортным развязкам, нахождение в районе «старого города», который неминуемо будет развиваться.

«Пришлось разбирать здание до каркаса: межэтажные перекрытия, кровлю, – вспоминает Владимир Бойко, – проводить испытание грунтов фундаментов. Сделали надстройку. Коммуникации внутри здания тоже пришлось переделывать, вплоть до магистральных линий водоснабжения, теплоснабжения и канализации. Единственная проблема – дефицит электроэнергии. На паритетных началах с фирмой «Элигомед» мы сделали проект и начали строить новую трансформаторную подстанцию».

Определить класс собственного помещения Владимир Бойко затрудняется, но отмечает, что поставленная цель достигнута: компании в здании удобно, все её службы оптимально размещены и созданы бытовые удобства для сотрудников: есть собственная кухня, столовая.

Ксения Сидорова