-->
 

Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[28 марта] УК «Кузбассразрезуголь» начала промышленное применение новой технологии буровзрывных работ с минимальным сейсмическим воздействием
[28 марта] Мужчины активнее женщин пользуются каршерингом
[27 марта] Перевозки грузов по международному транспортному коридору «Север-Юг»
[27 марта] Улочки любимого города: как прошел первый идентичный мастер-класс по акварельной живописи
[27 марта] МегаФон успешно внедрил на сети российское транспортное оборудование


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»


 

наш опрос

Где вы встретили новый год?








результаты
архив голосований


Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 1 от 26.01.2017

Без роста и определённости

 
Перераспределение рынка продуктового ритейла в минувшем году внесло заметное оживление в сферу коммерческой недвижимости Кузбасса. Однако о завершении кризисных явлений говорить пока не приходится.
 
Снижение ставок

Прошлый год ознаменовался в Кемеровской области закрытием крупных местных сетей: ушли в историю продуктовые магазины «Чибис» и «Пенсионер». Ранее прекратила своё существование другая кемеровская сеть – «Акватория». Таким образом, внушительное количество торговых помещений практически одновременно вышли на рынок продажи и аренды. Это удачно совпало с экспансией в регион федеральных сетей: в конце 2016 года в Кемерове и Новокузнецке открылись первые магазины сети «Пятёрочка» компании X5 Retail Group, в активную фазу перешло развитие сети «Магнит», продолжила расширять своё присутствие барнаульская «Мария Ра».

Влияние этих гигантов на рынок недвижимости эксперты оценивают по-разному. Директор новокузнецкого ООО «Технология управления» (занимается управлением проектов в сфере недвижимости) Андрей Эйрих подчёркивает, что в основном федеральные сети (за исключением «Марии-Ра») развиваются на арендованных площадях. Поскольку количество помещений, отвечающих их требованиям (площадь 500-600 кв. метров, расположение в жилом массиве, возможность подъезда крупногабаритного транспорта для разгрузки, особые требования по энергообеспечению и прочее), в Новокузнецке  ограничено, они в борьбе за «место под солнцем» на 20-30% повысили арендные ставки. В некоторых случаях ценник даже превысил докризисные показатели.

В Кемерове, по мнению одного из участников рынка, наблюдается другая картина – федеральные торговые сети снижают и без того невысокие арендные ставки, выторговывая себе наиболее выгодные условия аренды под тем предлогом, что стоимость аренды соседних помещений собственник сможет повысить, так как ценность локации возрастёт из-за возросшего трафика. Это предположение справедливо, ведь когда «из магазина уходит якорный арендатор, и стоимость аренды в нём автоматически снижается на 20-25%, так как проходимость теперь низкая, и бизнес не хочет туда заходить», отмечает коммерческий директор ООО «Кузбасс Капитал Инвест» Вадим Бельков.

Для владельцев торговых помещений, не соответствующих требованиям федерального ритейла, ситуация в 2016 году не улучшилась – арендные ставки продолжили падение, в среднем снизившись ещё на 15-20% за год. Таким образом, за 2 последних года стоимость аренды снизилась примерно в 2 раза. По оценкам директора агентства коммерческой недвижимости «Жильцов & партнёры» Николая Жильцова, во многом это связано с тем, что рынок был перегрет в прежние годы. И предпосылок к улучшению ситуации пока не видно – розничный товарооборот в регионе продолжает снижаться, доходы населения и, соответственно, покупательский спрос продолжили своё падение, ритейлеры отмечают существенное падение выручки. Продолжается волна банкротств среди представителей малого бизнеса. Те, что пока на плаву, обращаются к арендодателям с просьбой о снижении арендных ставок. О потоке таких писем в конце года сообщили несколько участников рынка.  К другим негативным факторам, проявляющим себя на рынке, его участники добавляют также снижение объёмов банковского кредитования предприятий торговли из-за высоких процентных ставок.

Продолжилось перетекание арендаторов из помещений стрит-ритейла в торговые центры, и актуальность оставшихся помещений (особенно тех, что когда-то были переведены из жилого фонда в нежилой) резко снижается. Интересно, что подобные помещения, прежде занятые под торговлю дорогими товарами (одежда, обувь), в кризис 2008-2009 годов были успешно переформатированы собственниками под продуктовый ритейл. Но в нынешних условиях, когда небольшие продуктовые магазины уже не выдерживают конкуренции с федеральными сетями, данный тренд уже неактуален.
 
Незаполненность

Естественно, что в текущей ситуации нет и предпосылок для роста интереса инвесторов к строительству новых торговых объектов. По словам Андрея Эйриха, развитие сейчас идёт в основном за счёт жилого строительства, когда первые этажи домов отводятся под коммерческие помещения. А единственный в регионе ТРЦ  супер-регионального масштаба, новокузнецкая «Планета» федеральной компании «РосЕвроДевелопмент», до сих пор стоит полупустой. Другие немногие торговые центры, что были заложены в предыдущие годы и запустились в 2016 году, также ощутили на себе влияние кризиса. По информации участников рынка, непросто шло заполнение нового ТЦ «Сити-Парк» кемеровского предпринимателя Рафика Ядадияева. И это при том, что, согласно всем законам рынка, расположение его более чем удачное – на пересечении крупных транспортных потоков (проспекты Кузнецкий и Советский), вблизи торговых центров «Я» и «Облака», магазинов «Терминал», «Эльдорадо», «Спортмастер», мебельного ТЦ «Максидом» и гипермаркета «Лента», обеспечивающих мощный синергетический эффект.

В 2016 году наконец был запущен ТЦ «Юность» в старом центре Новокузнецка, на пересечении проспекта Металлургов и улицы Кутузова. «Юность» мы заполнили арендаторами практически полностью, но по ставкам в 4 раза ниже, чем изначально планировали, – рассказывает Андрей Эйрих. – Заключаем короткие контракты, соглашаемся практически на все условия арендаторов, в том числе на оплату процентами от оборота – лишь бы обеспечить минимальную величину гарантированной доходности. Надеемся на «точки роста» в 2017 году». Николай Жильцов добавляет, что порой собственники готовы предоставлять арендные каникулы на 3 месяца, лишь бы получить арендатора: «Арендаторы на всём экономят, не хотят вкладываться вообще, даже ремонт не хотят делать. Разве что в счёт аренды».

Как и следовало ожидать в этих условиях, прошедшие в 2016 году сделки купли-продажи коммерческих помещений, по словам опрошенных экспертов, состоялись с существенным дисконтом. В каких-то случаях он составил 20-30%, но Вадим Бельков приводит примеры, когда цена на офисное помещение была в 3 раза ниже докризисной. В целом рынок не располагает к продажам – спрос низкий, для инвесторов такие покупки неинтересны. Однако некоторые предприниматели, располагающие сбережениями, приобретают в собственность помещения, которые уже арендуют – в основном из-за того, что разочаровались в доходности других инвестиционных инструментов. Часть собственников не прочь продать некоторые из своих помещений, если обременены кредитами и с трудом их оплачивают.

«Всё зависит от финансового положения собственника: если у него серьёзная кредитная нагрузка, с которой он не справляется, продажа части помещений – способ зафиксировать убыток, – комментирует Андрей Эйрих. – А в остальном сейчас не лучшее время для продажи. К тому же сложно найти хорошую альтернативу среди других инвестиционных инструментов». В числе факторов, способных побудить продать долго пустующее помещение, Николай Жильцов называет возросшую в 1,5-2 раза за последние 3 года стоимость содержания коммерческой недвижимости из-за налогов и коммунальных платежей.
 
В тихом офисе

В сфере офисной недвижимости региона в минувшем году серьёзных изменений не произошло, но ситуацию в этом сегменте участники рынка оценивают по-разному. Так, Николай Жильцов уверен, что здесь кризис уже миновал – арендные ставки стабилизировались, большого числа пустующих помещений в деловых центрах не наблюдается.

Андрей Эйрих и Вадим Бельков с этим не согласны – по их мнению, ситуация в офисной недвижимости хуже, чем в торговой. «Количество вакантных площадей в 2016 году немного сократилось, – добавляет директор ООО «Технология управления». – Но многие в целях оптимизации сокращают число филиалов, даже банки. Есть случаи, когда арендатор отказывается от части занимаемой площади, ставит владельца перед фактом. Приходится идти на это ради сохранения отношений с арендатором, невзирая на то, что у освободившейся части помещения нет отдельной входной группы, расположена она неудачно и сдать её кому-то крайне сложно. Как вариант, можно оставить её пустовать, теряя доходы, или изыскивать дополнительные средства на её реновацию, чтобы сделать пригодной для сдачи в аренду. Получается, что возни и расходов много, а прибыли дополнительной это не приносит. С учётом инфляции доходы, напротив, падают». 

Отметим, что за последнее время кемеровский рынок пополнился новыми бизнес-центрами – 3-этажным офисным зданием возле БЦ «Маяк-Плаза», БЦ «Премьер» возле гостиницы «Кристалл», общественно-деловым центром «Доминант» на пересечении улицы Кирова и проспекта Советский. «Но все эти объекты были заложены и раскуплены в прежние, более удачные для коммерческой недвижимости годы», – напоминает Вадим Бельков.

Новое строительство не показывает признаков роста. Так, заморожено строительство 13-этажного административного здания по улице Большевистской, которая вела компания «Промстрой». Как сообщили в офисе застройщика, «компания пока не определилась с дальнейшими планами относительно этого объекта». В последнее время не видно прогресса и на строительной площадке бизнес-центра «Шервуд», которое возводит ИФК «Мера» на проспекте Ленина, 33. «Строительство БЦ «Шервуд» не остановлено, – сообщили «А.-П.» в офисе «Меры». – В настоящий момент идет допроектирование  бизнес-центра под технические требования крупного федерального заказчика, название которого мы пока не разглашаем. Эти изменения потребуют дополнительного согласования проекта с государственными надзорными органами. После получения разрешений возобновится активная фаза строительства. По нашим оценкам, это произойдёт через 4-6 месяцев».

Ксения Сидорова
 
 

Рубрики:

Деловые новости

[28 марта] В компании «Уголь» группы «Кузнецкжелдортранс» введено наблюдение и арестовано имущество
[28 марта] В бюджет 2023 года добавили увеличение зарплат бюджетникам и новые городские проекты
[28 марта] Томская фирма заплатила 17 млн рублей утилизационного сбора за ввезенные иномарки
[27 марта] Землю без торгов в Кузбассе получат также газовые заправки и уникальные центры
[27 марта] Средства на капремонт многоквартирных домов в Кузбассе перераспределят

Все новости


 Видеоинтервью

 

Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 
 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
Top.Mail.Ru
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко