Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[11 декабря] ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЙ ЖКХ ПЕРЕД «КУЗБАССЭНЕРГОСБЫТОМ» ВЫРОСЛА НА 8 %
[7 декабря] РОСГОССТРАХ в Кемеровской области выплатил за поврежденное имущество граждан более 20 млн рублей
[6 декабря] В «черную пятницу» на сайте РОСГОССТРАХа продано в 4 раза больше полисов, чем в обычный пятничный день
[5 декабря] ВТБ в Кузбассе отмечает повышенный интерес бизнеса к ВЭД
[4 декабря] Банк ВТБ в Кузбассе выдал 1,5 тысячную гарантию


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»
Журнал «Авант-Style»


наш опрос

Какие из внутренних проблем, на ваш взгляд, наиболее негативно влияют на развитие бизнеса (возможно несколько вариантов ответа):






результаты
архив голосований


Кадзуо Исигуро, лауреат Нобелевской премии по литературе 2017 года
 
Книга:
«Не отпускай меня»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 17 от 10.08.2017

Земельные отношения в Кузбассе: в каком направлении движемся?

Законодательство в земельных отношениях не устаёт преподносить сюрпризы бизнесу. О том, к чему нужно быть готовым сегодня собственникам и арендаторам и что нужно делать в текущей ситуации, «Авант-ПАРТНЕР» беседует с Дмитрием МАЛИНИНЫМ, председателем Коллегии адвокатов «Юрпроект» (г. Кемерово) – компании, специализирующейся на делах о земле и недвижимости, а также сопровождении бизнеса, в том числе в процессе строительства.
 
– Что самое важное должны знать строители об изменениях земельного законодательства в 2017 году?
– Это зависит от того, что строители уже знают. Например, из очевидного: с 1 января этого года действует новый закон о госрегистрации недвижимости – в нём предусмотрен ряд особенностей в отношении сделок с земельными участками (например, если хотим заключить договор аренды части земельного участка, то это можно сделать, только если данная часть  поставлена на кадастровый учёт – ранее можно было и без этого зарегистрировать договор аренды части участка). А также с этой же даты администрации муниципальных районов снова получили полномочия по распоряжению неразграниченной землёй на территории сельских поселений (это практически все участки, которые не находятся в частной собственности и могут быть интересны с точки зрения застройки; с 1 марта 2015 по 31 декабря 2016 эти права были у администраций сельских поселений).
Кроме того, с 1.01.2017 г. начал действовать новый закон о кадастровой оценке, а это значит, что скоро будут сформированы специальные бюджетные учреждения, на откуп которым будет отдано право проводить эту оценку (сразу успокоим тех, кто начал волноваться и не может читать дальше без получения четких разъяснений, – оспаривать кадастровую стоимость можно будет и дальше с использованием отчетов об оценке частных оценщиков).
Но больше всего нас как консультантов в сфере земельно-имущественных отношений потрясли новости от наших органов исполнительной власти – Коллегия администрации Кемеровской области приняла очень серьезные поправки в два ключевых нормативных акта об арендной платежа землю. Правда, объёмы интервью не позволяют мне очень развернуто об этом рассказать.
 
– А всё-таки, какие проблемы могут возникнуть у строителей в связи с этими поправками об аренде земель?
– Прежде, чем я начну изливать вам своё возмущение от прочитанного и увиденного, поясню, что строителей земельные отношения касаются только тогда, когда они являются ещё и застройщиками, а изменения об арендной плате – от момента завершения строительства и до выкупа участка.
Дело в том, что получить землю под строительство без торгов можно в единичных случаях, а за участки, арендованные на торгах, надо платить арендную плату в размере, определённом в протоколе о результатах торгов. И только после завершения строительства можно выходить на регулируемую цену арендной платы, в порядок расчёта которой и внесли изменения.
Что касается государственных земель, расположенных исключительно на территории г. Кемерово, то поправки в нормативный акт, определяющий порядок расчета арендной платы за эти земли (Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. № 62), были внесены 3 мая 2017 года.
В формуле расчёта появился коэффициент базовой доходности (Кб). Сам коэффициент Кб рассчитывается с использованием кадастровой стоимости земельного участка, и чем она меньше, тем выше значение коэффициента, а соответственно, и окончательной величины арендной платы.
На конкретном примере наших расчётов: вы оспорили кадастровую стоимость вашего участка, чтобы снизить арендную плату, например, в 4 раза, а за счёт коэффициента базовой доходности она снизится не больше, чем в 2 раза. Ну, если говорить о том, что кадастровая стоимость была несправедливой в 4 раза, то справедливость вам удастся восстановить ровно на половину.
Кроме того, в формуле расчёта арендной платы присутствуют коэффициенты инфляции, начиная с 2010 года, что является экономически необоснованным с учётом того, что актуальная кадастровая стоимость по землям населенных пунктов применяется с 1 января 2016 года.
Зато убрали из Постановления такой способ определения арендной платы, как отчёт оценщика – по ним было немало споров в арбитражном суде.
Вывод – платить за землю придётся больше.

– А по землям за пределами Кемерова – картина та же?
– Принцип тот же – бюджет должен пополняться. Но реализован не менее креативно.
В основной нормативный акт об аренде земель на территории области (Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области № 47 от 05.02.2010 г.) внесены изменения 5 июня этого года. В формуле расчёта арендной платы за земельные участки присутствует так называемый коэффициент перехода, порядок его определения как раз и был изменен. При подстановке данного коэффициента в формулу расчёта размера арендной платы значение актуальной кадастровой стоимости земельных участков сокращается (да, чистая математика!).
В итоге, на размер арендной платы оказывает влияние прежняя кадастровая стоимость земли: по землям населенных пунктов – действовавшая до 31 декабря 2015 г., а по землям промышленности и иного специального назначения – аж пред-предыдущая стоимость, действовавшая до 17 мая 2012 г.
При этом федеральное законодательство даёт нам возможность оспаривать лишь актуальную кадастровую стоимость и применять оспоренную с 1 января текущего года. Но учитывая, что её значение в формуле расчёта размера арендной платы сокращается, экономический эффект данной процедуры полностью нивелируется. А означает это, что при таком порядке расчёта арендной платы процедура оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в текущем 2017 году становится нецелесообразной. По сути, арендаторы земельных участков лишаются предоставленной им на федеральном уровне легальной возможности для защиты своих прав.
В отношении этих земель также сохранился способ расчёта арендной платы на основании отчетов оценщика – видимо, в порядке эксперимента решили оставить. Он применятся при любых изменениях кадастровой стоимости участка (оспаривание, изменение вида).
Это значит, что вы снижаете, оспариваете кадастровую стоимость вашего земельного участка, лелея надежду снизить арендную плату. Тратите деньги и время. А когда приходите к арендодателю с предложением уменьшить платежи по аренде, он заказывает отчёт об оценке и говорит, что правила игры поменялись – теперь вам надо оспаривать отчёт об оценке!
 
– И какие варианты есть? Какие-то рекомендации дадите?
– Во-первых, никто не запрещает обращаться в Арбитражный суд Кемеровской области и оспаривать нормативные акты. По нашей информации, одна крупная энергетическая компания как раз готовит заявление об этом.
Во-вторых, есть процедура экспертизы нормативных актов, с помощью которой можно вносить в них изменения, так сказать, «в согласительном порядке». Отвечает за эту процедуру Департамент инвестиций и стратегического развития Кемеровской области. У коллегии адвокатов «Юрпроект» подписано с Департаментом Соглашение о взаимодействии при проведении процедур оценки регулирующего воздействия и экспертизы правовых актов, и в рамках этого соглашения мы обратились 2 августа с предложениями об изменении перечисленных выше постановлений таким образом, чтобы снизить их негативное влияние на бизнес.
Скорее всего, будут проводиться публичные мероприятия в процессе экспертизы постановлений. В них всем заинтересованным представителям бизнес-сообщества Кузбасса надо принимать самое активное участие, чтобы региональные власти согласились с необходимостью смягчения земельной политики.
 
 

Рубрики:

Деловые новости

[8 декабря] Топ-10 самых дорогих вакансий ноября в Кузбассе
[7 декабря] УК «Кузбассразрезуголь» направила 450 млн рублей на строительство новой железнодорожной магистрали
[7 декабря] Кузбасс рассчитался за половину облигационного займа 2013 года
[5 декабря] Главой Тайгинского городского округа избран Михаил Теремецкий
[5 декабря] СГК вложила 37 млн рублей в экологический проект на Кемеровской ТЭЦ

Все новости


Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
еКузбасс.ру
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко