Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[22 ноября] «КУЗБАССЭНЕРГОСБЫТ» ПОМОЖЕТ ВНЕДРЯТЬ ЦЕНОЗАВИСИМОЕ ПОТРЕБЛЕНИЕ ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ НА РОЗНИЧНОМ РЫНКЕ
[21 ноября] Бинбанк снизил ставки по кредитам малому и среднему бизнесу
[20 ноября] Счет в пользу семьи
[16 ноября] Кредитный портфель корпоративного бизнеса ВТБ в Сибири превысил 133 млрд рублей
[14 ноября] Жители Кемерова сдали в Альфа-Банк 55 тысяч рублей мелочью


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»
Журнал «Авант-Style»


наш опрос

Какие из внутренних проблем, на ваш взгляд, наиболее негативно влияют на развитие бизнеса (возможно несколько вариантов ответа):






результаты
архив голосований


Кадзуо Исигуро, лауреат Нобелевской премии по литературе 2017 года
 
Книга:
«Не отпускай меня»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 23 от 09.11.2017

Опасные сделки, или зачем нужен юрист «по недвижимости»?

Дмитрий МАЛИНИН, председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект» (г. Кемерово)
Дмитрий МАЛИНИН, председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект» (г. Кемерово)
Так сложилось, что нашей главной специализацией с момента создания фирмы в 2009 году стала практика по недвижимости и строительству. В этой связи к нам в работу регулярно поступают дела об оформлении прав на самовольные постройки, споры по границам участков и платежам за землю и недвижимость. Последние дела заставляют задуматься, насколько люди, в том числе известные в нашем регионе предприниматели, безответственно подходят к вопросам купли-продажи недвижимости: нежилых помещений, земельных участков.

Поэтому мы решили подготовить для читателей «Авант-ПАРТНЕРа» топ-3 страшилок про сделки, проведённые без участия юристов, специализирующихся на делах о недвижимости. Надеемся, эти примеры из практики заставят кого-то более внимательно относиться к этим вопросам.

1. Покупка земельного участка – тот ещё «кот в мешке»
 
Сюжет развивается по следующему сценарию:
1) гражданин с деньгами решает приобрести себе земельный участок и находит свободный (самостоятельно или при помощи риелтора);
2) договаривается со знакомым «льготником» и от его имени подает заявление в администрацию соответствующего района;
3) администрация предоставляет участок в собственность бесплатно (либо, в зависимости от вида льготы, сначала в аренду, а после завершения строительства – в собственность бесплатно);
4) гражданин строит на «своём» участке коттедж – тратит 4 и более миллиона (да, не забываем о том, что регистрирует свои права и на земельный участок, и на дом в Едином государственном реестре недвижимости – ЕГРН);
5) а после этого появляется он – законный (первоначальный) собственник, который подаёт иск о признании права гражданина отсутствующим и о признании своего права собственности на данный участок.

Суд всегда встаёт на сторону того, кому земля была законно предоставлена ранее. В итоге этот законный собственник может требовать от гражданина (точнее, от того, чье право собственности зарегистрировано в ЕГРН) сноса постройки или признания своих прав на нее.
 
Как вообще такое возможно?
 
Корень зла – ранее возникшие, не требующие регистрации права (т.е. права собственности, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения на основании документов, выданных до 1 марта 1998 года), отсутствие требования об обязательной постановке своего имущества на государственный кадастровый учёт с координатами и лояльное отношение государства к безответственным собственникам. То есть действующее нормативное регулирование допускает, что гражданин может иметь на руках документы на земельный участок, но никак не зафиксировать его в государственной системе координат в ЕГРН. Что потом даёт ему право вить веревки из нового собственника, который не знал и не мог знать о том, что участок нельзя было предоставлять. К сожалению, формула о добросовестном приобретателе в данном случае не работает. Действует принцип – «кто первый встал, того и тапки».

Мы сталкивались и с более экзотическими ситуациями – когда обнаруживаются собственники линейных объектов (газопроводов, например), в отношении которых сведения об охранных зонах не внесены в ЕГРН (потому что, когда строились эти объекты не было требований об обязательном внесении информации об охранных зонах в государственный кадастр недвижимости). Это также позволяет собственнику линейного объекта требовать сноса постройки на земельном участке.

Эти истории – самые распространённые и касаются вообще всех, решивших купить себе землю под строительство коттеджа, независимо от уровня благосостояния. В нашей практике по данному вопросу к нам обращались пять раз. Причём обращались разные стороны этого конфликта, в связи с чем мы отказались от версии, что во всех подобных ситуациях законный собственник – это аферист, получивший поддельные документы о ранее возникших правах на земельный участок.
 
Есть ли какой-то выход?
 
Да, требовать от администрации, незаконно предоставившей земельный участок, возмещения убытков. Но про 100-процентные гарантии полного возмещения убытков говорить точно не стоит.
 
Вывод: перед покупкой / оформлением земельного участка надо обстоятельно изучить историю местности, в которой он находится: проанализировать топосъемки, старые планы и схемы, сделать запросы по изменению адреса и по документам о предоставлении, пообщаться с будущими соседями. Дополнительные гарантии спокойствия даёт страхование титула – права собственности на участок, и этим надо начинать заниматься до того, как оформил свою собственность, в противном случае страховая компания может отказаться страховать ваше право собственности.
 
2. Покупка самовольно реконструированного нежилого помещения – «мина замедленного действия»
 
Здесь схема такая (как и в предыдущем примере, основано на реальных фактах!):
1) гражданин приобретает нежилое помещение в многоквартирном доме – МКД;
2) выясняет, что к помещению примыкает часть «неиспользуемого» собственниками помещений в МКД имущества (асфальтированная площадка рядом с домом, проход, подвал или аварийный выход);
3) делает «капитальный ремонт», в результате которого увеличивает площадь своего помещения за счёт общего имущества (оформляет протокол общего собрания, согласно которому 2/3 собственников всех помещений в МКД высказываются за передачу общего имущества «в пользование» собственнику нежилого помещения; заказывает проект и получает справку из городской архитектуры о том, что это не реконструкция, а капремонт; регистрирует право на новое помещение большей площади в Росреестре);
4) продаёт помещение предпринимателю, который планирует открыть в нём новое отделение своей давно работающей и известной фирмы (при этом сделку проверяют юристы банка и принимают помещение в качестве нормального залога);
5) новый собственник вкладывается в отделку помещения, рекламу открытия своего бизнеса по новому адресу;
6) а после этого появляется он – собственник другого помещения в МКД (или управляющая компания, ТСЖ и т.д.), который подаёт иск о приведении помещения в первоначальное состояние.
 
Как вообще такое возможно?
 
Суды признают за любым собственником в МКД такое право: общее имущество может быть отчуждено на основании 100-процентного согласия всех собственников помещений в МКД и присоединено только посредством реконструкции, разрешение на которую необходимо получать в городской архитектуре. Потери у нового собственника очевидны: он утрачивает оплаченные по рыночной цене квадратные метры, несет расходы на приведение помещения в первоначальное (до «капремонта») состояние, а затраты на отделку этой части помещения становятся выброшенными впустую. Хорошо, если после исполнения решения суда оставшуюся часть помещения можно использовать по назначению для бизнеса собственника. А в противном случае, это помещение становится неликвидом. Аргумент – «да так все делают» – не работает.
 
Есть ли какой-то выход?
 
Да, требовать от продавца расторжения договора, взыскания денежных средств, оплаченных по договору, и возмещения всех убытков. Но к тому моменту, когда претензия от ТСЖ может реализоваться в решение суда, может пройти значительное время и за душой у продавца может не остаться ни копейки.
 
Вывод: перед покупкой нежилого помещения (да даже квартиры) изучите, каким образом менялась площадь и конфигурация этого помещения. Если посредством капремонта, то наверняка есть риск, что все было сделано незаконно, и рано или поздно эта «мина» взорвется. Кстати, страхование титула (только в свою пользу, а не в пользу банка) в этой ситуации позволяет переложить все юридические риски на страховую компанию.
 
3. Купля-продажа недвижимости после 1 января 2016 года – как заплатить налогов больше, чем зарабатываешь на перепродаже
 
В этой ситуации все происходит следующим образом:
1) вы находите объект – нежилое здание, который надо разделить на помещения и продать;
2) вы оформляете на себя помещения по договору купли-продажи, при этом цена покупки указывается симоволическая 50-100 тыс. рублей за помещение (продавец же очень хочет минимизировать для себя налоги от продажи), а фактически вы покупаете каждое помещение за 2 млн рублей;
3) далее вы по такой же номинально символической цене (а реально по цене в 3 млн и выше) начинаете распродавать помещения, зарабатывая на каждой сделке от 1 млн.
4) а после этого появляется оно – налоговое уведомление, в котором указано, что вы должны оплатить с каждой сделки по продаже помещения по 1,2 млн.
Как вообще такое возможно? Вы начинаете разбираться и узнаёте, что с 1 января 2016 года действует такое правило: если доходы от продажи недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными 0,7 умноженное на кадастровую стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности (пункт 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ). Далее вы узнаете, что кадастровая стоимость объекта, который вы купили за 2 млн, составляет на самом деле 12 млн, а соответственно, 13% (ставка налога) умноженное на 0,7 от кадастровой стоимости равно 1 млн 170 тыс. рублей.
 
Есть ли какой-то выход?
 
Да, можно оспаривать кадастровую стоимость (даже бывший собственник вправе это делать), доказывая, что рыночная стоимость гораздо ниже (в том числе использовать строительно-техническое экспертное заключение о состоянии объекта, экологические исследования о содержании ртути и свинца в конструкциях объекта и т.д.). Однако ситуация с кадастровой оценкой объектов капитального строительства (зданий, помещений, сооружений) такова, что не во всех случаях ее можно оспорить: нередко рыночная стоимость совсем незначительно ниже кадастровой.
 
Вывод: перед покупкой нежилого помещения изучите информацию о кадастровой и рыночной стоимости объекта и правильно рассчитайте налоговые последствия ваших сделок, учитывайте это в цене сделки с продавцом. Этот риск вы никак не застрахуете.
 
Приведённые примеры иллюстрируют, сколько можно потерять из-за своей неграмотности: не обязательно разбираться самому во всех вопросах с недвижимостью – надо привлекать для решения специальных задач специально обученных людей (юристов, оценщиков, кадастровых инженеров и т.д.), а лучше – профессионалов в своем деле.
 
 

Рубрики:

Деловые новости

[23 ноября] В открывшемся горнолыжном сезоне в Шерегеше появятся новые гостиницы и подъемники
[23 ноября] Порядка 200 млн рублей инвестировала компания «Агро» в новый покрасочно-сборочный цех
[22 ноября] Конкуренция между психологами в Кемеровской области составляет 36 человека на одно предложение
[22 ноября] В экологическом рейтинге российских городов, подготовленном ОНФ и Минприроды, Новокузнецк занял 20-е место, а Кемерово – 39
[17 ноября] До 30% увеличится доля частных компаний в совокупном объёме рынка медицинских услуг в ближайшие 10 лет

Все новости


Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
еКузбасс.ру
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко