www.mining2018.ru 

Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[22 февраля] Финансовая Группа БКС – партнер премии «Авант-ПЕРСОНА»
[20 февраля] В Кузбассе появилась новая услуга в области метрологии
[20 февраля] Совокупный кредитный портфель Альфа-Банка в Кузбассе составил 88 млрд рублей
[19 февраля] ВТБ присоединился к новой программе льготного финансирования малого и среднего бизнеса
[15 февраля] Tele2 подвела итоги года работы в Кузбассе


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»
Журнал «Авант-Style»


наш опрос

Какие из внутренних проблем, на ваш взгляд, наиболее негативно влияют на развитие бизнеса (возможно несколько вариантов ответа):






результаты
архив голосований


Кадзуо Исигуро, лауреат Нобелевской премии по литературе 2017 года
 
Книга:
«Не отпускай меня»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 1 от 25.01.2018

Жилищное строительство меняют

Уже почти двадцать лет долевое строительство является в России главным способом финансирования жилищного строительства. В рамках указанной схемы приобретения строящегося жилья  застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для возведения заказанного ими жилья. Однако с привлечением средств регулярно возникают сложности, которые получили наименование «проблемы обманутых вкладчиков». Принятые с нового года правила призваны исключить их появление в будущем. Тем временем, старые подобные проблемы ещё предстоит решить.
 
Такая доля быть в доле

В настоящее время около 80% возводимого в России жилья финансируется за счёт средств частных лиц. Привлечение граждан (дольщиков) в качестве соинвесторов новостройки производится застройщиками на основании заключаемых между сторонами договоров долевого участия (ДДУ).  По данным Росреестра, за 11 месяцев 2017 года ведомством было зарегистрировано более 616,5 тыс. ДДУ.

Первоначально долевое строительство было основано на договорах дольщиков и застройщиков, и эту деятельность государство не регулировало, договоры даже не проходили государственную регистрацию. Всё это привело к недобросовестному отношению некоторых строительных компаний к частным лицам, а иногда и просто к мошенничеству, когда одна и та же квартира могла быть продана  различным гражданам – ведь средства на строительство жилой недвижимости могли аккумулировать любые юридические лица. Сложившуюся ситуацию частично решил федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принятый 30 декабря 2004 года и вступивший  в силу с 1 апреля 2005 года. Он  ввёл основные понятия в долевом строительстве, определил необходимость подтверждения прав на земельный участок со стороны застройщика и форму договора долевого участия. ДДУ теперь подлежал обязательной госрегистрации. Однако частные лица по-прежнему несли риски недобросовестного поведения строительных компаний, а также их банкротства. Попытка государства урегулировать эти проблемы по обеспечению  ответственности застройщика перед дольщиками через механизм страхований их гражданской ответственности или банковского поручительства особого успеха не принесли.

25 октября прошедшего года  министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень на оперативном совещании у Президента РФ доложил о том, что в 72 субъектах федерации насчитывалось 830 «проблемных объектов» долевого строительства.  Число граждан, заключивших договоры долевого участия в этих объектах, составляло 86 тыс. человек. При этом в реестры пострадавших граждан были включены 36,6 тыс. участников строительства, поскольку включение в реестр носит заявительный характер. По состоянию на 19 января 2018 года число проблемных объектов сократилось до 814 в 70 регионах нашей стран, в том числе по Кемеровской области в реестр проблемных  внесены два многоквартирных дома в Кемерове: на пр. Молодежном и на пересечении ул. Гагарина и ул. Новосибирской. Застройщиком обоих являлся ООО «Тибет СВ».

По различным подсчётам,  число обманутых граждан значительно больше озвученных министром строительства и ЖКХ. Летом 2017 года  при рассмотрении законопроекта о фонде защиты прав дольщиков, лидер фракции КПРФ в Госдуме Геннадий Зюганов говорил о 150 тыс. пострадавших. Член «Единой России», глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев – о 130 тысячах. Разницу между данными Минстроя России и рабочей группы по проблемам дольщиков он объяснил тем, что в Минстрое «официальными дольщиками» считают только тех граждан, которые заключили договоры о покупке недвижимости по закону о долевом строительстве (214-ФЗ), в то время как  «есть десятки тысяч людей, которые покупали квартиры на нулевом цикле по каким-то предложенным им предварительным договорам долевого участия, вступая в мифические строительные кооперативы». По мнению Николая Николаева, число обманутых дольщиков продолжает расти, за неполные 3 квартала 2017 года их число  уже увеличилось на 30 тыс. человек, именно поэтому, по его мнению, необходимо  скорейшее  решение этой проблемы на законодательном уровне,  исключив саму возможность обмана граждан, вложивших свои средства в строительство жилья.
 
Руководитель отдела продаж и заместитель регионального директора ООО «ИФК «Мера» Степан Дандыкин Руководитель отдела продаж и заместитель регионального директора ИФК «Мера» Степан Дандыкин так прокомментировал новые требования законодательства для застройщиков:
 
«Конечно, у нас не остается выбора, и мы будем работать в новых условиях. Хотя, к сожалению, наше государство постоянно вносит какие-то изменения в сферу регулирования строительства, зачастую по принципу эксперимента, пробы. На одной из отраслевых конференций в Москве даже сам министр это признавал, говорил, что «вносим изменения, а потом смотрим, что получилось». Основной риск новые условия работы, по моей оценке, несут мелким застройщикам, которые строят всего 1-2 дома в год, у них зачастую нет необходимого объёма средств.

По нашей оценке, очень сложно будет вписаться в 10-процентное ограничение административных расходов, если относить в этот раздел всех расходы, связанные с управлением, оплатой услуг банков, связи, оплатой труда, арендой, рекламой и маркетингом. Смысл и логика этого ограничения понятен: застройщик имеет право тратить на свою деятельность не более 10% всех средств на строительство, а средствами дольщиков – не рисковать, 90% их направлять собственно на строящееся жильё.

Странная логика тут в том, чтобы ограничивать маркетинговое продвижение. Если застройщик ничего не будет вкладывать в рекламу, он может ничего не продать, не построить. Непонятно, как это будет работать на практике. Конечно, часть дольщиков приходит на начальной стадии строительства, но многие продолжают приходить в течение всей стройки, и далеко не все объекты продаются на стадии строительства. На нашем кемеровском рынке средняя ставка для партнёров, риэлтерских компаний, за реализацию объектов составляет 2-3%, у нас пока рынок не такой «спекулятивный». А вот в Новосибирске эта ставка доходит уже до 7% от стоимости продажи, даже не от проектной стоимости. То есть, только эти расходы составляют практически весь «свой» бюджет застройщика, ограниченный 10% от стоимости проекта.

Другое ограничение, которое, на мой взгляд, добавляет сложностей – требование законодательства «одно юридическое лицо на один строящийся дом». Оно направлено на то, чтобы минимизировать риски для дольщиков и структурировать всю систему учёта, чтобы потом не было обманутых дольщиков, брошенных строек и т. п. Это требование по большей части несёт в себе риски для мелких компаний, ведь нужно потратить определенные средства на изначальную стадию процесса – на земельный участок, на получение технических условий присоединения инженерных сетей, на инвестиции в эти коммуникации, в обустройство своей собственной деятельности. На мой взгляд, другая цель этого нововведения – провести зачистку рынка, убрать с него мелких и даже чуть более крупных застройщиков, и сделать всю систему полностью прозрачной».
Признание проблем и их решение

Существование проблем в долевом строительстве признали на самом высоком уровне. Президент России Владимир Путин неоднократно давал поручения правительству, отдельным  федеральным ведомствам и главам субъектов РФ  по решению вопросов уже пострадавших граждан, так и недопущению такой ситуации в будущем. 3 августа 2016 года президент дал поручение создать реестр обманутых дольщиков и проблемных домов для того, чтобы осуществление мер законодательного, организационного и финансового характера по защите пострадавших граждан носила системный характер. Кроме того, он предложил возмещать ущерб пострадавшим гражданам, включённым в указанный реестр, с использованием фонда, формируемого за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Соответствующими ответственными лицами была проведена работа по указанным направлениям. 

Осенью 2017 года планы-графики по решению в регионах проблем обманутых дольщиков были размещены в открытом доступе на сайте минстроя. Обязанность регионов направлять в министерство строительства региональные планы-графики (дорожные карты), содержащие меры по решению проблем граждан, включенных в реестр обманутых дольщиков, была утверждена распоряжением правительства России 26 мая прошлого года. В соответствии с ним регионы должны ежеквартально отчитываться в Минстрой о реализации принятых дорожных карт, опубликованные графики будут актуализироваться с той же периодичностью.
 
Ждём перемен

По федеральному закону  №218-ФЗ от 29 июля 2017 года был создан «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в него установлен в 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. Отчисления должны быть перечислены не менее чем за 3 рабочих дня до даты предоставления документов на государственную регистрацию договора. Кроме того, этот закон внёс изменения в некоторые другие законодательные акты, в том числе, в закон «Об участии в долевом строительстве...». Указанные новации окажут серьезное влияние на финансово-хозяйственную деятельность застройщиков.

С 1 января 2018 года в сфере долевого строительства произошли следующие основные изменения:

- ужесточились требования к лицам, участвующим в управлении деятельностью застройщика: в отношении руководителя, главного бухгалтера, бенефициара застройщика вводится «запрет на профессию» для ряда случаев, в том числе наличие отдельных видов судимостей, привлечение к субсидиарной ответственности по обязательствам застройщика, участие в управлении застройщиком, который признан банкротом. При любом изменении в составе указанных лиц застройщик обязан уведомлять об этом контролирующий орган.

- с января в стране заработала единая информационная система жилищного строительства наш.дом.рф. С 1 января каждый застройщик через свой личный кабинет в ЕИСЖС  должен обеспечить размещение таких документов, как разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, правоустанавливающие документы на землю, проектная декларация, заключение контролирующего органа и многих других.

- введены новые положения по процедуре возможного банкротства застройщика. Наиболее существенным из них является запрет на процедуры «наблюдение» и «финансовое оздоровление». Арбитражный суд обязан сразу вводить процедуры «внешнее управление» или «конкурсное производство». К арбитражным управляющим при этом предъявляются специальные требования.

Дополнительные изменения в соответствии с законом №218-ФЗ с 1 июля 2018:

- меняется понятие «застройщик». Теперь им сможет выступать только хозяйственное общество, наименование которого должно содержать слова «специализированный застройщик» и которое (или основное общество или либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества) имеет не менее чем трехлетний опыт участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс кв метров в совокупности.

- введен принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». Это означает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства одного или нескольких многоквартирных домов в пределах одного разрешения на строительство.

- требование о минимальном размере уставного капитала застройщика в зависимости от максимальной площади объектов долевого строительства застройщика теперь отменено. Теперь будет действовать  требование о наличии у застройщика собственных средств, размер которых должен составлять не менее 10% от планируемой проектной стоимости строительства.

- с указанной даты застройщик вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке, через который должны осуществляться все расчеты по ведению строительства долевого объекта (расчетный счет застройщика). Кроме того, технический заказчик и генеральный подрядчик, осуществляющие взаимодействие с застройщиком по отдельному разрешению на строительство, также обязаны открыть банковский счет в этом же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.           
                                             
При этом на банки возложены специальные функции по осуществлению контроля за операциями на указанных счетах. Застройщик обязан предоставлять в уполномоченный банк документы (их копии), являющиеся основаниями для совершения платежей, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору. В частности, кредитное учреждение будет отслеживать, чтобы административные расходы застройщика:  расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика и другие  не превышали 10% от проектной стоимости строительства. Кроме того, совокупный размер авансовых платежей в целях строительства объекта долевого участия не может превышать 30% также от проектной стоимости строительства.

Все вышеперечисленные изменения касаются застройщиков, получивших разрешения на строительство после 1 июля нынешнего года. Для остальных будут действовать прежние условия. В этой связи в первом полугодии текущего года ожидается более активное оформление разрешительной документации на новостройки.
 
Банки – в помощь

По итогам совещания с членами правительства 25 октября 2017 года президент Владимир Путин дал поручение правительству  совместно с Банком России и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» утвердить план мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трёх лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риски для граждан. Это значит, что в будущем девелоперы не смогут напрямую привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. В соответствии с указанным планом, утвержденным 21 декабря 2017 года председателем правительства Дмитрием Медведевым в схеме финансирования долевого строительства поэтапно в обязательно порядке появляется третья сторона – кредитные организации, обладающие профессиональными компетенциями, необходимыми для надлежащей оценки и управления рисками, что позволит значительно снизить риски утраты гражданами денежных средств на приобретение строящегося жилья.  В целях реализации плана с 1 июля 2018 года банки  смогут открывать счета эскроу и (или) иные виды специальных банковских счетов для дольщиков – физических лиц на которых будут аккумулироваться денежные средства граждан. Передача средств со счетов эскроу застройщику будет осуществляться банком только после выполнения строительной компанией всех условий договора участия в долевом строительстве. Физическое лицо не сможет распоряжаться денежными средствами на счетах эскроу, проценты на остаток по этим счетам начисляться не будет, что позволит банкам предоставлять кредиты застройщикам по ставкам значительно ниже существующих.

До 1 июля 2019 года использование указанных счетов эскроу для финансирования строительства будет носить рекомендательный характер, в дальнейшем это станет обязательным. В рамках указанного плана мероприятий в 1 квартале 2018 года будут внесены изменения в российский закон «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» в части страхования средств, размещенных на счетах эскроу и (или) иных видов специальных банковских счетов, открытых для расчетов по долевому участию в размере до 10 млн рублей.

По оценке главы Минстроя Михаила Меня, в настоящее время инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн рублей. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене банки смогут заместить эти 3,5 трлн рублей? По силам ли банковской системе такой объем финансирования?» – задал вопросы министр. Не вызывает сомнений, что кредитные учреждения справятся с поставленной задачей по объёмам финансирования новостроек, ведь на 1 декабря 2017 года совокупный ипотечный портфель российских банков превысил 5 трлн рублей, в том числе объём выданных жилищных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве составил 1,1 трлн рублей. А вот будущая стоимость кредитования застройщиков в рамках новой схемы финансирования строительства остается под вопросом, наверняка волнующим всех связанных с возведением жилья.

Петр Михайлов
 
 

 


Рубрики:

Деловые новости

[22 февраля] Общественная палата Кемеровской области предложила рекомендации по привлечению инвестиций в теплоснабжение региона
[22 февраля] Уголь остановился в январе
[22 февраля] Конкурс на оператора ТКО в зоне «Север» Кузбасса объявлен повторно
[22 февраля] Розница ВТБ в Кузбасса выросла на четверть
[22 февраля] «Западно-Сибирское шахтопроходческое управление» не стало банкротить «Юбилейную»

Все новости


Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
еКузбасс.ру
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко