Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[18 апреля] «Балтийский лизинг» предлагает автомобили LADA с выгодой до 40 000 рублей
[17 апреля] Горожане изменят город
[15 апреля] «Ростелеком» признан лучшим инновационным брендом Кузбасса
[10 апреля] Эксперты «Балтийского лизинга» провели мастер-класс для студентов магистратуры КузГТУ
[3 апреля] Клиенты «Балтийского лизинга» могут купить без переплаты авто более 15 брендов


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»
Журнал «Авант-Style»


 

 

 

наш опрос

Как чаще всего вы используете подаренные вам сувениры с корпоративной символикой?





результаты
архив голосований


Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 7 от 28.03.2019

Перестройка стройки

С июля текущего года на  рынке жилищного строительства России произойдёт самое значимое событие за всю современную историю его развития. Именно с этой даты, привлечение средств граждан в долевое строительство новых проектов застройщиков, а также в значительную часть уже запущенных ими в работу, будет производиться исключительно с использованием специальных банковских эскроу-счетов, а это значит, что финансирование возведения девелоперами многоквартирных домов (МКД) будет осуществляться за счёт банковских кредитов или их собственных средств.
 
Строители в ожидании

О грядущих кардинальных изменениях на рынке долевого строительства было известно с середины 2017 года, когда на основании Федерального закона от 29 июля 2017 года №218-ФЗ были произведены значительные новации в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Это касалось многих аспектов деятельности застройщиков, но основным изменением стало утверждение законодателями плана поэтапного перехода с финансирования жилищного строительства, преимущественно за счёт средств граждан,  на проектное финансирование (банковское кредитование). Главной причиной столь серьёзных изменений государственного регулирования этой сферы послужила необходимость  решения проблемы обманутых дольщиков, с каждым годом становившейся всё более глобальной. Если летом 2017 года при рассмотрении законопроекта о фонде защиты прав дольщиков, член «Единой России», глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям  Николай Николаев говорил о 130 тыс. пострадавших граждан, то в августе 2018 года в эфире телеканала «Россия-24» Виталий Мутко, вице-премьер, курирующий жилищную отрасль, оценил  общее количество российских семей, которых коснулась проблема нарушения их прав при долевом строительстве, примерно в 200 тыс.

Предоставленный законодателями застройщикам  временной запас в два года, а также то, что для строительных проектов, на которые разрешения были получены до 1 июля 2018 года, оставался старый порядок привлечения денежных средств граждан, обещало мягкое вхождение участников рынка в новые реалии. Однако в конце прошлого года, неожиданно для всех, был принят Федеральный закон от 25 декабря 2018 года №478-ФЗ, который серьёзно изменил правила игры. Законодатель ужесточил свою позицию в отношении привлечения средств граждан в долевое строительство, установив, что с 1 июля 2019 года новые правила финансирования стройки распространяются на все объекты, вне зависимости от того, когда разрешение на их строительство было получено. Исключение было сделано для объектов, степень готовности которых и количество заключённых договоров участия в их долевом строительстве соответствовали критериям  установленным Правительством Российской Федерации. При этом методика определения указанного соответствия на тот момент не была принята, что привело к нервозности среди участников рынка, так как принятая норма серьёзно поменяла экономику для многих уже реализуемых проектов. 27 февраля текущего года на портале проектов нормативных правовых актов был опубликован проект  Постановления Правительства РФ, подготовленного Минстроем РФ, в котором были предложены количественные показатели выше указанных критериев. Документ уже прошел этап независимой антикоррупционной экспертизы, в настоящее время подводятся итоги его общественного обсуждения, что даёт основания предполагать, что в апреле он будет внесён в Правительство РФ на подписание. В указанном нормативном акте Министерство строительства и ЖКХ Российской Федерации  определило, что степень строительной готовности  жилых объектов, для которых не будет реализовываться схема с использованием механизма расчетов с использованием эскроу-счетов, должна составлять не менее 30%. а доля проданных по договорам долевого участия квартир – 10%. 

Кроме того, Минстрой в настоящее время разрабатывает механизмы финансирования застройщиков, которые после 1 июля не смогут привлечь банковские кредиты на реализацию своих проектов, и при этом они не смогут получить разрешение контролирующих органов на их достройку в старом порядке. В этом случае для регионов предполагается дать возможность по соглашению с федеральным правительством самим определять порог готовности и количества договоров долевого участия в девелоперских проектах. Но в последнем случае при неисполнении застройщиком своих обязательств региональные власти должны будут взять на себя заботу по их финансированию и организации достройки уже без опоры на федеральный центр.
 

 
Тайное станет явным

С 2016 года строительство нового жилья в стране падает, если в  2015 году показатель ввода МКД по стране составил 49,5 млн кв. метров (всего с учетом индивидуальной жилищной застройки (ИЖС) и объектов, возведенных жилищно-строительными кооперативами (ЖСК) – 85,3 млн кв. метров), то по предварительным данным за 2018 год он опустился до отметки 42,8 млн кв. метров (75,3 млн кв. метров с учетом ИЖС и ЖСК). Переход на новую схему финансирования строительства жилья приведёт к дальнейшему уменьшению жилищного строительства в стране, и власти это признают. 5 марта текущего года  на заседании Общественного совета при Минстрое РФ глава ведомства Владимир Якушев сообщил, что в паспорт нацпроекта «Жилье и городская среда» планируется ввести следующие скорректированные прогнозные цифры по вводу жилья в России: в 2019 году – 72,3 млн кв. м (ранее заявлялось 88,0 млн кв. м), в 2020 году – 75,5 млн кв. м (вместо 98,0 млн кв. м), в 2021 году –79,9 млн кв. м (вместо 94,0 млн кв. м). Нельзя не согласиться, что изменение с 1 июля порядка привлечения застройщиками денежных средств в новостройку является весомым аргументом для внесения изменений в планы Минстроя, но на самом деле  новации в госрегулировании жилищного строительства, с учетом реализации строительных проектов примерно за 2-3 года, повлияют серьёзно на ситуацию по вводу жилья не ранее 2021 года. Ни для кого не секрет, что сейчас для всех застройщиков одной из важнейших задач является выведение всех уже строящихся  объектов  на уровень соответствия критериям обозначенных Минстроем, что позволит им сохранить для них старый порядок финансирования. Это значит, что в основном в «красной зоне» недофинансирования окажутся проекты – долгострои, которые уже и до этого были проблемными.
 
 
Выживут сильнейшие

Большинство экспертов рынка жилищного строительства солидарны в том, что в ходе реформ многие небольшие застройщики  будут вынуждены свернуть свою деятельность по причине отсутствия необходимых денежных средств на реализацию новых проектов. В феврале 2019 года в интервью телеканалу НТВ глава Сбербанка Герман Греф высказал мнение, что с введением норм проектного финансирования и счетов эскроу, «большое количество застройщиков сегодня, по нашим оценкам примерно 30-35%, просто не смогут получать кредиты, потому что они не соответствуют никаким критериям. Их, конечно, ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им не будут доверять». Учитывая такую позицию многих банков, для ряда строительных компаний продолжение работы в сфере жилищного строительства будет возможно только при наличии достаточных собственных средств, но и с этим существуют большие проблемы.

На совместной пресс-конференции Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) и Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» (НИУ ВШЭ) об итогах 2018 года в жилищном строительстве была озвучена информация, что в настоящее время в жилищном строительстве находится около 130 млн кв. м многоквартирных домов, в которые вложено порядка 5 трлн рублей, из них только 0,4 трлн рублей – это собственные средства застройщиков. Президент НОЗА Леонид Казинец отметил, что «при запрете привлечения в строительство средств дольщиков и переходе на проектное финансирование от банков требуется 4,6 трлн рублей, чтобы сохранить хотя бы сегодняшний уровень ввода жилья, не говоря уже про поставленную руководством страны цель роста объёмов строительства МКД в два раза. Однако банки открывают проектное финансирование в соотношении 4:1, т.е. на 1 рубль собственных средств застройщика предоставляется 4 рубля кредита. Легко рассчитать, что при таком соотношении на 0,4 трлн рублей собственных средств застройщиков придется только 1,6 трлн рублей кредитов. Возникает угроза сокращения финансирования жилищного строительства с 5 трлн до 2 трлн рублей».
 
 
Помогут чем смогут

14 марта текущего года Президент РФ Владимир Путин на пленарном заседании съезда Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) в очередной раз  коснулся вопросов, возникших в жилищной отрасли при её переходе  на работу с использованием эскроу-счетов. С его точки зрения «строительным компаниям потребуется в гораздо больших объемах привлекать банковские кредиты и использовать механизмы проектного финансирования». «Мы все понимаем, что это новый для отрасли инструмент, – отметил  Владимир Путин, говоря об эскроу-счетах. – И мы все вместе должны наладить работу так, чтобы не снижать, а последовательно наращивать темпы строительства жилья. Конечно, уже по новым принципам финансирования».

22 февраля на круглом столе, проведенном Комитетом Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, руководитель Департамента обеспечения банковского надзора Банка России Александр Полонский сообщил, что в рамках задач, возложенных на ЦБ РФ нацпроектом «Жилье и городская среда», регулятором были разработаны окончательные критерии для банков, желающих выйти на рынок проектного финансирования и эскроу-счетов для застройщиков. Представитель Центробанка уточнил, что по состоянию на 1 февраля 2019 года таким критериям соответствовали 62 банка, из них 32 банка заявили о намерениях кредитовать застройщиков. Полонский также проинформировал, что в 28 банках уже было открыто более 11 тыс. счетов застройщикам (1 счет на 1 разрешение на строительство). В 9 уполномоченных банках в тот момент на рассмотрении находились заявки на кредитование новостроек от 275 застройщиков.
 
Стоит отметить, что минимум одна из строительных компаний нашего региона входила в их число. В конце  прошлого года Инвестиционно-финансовой компании «МЕРА» подписала соглашение со  Сбербанком на использование эскроу-счетов для финансирования строящихся объектов ЖК «Южный», в этот же банк была направлена заявка на проектное финансирование 2-й очереди, указанного жилого комплекса.  По словам исполнительного директора ИФК «Мера» Александра Школьника, в середине марта с банком были согласованы индикативные условия на привлечение банковского финансирования: цена квадратного метра, цена кредита, финансовая модель проекта. «Мы надеемся, что после  1 июля мы сможем использовать заемные средства банка, что откроет для нас новые возможности. Ведь не секрет, что многие застройщики использует не только средства дольщиков или собственные средства, но и привлеченные средства инвесторов, которые также имеют определенную стоимость, достаточно высокую. Проектное финансирование позволит нам отказаться от дорогих ресурсов, кроме того четко оговоренные даты получения кредитных траншей, дадут нам возможность спланировать график авансовых оплат нашим ключевым поставщикам, что позволит сдержать рост цен на их товары и услуги.  Кроме того, при переходе на  такую схему финансирования, у нас отпадёт необходимость  оплачивать обязательные взносы в «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» в размере 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, что также положительно скажется на экономике проекта», – отметил Александр Школьник. 

В декабре прошлого года Владимир Путин поручил правительству в срок до 15 апреля 2019 года проработать вопрос создания специализированного банка для финансирования жилищного строительства. Таким  уполномоченным кредитным учреждением стал Банк «ДОМ.РФ», дочерняя структура  ДОМ.РФ (ранее – АИЖК). В феврале этого года в кулуарах Российского инвестиционного форума, прошедшего в городе Сочи, глава Минстроя Владимир Якушев сообщил журналистам, что ДОМ.РФ и его банк будут докапитализированы на 160 млрд рублей. Это будет сделано в целях обеспечения проектного финансирования и института поручительства в его рамках. «Если мы говорим о самом ДОМ.РФ, это цифра порядка 120 млрд рублей, на несколько лет, три-четыре года, – уточнил министр. – Что касается Банка ДОМ.РФ, всё будет зависеть от того, как они будут разворачиваться на рынке, речь идёт о сумме порядка 40 млрд рублей». Дополнительные средства из бюджета необходимы для того, чтобы госкорпорация могла выступать гарантом (поручителем) перед банками по кредитам для застройщиков, а ее банк – осуществлять проектное финансирование девелоперов.  В частности, в рамках своей специализации, Банк «ДОМ.РФ» уже  решает проблему недостаточности капитализации ряда застройщиков для получения необходимого им объёма кредитных средств, начав рассматривать заявки на проектное финансирование в соотношении 9 рублей кредитных средств на 1 рубль собственного капитала строительных компаний. Об этом  на совместной пресс-конференции НОЗА и ВШЭ в феврале этого года сообщил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, при этом он уточнил, что конечно «все зависит от конкретного проекта».

В Минстрое РФ прекрасно понимают, что не все застройщики получат проектное финансирование от банков. Для решения этой проблемы предполагается использовать средства из Фонда  защиты дольщиков, который с этой целью  будет специально докапитализирован за счёт госбюджета – об этом 15 марта заявил глава ведомства Владимир Якушев во время своей рабочей поездки в Калугу. «Такой механизм будет функционировать только при поддержке субъектов РФ. И самое главное, что эти деньги будут даваться на возвратной основе и будут возвращены в фонд», – подчеркнул Якушев.

Ещё одним направлением  государственной поддержки строительной отрасли станет  продолжение осуществления программы субсидирования возведения объектов коммунальной и социальной инфраструктуры, в рамках комплексного освоения территорий. Подпрограмма «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов РФ», кратко её называют «Стимул», уже реализуется в рамках  федеральной целевой программы «Жилище» с 2015 года и нацелена на поддержку региональных застройщиков, работающих в сегменте доступного жилья с ценовыми параметрами 35-40 тыс. рублей за 1 кв. м. 15 марта текущего года руководитель Минстроя сообщил представителям прессы, что с учётом изменений в регулировании жилищного строительства программа обретёт второе дыхание. Владимир Якушев ожидает, что объём этой поддержки составит от 22,5 млрд до 35 млрд рублей в год для не менее чем 30 субъектов РФ на протяжении ближайших пяти лет.
 
Что будет с ценами?

В текущих условиях прогнозировать изменение цен на новостройки крайне сложно, т.к. на этот показатель влияет большое количество факторов, основные из которых: уровень инфляции в стране, покупательская способность населения, ужесточение политики налогообложения, текущие ставки по ипотеке, динамика курса доллара США и евро к рублю, изменение порядка финансирования новых строительных проектов и проектов, находящихся на невысоком уровне строительной готовности.

Дмитрий Дорохин, директор, соучредитель Агентства недвижимости «Связист»:
«Цены на новостройки в Кемерове были в последний год максимально низкими. На ценообразовании сказывались: большое предложение, низкий спрос, нестабильная экономическая ситуация и повышение процентных ставок по ипотечным кредитам. По моему мнению, цены в сегменте экономкласса ниже не будут, они уже и так низкие. Будет минимальный рост цен. Но при этом в сегменте дорогих квартир и квартир с большой площадью, предполагаю, что будет снижение цен на 5-10%. Большое и дорогое плохо покупают».
По мнению ряда экспертов  ожидаемые с 01 июля изменения в законе «Об участии в долевом строительстве», в полной мере окажут эффект на ценообразование на первичном рынке  только спустя несколько лет. Это связано с тем, что в ближайшие год-два в продаже в основном будут находиться квартиры, построенные в рамках старого порядка финансирования.

В этом году  наибольшее  влияние на цену недвижимости на первичном рынке окажет ускоряющаяся в стране инфляция. С 1 января 2019 года в нашей стране на 2 процентных пункта была увеличена ставка налога на добавленную стоимость (с 18% до 20%), кроме того были повышены акцизы, в том числе на бeнзин c 8 213 дo 12 314 pублей за тонну и дизельное топливо c 5 665 дo 8 541 pублей за тонну. Оба этих налога являются косвенными. Это означает, что фактически их уплачивает конечный  потребитель товара, работы или услуги, в нашем случае покупатель новой квартиры. Казалось бы, небольшой размер повышения НДС, на самом деле приводит к значительно большему повышению стоимости приобретаемых благ, ведь крайне малое количество компаний занимается полным циклом производства и продажи собственного товара. Это значит, что в большинстве случаев возникает «мультипликативный эффект», когда  в приобретаемый конечный продукт заложен НДС, уплаченный последовательно несколькими участниками производственной цепочки, что ведёт к значительному росту цены на него. Пoвышeниe же cтoимocти бeнзина и дизтоплива в 2019 гoду пoвлeкло зa coбoй цeпную peaкцию pocтa цeн нa лoгиcтику, a знaчит, пpaктичecки, нa вce виды тoвapoв, работ и услуг, в том числе на строительные и отделочные материалы.

«А-П» попросил прокомментировать сложившуюся ситуацию представителя цементной отрасли. «Действительно, в связи с ростом в этом году ставки НДС до 20%, а также стоимости ГСМ произошло незначительное увеличение цен на цемент. Однако доля стоимости цемента в себестоимости квадратного метра жилья составляет от 3 до 5%. Этот показатель зависит от технологий, которые используют строители, удаленности стройплощадки от цементного завода, способа производства цемента и других факторов. Таким образом, повышение цен на цемент даже на 20-25% приводит к удорожанию квадратного метра жилья не более чем на 1-1,5%. Более заметное влияние на цену жилья оказывают такие факторы, как стоимость строительных работ, подключение коммуникаций, выкуп земли, наличие избыточных административных барьеров.  Кроме того, цементные компании нередко заключают с застройщиками долгосрочные контракты, которые определяют условия поставки продукции (в том числе цены) на длительное время. В итоге стоимость цемента в определенном периоде остается фиксированной, а цена квадратного метра за это же время может вырасти», – отметил первый вице-президент АО «ХК «Сибцем» Геннадий Рассказов.

Маргарита Куксина, Президент СРО АРКО, руководитель Агентства «ПРАЙМ-недвижимость»:
«На мой взгляд, цена сформированная на рынке первичного жилья Кемерова, действительно, очень низкая, если сравнивать с другими регионами, где она может составлять 45, 60, 90 тысяч рублей за квадратный метр. В регионах с более тёплым климатом себестоимость строительства ниже из-за климатических условий. У нас удешевление грозит потерей качества. Низкий потребительский спрос не позволяет поднимать цены. Тут два пути, либо  меньше строить, либо строить и продавать дороже. В убыток никто не будет работать. Поэтому, в любом случае, небольшое  или может большое удорожание цен мы с  вами будем наблюдать».
Ещё один важный фактор повышения стоимости строительства – падение рубля. В 2018 году российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара (примерно на 13-20%). Если в январе-марте 2018 года курс 1 доллара США находился в диапазоне 55,7-58,2 рублей, то в период с 1 января по 22 марта 2019 года он был в границах 63,7-67,2 рублей, для евро этот показатель соответственно составил 67,9-71,4 рублей и 72,8-77,2 рублей соответственно. Несмотря на снижение импорта в строительстве, в новостройках по-прежнему используются зарубежное вентиляционное оборудование, системы водоснабжения, отопления, водоотведения, электроосвещение и лифты, а значит их, стоимость выросла в цене. «В 2019 году сохраняется риск обрушения курса рубля, так как готовятся новые санкции, которые уже стали причиной девальвации весной и летом 2018 года. Кроме того, Центробанк с 15 января вернулся к закупке евро и доллара, что также ослабит национальную валюту», – считает управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая.

У застройщиков остается два варианта развития событий: либо, заморозив цену на продаваемое жильё, снижать рентабельность своего бизнеса, либо повышать цену. По мнению многих профессиональных участников рынка жилищного строительства Кемеровской области – представителей строительных компаний и риэлторов, девелоперский бизнес в регионе низкомаржинальный, поэтому у застройщиков ограничены  возможности сдерживания цен на квартиры за счёт своей прибыли. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» (mirkvartir.ru) в декабре 2018 года, проанализировав цены на строящееся жилье, за исключением элитного сегмента, в 69 крупных городах России, определили, что по данному показателю Кемерово занял 55 место со стоимостью 1 кв. метра – 40,4 тыс. рублей, у Новокузнецка 60 место со стоимостью 1 кв. метра – 39,7 тыс. рублей. Для сравнения у новосибирской первички средняя цена за квадрат 60,3 тыс. рублей (17 место). Согласно данным Росстата, в 2018 году средняя стоимость строительства 1 кв. метра общей площади  жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых домах квартирного типа в городах и поселках Кемеровской области составила 34,6 тыс. рублей, в Новосибирской области этот показатель составил 46,2 тыс. рублей. 
 
АСО «Промстрой» c 1 февраля 2019 года увеличила стоимость квадратного метра жилья на 1 тыс. рублей. Руководитель центров продаж АСО «Промстрой» Александр Савостьянов признал, что «в компании констатируют факт того, что цена квадратного метра постепенно будет увеличиваться. Это связано с тем, что НДС подняли с 18 до 20 процентов, с тем, что стоимость комплектующих растёт, стоимость того же металла выросла за последнее время, и она растёт постоянно, растут цены на энергоресурсы и т.д. Соответственно, если  составляющие себестоимости проекта растут – растёт его общая себестоимость».

С ним солидарен исполнительный директор ИФК «Мера» Александр Школьник, который сообщил «А-П», что компания планирует поэтапное увеличение прайса до лета текущего года в диапазоне 5-10%, в зависимости от реалий новых условий работы и общей конъюктуры рынка, ведь «дорожает металл, дорожает дизельное топливо, дорожает бетон, из-за того, что дорожает цемент и то же дизельное топливо. Это данность, от которой ни один застройщик не уйдёт. Тренд такой уже на рынке будет. Уровень цен будет расти, однозначно». «Работая практически на грани рентабельности, мы вынуждены увеличивать стоимость  квадратного метра. В нынешних экономических условиях этот процесс мы ведем, практически в ежемесячном режиме,  пересматривая стоимость реализуемых нами проектов», – добавил Александр Савостьянов.

Артур Немолот
 
 

Рубрики:

Деловые новости

[18 апреля] За три месяца 2019 года добыча угля в Кузбассе выросла на 2% и составила 60,8 млн тонн
[18 апреля] Достройку школы №81 в Новокузнецке передали «Дону» и СК «ТС-Строй»
[18 апреля] В строительство 70 объектов в Кузбассе вкладывается более 43 млрд рублей бюджетных средств
[17 апреля] КТК снизит темпы роста
[17 апреля] УК «Анжерская-Южная» инвестирует 7,2 млрд рублей в освоение новых запасов

Все новости


Рынки/отрасли

Поиск по сайту


www.litres.ru/ivan-naumov-2/balkanskiy-rubezh/?lfrom=23862394

 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко