Финансовый кризис, ударивший разом по строительной сфере, банковской и доходам населения, поставил под вопрос реализацию многих строительных проектов, в том числе и в области коммерческой недвижимости. Перед застройщиками встала непростая задача привлечения финансирования, однако за ней стоит не менее значимая, а именно: целесообразность введения новых торговых и бизнес-центров, их востребованность со стороны арендаторов.

Один из последних крупных объектов, введённых уже в кризисных условиях – это торгово-развлекательный комплекс (ТРК) «Променад-3» ассоциации строительных организаций (АСО) «Промстрой». Скоро ли региональный рынок коммерческой недвижимости пополнится новыми объектами? У АСО «Промстрой» в стадии строительства находится другой объект коммерческой недвижимости – бизнес-центр «Маяк-Плаза», планы по которому были заявлены компанией год назад. Как сообщил вице-президент АСО «Промстрой» Олег Козырев, строительство 10-этажного бизнес-центра класса «В+» общей площадью 10 тыс. кв. метров на сегодняшний день идёт в запланированном режиме, сроки не сдвигаются. Как изначально и планировалось, объект будет введён в эксплуатацию в 2010 году. Строительно-монтажные работы на нём будут закончены к ноябрю текущего года, специальные и отделочные – к 2010 году. Сам Олег Козырев признаётся, что целесообразность строительства объектов в коммерческой недвижимости в сегодняшних экономических условиях невелика, но добавляет: «Несмотря на экономические проблемы, жизнь продолжается. Финансовый кризис рано или поздно закончится, а значит, снова появится потребность в новых торговых и деловых центрах, отвечающих современным требованиям. В расчёте на будущее мы и стараемся эти объекты строить».

Другой путь избрала одна из крупнейших девелоперских компаний ООО «Кузбасс Капитал Инвест», управляющая более 160 тыс. кв. метрами недвижимости в городах и населённых пунктах Кузбасса. «В конце 2008 года, планируя бюджет на 2009 год, мы отдавали себе отчёт в том, что у нашей компании много крупных кредитных обязательств,  –  рассказывает исполнительный директор компании Сергей Прокопьев, – финансовый кризис в ещё большей степени подтолкнул нас к пересмотру своих планов относительно введения новых объектов. Так, мы заморозили все стройки, хотя в состоянии готовности к строительству у нас сейчас находятся 10 площадок площадью от 0,7 до 10 тыс. кв. метров. И сейчас, по истечении двух месяцев текущего года, мы не видим ухудшения результатов деятельности нашей компании. Во многом это обусловлено именно принятым нами режимом экономии».

По данным Сергея Прокопьева, в настоящее время компания ведёт переговоры с банками по реструктуризации своих кредитных обязательств. Если переговоры закончатся успешно и сроки кредитования будут удлинены, ежемесячные выплаты по кредитам уменьшатся, следовательно, расширятся финансовые возможности компании, появятся дополнительные средства развития. Последнее возможно двумя путями: продолжить строительство или же приобретать уже готовые объекты. По словам Сергея Прокопьева, менеджмент компании склоняется скорее к второму варианту. Так в феврале «КузбассКапиталИнвест» взял в управление 4 торговых комплекса красноярского ритейлера АЛПИ, которые были отданы им в счёт долгов своему кредитору – «УРСА Банку».

Помимо реструктуризации кредитов, надежды пополнить бюджет компания возлагает и на продажу уже готовых своих объектов: практически все они предложены потенциальным покупателям. «КузбассКапиталИнвест» вовсе не планирует уходить из этого бизнеса, –  уточняет Сергей Прокопьев. – Просто, если на какой-то объект сейчас вдруг найдётся покупатель, способный предложить за него хорошую цену, мы продадим его. Чем больше у нас будет средств, тем скорее мы сможем закончить строительство запланированных ранее объектов».

Под вопросом оказался и запуск торгово-развлекательного центра «Гранд Сити» в Кемерове, который начали строить в 2006 году ООО «Многофункциональные центры» (образовано учредителями группы компаний «ЭСТАР» для осуществления девелоперских проектов в регионах России) и ЗАО «Холдинговая компания «Сибирский деловой союз» (СДС). Ввод объекта был запланирован на 2008 год, затем срок был передвинут на 2009 год. О судьбе этой стройки ни в ХК СДС, ни в «ЭСТАР» узнать не удалось. Однако по неофициальной информации, строительство объекта практически закончено, но ТРЦ не может найти на свои площади крупных арендаторов, а те, что приглашались на стадии строительства – отказались от размещения в нём.

Пока продолжается возведение логистического центра класса «А» компании ООО «Стройкомплект» в Кемерове. Напомним, строительство центра площадью 24 тыс. кв. метров началось в 2007 году. В ноябре прошлого года компания сообщила о получении очередного транша в размере 154 млн рублей в рамках 7-летней кредитной линии, заключённой с банком «Уралсиб». Сдать объект в эксплуатацию планировалось уже в первом квартале 2009 года. По информации источника «Авант-ПАРТНЁРа» в ООО «СибирьИнвестХолдинг» (подрядчик строительных работ), строительная часть проекта выполнена приблизительно на 80%, работы по благоустройству в зависимости от погодных условий будут закончены ориентировочно во второй половине апреля.

Стремление застройщиков завершить строительство своих проектов понятно: консервация строительства стоит денег, а реставрация незавершённого строительства после простоя сопоставима с капитальными вложениями в него же. Если же средства для финансирования строительства ещё и привлекаются из кредитных организаций, необходимость платить по кредитам приводит застройщиков к мысли, что выгоднее всё-таки завершить строительство и извлекать из него хоть какую-то прибыль.

По мнению Игоря Дмитриева, исполнительного директора агентства коммерческой недвижимости «Жильцов, Дмитриев & партнёры», возводить новые объекты в условиях финансового кризиса невыгодно. И если объект на ранней стадии реализации и есть возможность его «заморозить», лучше это и сделать: «Всё зависит от степени готовности. Если строительство продвинулось недалеко, продолжать его в данных условиях невыгодно ещё и потому, что при необходимости привлечь финансирование под него будет сложно. Сбербанк, к примеру, кредитует незавершённое строительство, находящееся не менее чем в 70-процентной готовности. И после финансового кризиса не факт, что новые торговые и деловые центры станут самыми востребованными. Немалую роль играют стереотипы и привычки: люди обычно выбирают уже знакомые места, где знакомый персонал. Должно пройти какое-то время, чтобы люди разобрались, что представляет собой новое место». Так по информации одного из участников рынка недвижимости, в «Променад-3» арендаторы идут не очень охотно. И это несмотря на то, что это на сегодняшний день, пожалуй, наиболее рекламируемый торговый объект. По мнению арендаторов, место его расположения малопроходимое место. В результате в этом торговом центре, по информации собеседника «Авант-ПАРТНЕРА», были снижены арендные ставки в среднем на 30%.

Однако, по мнению управляющего директора «Жильцов, Дмитриев & партнёры» Николая Жильцова, для успеха предприятия можно и не ждать окончания кризиса, если правильно выбрать место и цену аренды. «Всё упирается сегодня в цену. Если построить торговый центр площадью 40 тыс. кв. метров и установить в нём цену аренды в 500 рублей за кв. метр, его можно полностью заполнить довольно быстро, –  уверен Николай Жильцов. – Конечно, если это хорошее место с нормальной пешеходной доступностью. И дефицит или, напротив, переизбыток торговых площадей в городе тут будет совершенно ни при чём: арендаторы из других торговых центров просто перейдут туда».