Кризис на финансовом  рынке не может не сказаться на кузбасском рынке недвижимости. И причина тому не только в трудности с привлечением  кредитных ресурсов для реализации девелоперских проектов или приобретения готовых площадей. Недвижимость традиционно рассматривается как инвестиционный инструмент. И сегодня вряд ли кто-то может точно ответить на вопрос, на сколько этот интрумент привлекателен.

Местами заморозки

 О кризисных явлениях на рынке недвижимости начали говорить ещё до обвала на российских фондовых площадках. Они начали проявляться ещё как минимум полгода назад после повышения процентных ставок на ипотечные кредиты в ряде банков, катализатором чего послужил американский ипотечный кризис и ужесточение условий заимствования на межбанковском рынке. Уменьшение количества ипотечных сделок естественным образом замедлило обороты строительных компаний. Скоро они и сами столкнулись с ужесточением условий кредитования со стороны банков, что, по мнению некоторых аналитиков, ставит под сомнение реализацию некоторых заявленных девелоперами проектов. В силу особенностей производственного процесса девелоперам требуются длинные финансовые ресурсы, что делает их в период финансового кризиса наиболее уязвимыми.

Однако ситуация с финансированием представляется многим экспертам не столь критичной. Так, исполнительный директор финансовой компании «Интеллект-Капитал» Павел Тарасов отмечает специфику Кузбасса, обусловленную присутствием на этом рынке крупных и финансово устойчивых компаний, которые используют собственные, а не заёмные средства.

В компании «Интеллект-Капитал Недвижимость» отрицают влияние финансового кризиса на реализацию собственного проекта строительства делового центра в Кемерове на улице Рукавишникова. «Сейчас мы ведём переговоры с организацией, которая будет закладывать фундамент, – рассказывает директор ООО «Интеллект-Капитал Недвижимость» Александр Скакун. – До наступления зимы должны начать. Никаких корректировок в планы не вносим, разве что хотели привлечь для строительства средства в «Альфа-банке», но банк пока приостановил кредитование. На наш проект это никак не повлияет: будем строить за счёт собственных средств. В какой-то мере это снизит ликвидность. Нам, конечно, интереснее было бы свободные деньги использовать по-другому, хотя бы для приобретения акций».

Востребованность будущего делового центра сомнений у собеседника «Авант-ПАРТНЕРа» не вызывает, потенциал местного рынка недвижимости Александр Скакун оценивает как «достаточно высокий». «Наш бизнес-центр будет рассчитан больше на крупные компании, которые, мы надеемся, в результате кризиса пострадают несильно», – добавляет генеральный директор компании «Интеллект-Капитал» Василий Бочкарёв.

Однако некоторые девелоперы, особенно связанные с торговыми площадями, корректируют свои планы. Причём проблема им видится не столько в привлечении средств на строительство, сколько в заполнении будущего объекта: ритейлеры не менее чем девелоперы, зависимы от привлечённых финансов.

Руслан Чернов: «Продолжать финансирование строек
в том же объёме, что и до кризиса, было бы неправильно»

«Многие компании сократили планы развития или вообще перестали открывать новые торговые точки, ждут улучшения ситуации на финансовых рынках, – рассказывает коммерческий директор ООО «КузбассКапиталИнвест» Руслан Чернов. – Некоторые наши партнёры, которые заходили вместе с нами на новые территории, открывали свои отделы в наших торговых центрах, не только отказались от участия в новых проектах, но и сообщили, что будут закрывать наименее выгодные из уже имеющихся торговых точек. Естественно, нам становится сложнее работать. Для кого мы будем строить?».

По словам Руслана Чернова, компания начала тщательнее отслеживать финансовую составляющую своих проектов: «Если мы видим, что конкурентная ситуация на территории такова, что вероятность заселения  торговых центров «Калины» теми арендаторами, на которых мы изначально рассчитывали, низкая, мы ставим этот объект в конец списка и реализуем только те объекты, в которых уверены. Зачем строить торговый центр, если придётся заполнять его неизвестно кем, нарушая концепцию? Пока речь не идёт о полной заморозке каких-то проектов, но, например, строительство небольшого торгового центра на 1,5 тыс. кв. метров в Киселёвске мы рассматриваем как менее перспективное».

Об отказе некоторых компаний от экспансии в регионы говорит и Андрей Голев, директор кемеровского ООО «Коммерческая недвижимость» (специализируется на сдаче в аренду коммерческой недвижимости): «Мы приобрели несколько объектов, расположенных не на самых центральных улицах, но идеально подходящих под конкретных арендаторов. А они вдруг поменяли свои планы по заходу в наш регион».

Финансовый голод

 Пожалуй, сложнее всего приходится тем, кто хотел приобрести коммерческую недвижимость за счёт кредитных ресурсов. «Ухудшение ситуации мы почувствовали ещё месяц-полтора назад, – рассказывает Андрей Голев. – Банки стали выдавать меньше кредитов, и они стали короче. А коммерческую недвижимость выгодно покупать в кредит и надолго: на 5-7 и более лет». Многие отмечают ужесточение политики банков в отношении андеррайтинга заёмщиков.

«Один из наших клиентов раньше мог получить кредит в течение 3-х дней, теперь у него это заняло две с половиной недели, – приводит пример управляющий директор кемеровского агентства коммерческой недвижимости «Жильцов, Дмитриев & партнёры» Николай Жильцов. – Но сделка у нас пока ни одна не провалилась».

«Сейчас банки в первую очередь, пытаются сохранить ипотеку на квартиры, – поясняет генеральный директор кемеровского агентства недвижимости «Рикон-Панацея» Наталья Корчуганова. – И это понятно: кто сохранит наиболее низкие проценты – наберёт наибольшее количество заёмщиков, а ипотека очень выгодна банкам. Что касается коммерческой недвижимости, то не все банки серьёзно занимались этим кредитованием и раньше. Не понимаю, почему (покупатели коммерческой недвижимости более платежеспособны, чем покупатели квартир), но долгосрочных кредитов на эти цели, сроком до 30 лет, у нас выдавали только два банка: «УРСА-Банк» и «Русь-Банк». Остальные – не больше чем на 5 лет». По мнению Натальи Корчугановой, многие клиенты и сами боятся оформлять такой кредит, опасаясь, что возьмут его под одни проценты, а потом банк объявит другие: «В принципе, это возможно, хотя практически таких прецедентов ещё не было». Впрочем, в центральной прессе появляются сообщения о том, что кредиторы стали пересматривать ставки по уже выданным займам (некоторыми кредитными договорами такая возможность предусмотрена).

Андрей Голев: «Максимальной прибыли от продажи
коммерческой недвижимости сейчас уже не получишь» 

С учётом всех этих обстоятельств около 50% потенциальных покупателей, по оценкам Александра Скакуна, в ближайшее время не смогут совершить покупку. Это приведёт к возникновению так называемого отложенного спроса. Естественно, в этих условиях больше всего выиграют те, кто всё-таки сумел найти нужную сумму: у них будет больше выбор и меньше конкуренции между собой за те или иные объекты.
По словам Андрея Голева, это приведёт к финансовым преференциям: являясь единственным претендентом на ту или иную площадь, покупатель уже не переплачивает за возможность совершить сделку. По оценкам исполнительного директора «Жильцов, Дмитриев & партнёры» Игоря Дмитриева, только в Кемерове на сегодняшний день около 180 тыс. кв. метров коммерческих помещений свободны.

Оценка привлекательности

 Увеличилась или уменьшилась в этих условиях инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости? Директор ООО «Жилфонд» Ринат Маньянов уверен, что ничего не изменилось, всё осталось «на уровне». По мнению Павла Тарасова, цены на эти объекты вряд ли серьёзно пойдут вниз, но сейчас не самое подходящее время для таких вложений: рынок не покажет серьёзную динамику роста.

«Привлекательность коммерческой недвижимости была, есть и будет, – уверен Николай Жильцов. – Просто раньше можно было вложить в неё деньги, через год продать и получить 50% прибыли. Сейчас такого не будет». Его поддерживает и Наталья Корчуганова: «Не настолько она (коммерческая недвижимость) нерентабельна, чтобы от неё избавляться. Владельцы коммерческой недвижимости – это достаточно обеспеченные люди, она им «карман не тянет». Сегодня приносит дохода меньше – завтра принесёт больше». Андрей Голев и Руслан Чернов уверены, что продавать с целью получения прибыли объекты коммерческой недвижимости уже поздно: наиболее дальновидные владельцы сделали это раньше. Сейчас осталось ждать, когда рынок вновь покажет рост, и сдавать в аренду. Те инвесторы, которые сумеют всё же привлечь средства и приобрести недвижимость, в долгосрочной перспективе смогут серьёзно выиграть: хотя резкого роста уже и не будет, но он будет стабильный. Главное – уловить момент наибольшего падения цен (если прогнозы аналитиков оправдаются и падение будет).

Эксперты из агентства «Жильцов, Дмитриев & партнёры» отмечают увеличение на рынке количества объектов при прежнем пока количестве продаж и сдачи в аренду. «Если в прошлом году на рынке большую активность проявляли заказчики, которые что-то для себя искали, то в этом году собственники и арендодатели выбрасывают на рынок массу объектов недвижимости, а интереса у заказчиков, напротив, поубавилось, – рассказывает Николай Жильцов. – Сейчас очень много инвесторов, накупивших недвижимости с целью спекулятивно заработать на этом рынке. Многие из них сбрасывают свои объекты, чтобы привлечь деньги для строительства других коммерческих зданий, более современных. Или же вкладывают деньги в совершенно иной бизнес, с большей доходностью. И это понятно: период бурного роста цен сначала на жилую недвижимость, а затем и на коммерческую, закончился».

Прогнозы и цены

 Однако увеличение предложения на цены пока не повлияло. Среди опрошенных «Авант-ПАРТНЕРом» экспертов нет единого мнения о том, как сложившаяся ситуация может повлиять на цены.

По мнению Александра Скакуна, худшее, что может произойти на рынке офисной недвижимости – замедление роста цен и стагнация рынка: «У нас насыщение рынка офисными помещениями очень низкое. С торговыми площадями – да, возможен кризис: население особенно не растёт, а компании строят всё больше торговых центров».

Однако не все согласны с тезисом о дефиците офисных помещений. «В последнее время на рынок выброшено много объектов офисного назначения, – отмечает Николай Жильцов. – К примеру, на улице Карболитовской в Кемерове продают и сдают огромное количество площадей. Масса помещений реконструируется и выводится на рынок, и предложение ещё будет увеличено. Объектов очень много, просто люди плохо ищут».

Наталья Корчуганова: «Некоторые клиенты боятся
оформлять кредит на коммерческую недвижимость,
опасаясь повышения процентных ставок со стороны банка»

«Возможна коррекция, но ничего страшного не будет, – уверен Андрей Голев. – Максимум на 15-20% цены упадут, и то не сразу». По прогнозам Рината Маньянова, цены на жильё будут снижаться в марте, за ними пойдет вниз и стоимость коммерческой недвижимости, но до нового года ничего не произойдёт, и процессы будут вялотекущими.

По мнению Натальи Корчугановой, в ближайшее время изменение цены продажи не произойдёт, а если и произойдёт, то будет незначительным. «И ни в коей мере не могу утверждать, что изменение будет в сторону понижения: у нас не так много предложений по продаже коммерческой недвижимости, этот рынок только складывается. Уверена, что торговые объекты собственники до последнего будут сдавать в аренду и не продавать, даже если маржа будет минимальной. Я не знаю такого периода в истории нашего государства, когда бы торговля не приносила доход. Но, конечно, тех дивидендов, которые приносила аренда торговых площадей ранее (а они превышали все допустимые экономические значения получения прибыли), уже не будет».

Руслан Чернов прогнозирует падение цены продажи до 25%: «Даже крупные компании приобретают недвижимость за счёт кредитных ресурсов. Если их привлечение затруднено, продаж становится меньше и цена начнёт падать. Часть компаний будет просто вынуждена продать какие-то площади, даже и по сниженным ценам, так как будет нуждаться в срочных деньгах, чтобы закрыть свои обязательства перед кредитными организациями». Однако Николай Жильцов говорит об отсутствии прямой взаимосвязи между снижением платежеспособного спроса на фоне увеличения количества объектов на рынке и ценообразованием: «Каждый собственник видит свою цену, продиктованную ему «чувствами и сердцем», он не прислушивается к динамике рынка. Есть такие инвесторы, у которых недвижимости на миллиард и даже больше. И если какой-то объект по желаемой им цене не продаётся и не сдаётся, для него это погоды не делает: пусть хоть год стоит. У нас был такой случай. Мы продавали объект около двух лет и продали только тогда, пока его цена подошла к рыночным реалиям. Снижать цену владелец не хотел». «То, как сейчас формируются цены на коммерческую недвижимость в Кемерове – это, мягко говоря, «тихий ужас», – делится впечатлениями Игорь Дмитриев. – Очень мало заказчиков могут внятно ответить на вопрос, как сформировалась предложенная им цена. Редко кто отвечает, что проведена оценка рынка. В этом случае возникает вопрос, кем и как. Нередко собственники коммерческой недвижимости являются известными предпринимателями, успешными в своём бизнесе, но никак не специалистами в области недвижимости». «У нас в Кемерове были примеры, когда на торгах стоимость помещения в престижном месте доходила до 265 тыс. рублей за 1 кв. метр, – приводит пример неадекватного ценообразования Николай Жильцов. – Это уже московский уровень. И многие собственники, приняв решение продать свою недвижимость, применяют эти цифры к ней. Да, их помещение может быть тоже в Центральном районе и даже рядом с проспектом Советским, но там другая проходимость, другая аудитория. Более того, в приведённом примере площадь помещения была всего 80 кв. метров, а покупатель умножает эти 265 тысяч на свои 400 кв. метров».

На фоне обозначенных тенденций логично прогнозировать увеличение доли аренды на фоне снижения доли продаж: именно в сферу аренды перетечёт спрос несостоявшихся покупателей. Перспективы изменения арендных ставок Руслан Чернов оценивает, сравнивая их с жилой недвижимостью: «Жильё сейчас не дорожает и даже немножко падает в цене, а стоимость её аренды только растёт. Однако падать аренда всё равно будет по той причине, что, хотя планы развития своих компаний потенциальные арендаторы и сворачивают, но новые объекты (торговые и офисные) вводиться всё равно будут, и они должны кем-то заполняться. Но аренда будет падать не сразу, инерция здесь не менее полугода». Большую инерционность арендных ставок отмечают и другие участники рынка.

Каких ещё тенденций можно ожидать от рынка коммерческой недвижимости? Многие собеседники уверены, что большинство компаний, даже отложив планы по организации новых торговых точек или филиалов в условиях отсутствия на это средств, начинают заниматься качеством и оптимизацией уже имеющихся объектов: хотя рост и приостановлен, но экономика не падает вниз. Поиск места, где лучше идут продажи, и связанная с этим миграция происходит и в обычных условиях, а сейчас можно ожидать более ярко выраженного процесса. Тем более что кризис может сыграть «на руку» развитию потребительского сектора: в связи с сокращением банками кредитования люди не смогут оформить ипотеку, но они не перестанут получать зарплату, а значит, будут её на что-то тратить. Сосредоточение в рознице большего количества денег, в конце концов, может привести к недостатку торговых помещений.

Ксения Сидорова