Перевод помещений из жилого в нежилой фонд давно стал распространённой практикой: пусть не самой простой, зато активно обсуждаемой, особенно среди риэлторов и начинающих предпринимателей. Однако мало кто знает, что в настоящее время параллельно идёт и обратный процесс. Рынок жилья стал прирастать прежде нежилыми помещениями.

«Переводом помещений из нежилого в жилой фонд мы занимаемся около 1,5 года, – рассказывает Дмитрий Дорохин, заместитель директора агентства недвижимости «Связист». – За это время мы реконструировали и перевели около десятка квартир общей площадью 700-800 кв. метров. Семь из них уже проданы, три находятся в стадии продажи. Ещё десять квартир планируем ввести до конца 2008 года».

Несмотря на то, что коммерческая недвижимость традиционно стоит значительно дороже жилой, в Кировском районе Кемерова, по словам Дмитрия Дорохина, произошёл дисбаланс, связанный с невысоким уровнем развития предпринимательства в этом районе и, соответственно, сниженным спросом на коммерческие помещения: «За счёт этого и оказалось экономически выгодным приобрести там невостребованные помещения, реконструировать их и продать по ценам ниже среднерыночных».

Квартиры «Связист» продаёт полностью отремонтированными и готовыми к проживанию. Но, если вычесть из их стоимости цену отделки, цена 1 кв. метра, по сведениям Дмитрия Дорохина, будет ниже среднерыночной на 5-10%. Размер инвестиций в проект собеседник «Авант-ПАРТНЕРа» озвучивать не стал, но утверждает, что прибыль от проекта составляет более 20%. Помимо Кировского района, перспективным в плане перевода помещений из нежилого в жилой фонд зам. директора агентства «Связист» называет и район Ягуновский. Значительно шире видит перспективы развития данного рынка генеральный директор агентства недвижимости «Панацея» Наталья Корчуганова: «Подобные проекты могут принести большую пользу не только в Кировском. Особенно они актуальны в тех кварталах, в которых ветхие здания планируется снести и построить на их месте новые: если фундаменты крепкие, проще дома реконструировать. Например, по проспекту Ленина стоят достаточно крепкие двухэтажные дома. И квартиры будут более дешёвыми, чем в новостройках, так как будут «стоять» на уже существующих коммуникациях».

«Панацея» тоже имеет опыт реконструкции здания со сменой назначения из нежилового в жилое. Но, в отличие от «Связиста», компания выбрала путь реконструкции не отдельных помещений, а здания целиком. Помещение бывшей поликлиники по улице Спартака,19 было переделано в 2-этажный жилой дом из 16-ти полнометражных квартир общей площадью 880 кв. метров. Стоимость 1 кв. метра 2-х комнатной квартиры (с полной отделкой, электрической печью и городским телефоном) составляет 31 тыс. рублей, 1-комнатной – 33 тыс. рублей, что значительно ниже стоимости жилья на вторичном рынке. По информации Натальи Корчугановой, стоимость 1 кв. метра 1-комнатной в Кировском районе составляет приблизительно 46 тыс. рублей (это старое жильё и «хрущёвки» без нового ремонта).

«Восстанавливать это заброшенное, полуразрушенное здание как коммерческую недвижимость было бессмысленно по той причине, что арендаторов оно вряд ли бы заинтересовало: место непроходное, – поясняет руководитель агентства «Панацея». – Возможно, целесообразно было бы организовать там детское учреждение: школу или детский сад, но в этом случае требовались бы инвестиции со стороны города. Поэтому иного варианта, кроме как сменить назначение помещения на жилое, просто не было.

Мы до кирпича содрали штукатурку, заново сделали крышу, углубили подвал (его практически не было), установили пластиковые окна. Сейчас – это хорошего качества полнометражные квартиры, разве что расположенные в Кировском районе. Финансовых вложений этот проект, конечно, потребовал меньше, чем строительство «с нуля», так как стены уже были. Коммуникации (воду, свет, тепло) мы дополнительно подключали, договаривались с соответствующими службами». По словам Натальи Корчугановой, «районные службы достаточно контактные, тем более что этот объект имеет прямое отношение к выполнению нацпроекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России». Однако ситуация с переводом помещений из нежилого в жилой фонд оказалась нисколько не проще, чем с привычным «обратным» переводом: «Первоначальное распоряжение о том, что нам разрешается реконструкция, мы получили очень быстро: администрация заинтересована в том, чтобы такие объекты появлялись. Но сам процесс оформления перевода также сложен: везде документы «держат», несмотря на заявленные сроки, дольше. Например, вместо обещанного одного – три месяца. Здание было приобретено нами в конце 2006 года, работы по реконструкции заняли год. На сегодняшний день у нас остался последний этап, но оформление документов по земле, распоряжения для заключения договора аренды и регистрации в юстиции безо всяких объективных причин длится уже на протяжении трёх месяцев. Между тем, если бы со стороны администрации была оказана помощь в согласованиях, в ускорении оформления документов, можно было бы ещё снизить цену квартир».

«Жилищный кодекс, который начал действовать в 2005 году, определяет процесс смены назначения помещения как довольно простую процедуру, – говорит Дмитрий Дорохин. – На мой взгляд, кемеровские власти не реализовали эти возможности. Однако в марте этого года вышло новое постановление «О Регламенте перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в администрации города Кемерово», и сроки снизились. Если процесс согласования первых квартир у нас длился около полугода, сейчас это стало быстрее на один месяц. Возможно, отчасти это связано с тем, что опыта у нас стало больше. По сравнению с переводом в нежилой фонд, при переводе в жилые помещения требований нам было предъявлено меньше. Так, не требовался паспорт внешней отделки, благоустройство прилегающих территорий».

Эксперты оценивают данное направление как очень перспективное. Вот как объясняет свой интерес к нему Наталья Корчуганова: «Агентству недвижимости выступить в качестве застройщика практически не реально, так как просто нет таких больших средств. Между тем, развивать строительное направление нужно: мы уже достаточно крупное агентство, и заниматься только перепродажами, выступать как посредники, – это уже пройденный этап. Думаю, реализовать себя в этом направлении могли бы мелкие застройщики, у которых нет средств для участия в строительстве больших домов, или компании, ранее специализирующиеся на отделочных работах».

По оценке Натальи Корчугановой, реконструкция здания на 30% дешевле, чем строительство аналогичного дома «с нуля». Прибыль от проекта ещё не подсчитана, однако её размер не представляется гендиректору «Панацеи» серьёзным: «Думаю, она составит максимум 10-15%. Мы потеряли на том, что не надстроили ещё один этаж, хотя фундамент позволял это сделать. Дело в том, что экспертиза была закончена уже после того, как мы закрыли крышу, и раскрывать её было жалко. Думаю, надстройка одного-двух этажей – это и есть та прибыль, которую можно заработать. Главное же, что мы получили от этого проекта – это опыт».

Полученный опыт компания планирует использовать при строительстве нового 4-этажного двухподъездного дома на 32 квартиры, который запроектирован на этом же участке. Но строительство решено начать только после прохождения всех необходимых согласований, что позволит в соответствии с федеральным законодательством продавать квартиры по ипотеке и, соответственно, строить с привлечением заёмных средств, что должно ускорить процесс строительства. Функцию управления обоими домами агентство решило оставить за собой.

«Мы не хотим отдавать новый дом на обслуживание РЭУ, тем более что все коммуникации сменены и лет 20 никакого ремонта не потребуется, – поясняет Наталья Корчуганова. – Возможно, впоследствии мы будем привлекать управляющую компанию».

Опыт управления жилым домом у «Панацеи» уже есть. Так, в здании, где находится главный офис компании, организовано товарищество собственников жилья, от услуг РЭУ было решено отказаться полностью. В подъезде был проведён ремонт, организована консьержная служба. По словам Натальи Корчугановой, всё это повысило стоимость квартир в доме приблизительно на 20% по сравнению с близлежащими аналогичными домами. В дальнейшем планируется обустройство территории и установка шлагбаума для улучшения ситуации с парковкой.