-->
 

Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[12 июля] Впервые два состава с кузбасским углем в Индию прошли по Международному транспортному коридору «Север – Юг»
[10 июля] МегаФон улучшил связь для дачников Кузбасса
[9 июля] Сим-карты МегаФона появятся в крупнейшей сети гипермаркетов
[5 июля] Россияне в 4 раза чаще стали включать режим «не беспокоить»
[4 июля] Кузбасс вошел в число лидеров регионов Сибири по спросу на авто в кредит


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»


 

наш опрос

Где вы встретили новый год?








результаты
архив голосований


Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 4 от 23.04.2024

Что и как мы строим...

 Константин Кишинский, директор ООО «Центр содействия застройщикам»
 Константин Кишинский, директор ООО «Центр содействия застройщикам»
Проблема качества создаваемых строительных объектов существует всю историю градостроительной деятельности. В создании качественных, надёжных и безопасных зданий, а в дальнейшем, оборота и эксплуатации недвижимости должны быть заинтересованы все участники строительства.

Экспертиза: экономим на качестве?

Законодательством предусмотрено осуществление контроля не только органами власти и их учреждениями, но и частными компаниями. В частности, при осуществлении негосударственной экспертизы проектной документации, инженерных изысканий, ведении строительного контроля в ходе строительства. Таким образом, качество строительства недвижимости контролируется в несколько уровней – самим застройщиком – органами власти – привлечёнными организациями.

На практике некоторые застройщики стремятся получить положительное заключение экспертизы проекта в кратчайшие сроки, поступаясь при этом качеством проверки экспертами разделов проекта. Порой упускаются ключевые моменты пожарной и конструктивной безопасности, санитарных и прочих норм. Например, нам известен случай, когда проектировщик (по требованию застройщика, в целях значительного удешевления сметы) применяет проектные решения для сейсмичности 6 баллов – при фактической сейсмичности площадки по результатам инженерных изысканий – 6,9 баллов. Это позволило застройщику необоснованно сэкономить на конструктивных решениях по фундаментам и других узлах, обеспечивающих устойчивость здания в условиях землетрясений. Тем не менее, проект успешно прошёл экспертизу в частной московской компании.

Значительное количество стремлений удешевить строительство, с параллельным несоблюдением норм пожарной безопасности, отмечается при применении отделочных материалов мест общего пользования (рекреаций, коридоров и т.д.).

Таким образом, некачественная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, которая не выявила допущенные нарушения технических регламентов, в конечном итоге приводит к разрушениям, замораживанию строительства, финансовым потерям конечного покупателя.

Поиск застройщиками более дешёвого и быстрого заключения экспертизы неизбежно порождает предложение таких услуг на рынке. В результате, экспертные компании, стремящиеся к сохранению надлежащего уровня качества проверки документации, максимального соблюдения норм и правил, теряют конкурентные преимущества. Поскольку, застройщик часто осознаёт ошибку своего выбора только когда инспекция государственного строительного надзора (в ходе проверочных мероприятий) выявляет упущения проектной организации (случайные или сделанные по настоянию застройщика), которые были «пропущены»  экспертизой и уже реализованы в объекте строительства. Застройщик оказывается в ситуации, когда идёт стройка, а это значит, исполняются подрядные обязательства, расходуются строительные материалы, монтируется инженерное оборудование и так далее, но внезапно всё останавливается... Необходимо устранить допущенную ошибку в проекте, повторно пройти экспертизу. И, как минимум, застройщик теряет время, несёт убытки, нарушаются обязательства, срываются сроки ввода объекта. И это только минимальные последствия легкомысленного желания сэкономить на качественной работе экспертов.

Конечно, если застройщик достаточно прозорлив и опытен, он не экономит на стадии экспертизы. Более того, прибегает к предусмотренному градостроительным законодательством экспертному сопровождению, что позволяет экономить время и средства на проведение повторного рассмотрения экспертами разделов проекта, в которые вносились изменения уже после получения заключения экспертизы, в т.ч. в процессе строительства. Практика показывает, что процессы проектирования, проведения экспертизы и строительства проходят динамичнее, когда эксперты подключаются на самых ранних стадиях проектирования, и сопровождают объект до итоговой проверки инспекцией государственного строительного надзора. Это позволяет по ходу проектирования устранять выявленные недостатки в уже рассмотренных разделах, и к моменту выгрузки на экспертизу всех разделов проекта срок подготовки итогового заключения максимально сокращается. А в случае возникновения спорных вопросов с проектной организацией и (или) подрядчиками в период строительства, в рамках экспертного сопровождения с участием экспертов, проводивших экспертизу проекта, разрешение таких вопросов происходит в рабочем порядке. Безусловно, при проведении экспертизы «по сокращенной программе» такой поддержки экспертов застройщик не получает.

Строительный контроль: выбор за вами

Во время строительства объектов, которые в силу требований градостроительного законодательства подлежат строительному надзору, в обязательном порядке ведётся строительный контроль. На рынке предоставления услуг строительного контроля также идёт вечный спор добросовестности и качества с работой более поверхностной, хотя и более дешёвой. Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 N 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» предусмотрены нормативы расходов застройщика на ведение строительного контроля. Затраты на ведение строительного контроля должны составлять от 1,09% до 2,14% в зависимости от стоимости строительства. Безусловно, законодатель предусмотрел столь значительные средства на ведение строительного контроля в целях обеспечения его надлежащего уровня качества.

При заключении договоров вне конкурентных процедур расценки более скромные. Так как цены договорные, варьируются от минимальных, определяемых затратным методом. Но в некоторых случаях, при контроле за строительством сложных производственных объектов, особенно удалённых от поселений, стоимость может быть свыше 1% от стоимости СМР, принятых у подрядчиков.

При этом, организация, осуществляющая строительный контроль должна быть максимально независима от влияния подрядных организаций, осуществляющих подконтрольные строительные работы, проектной организации и даже самого застройщика. Поскольку, нередки случаи, когда в процессе строительства застройщик, стремясь сэкономить на строительных расходах (как правило, с одновременным соучастием с подрядчиками) идёт на нарушение принятых проектных решений, с одновременным влиянием на инженеров строительного контроля, которые при добросовестном исполнении своих обязанностей, блокируют такие «мероприятия». Формы такой «оптимизации» могут быть любыми: выполнение работ в меньшем объёме, чем предусмотрено проектом и (или) нормативами, применение более дешёвых или ранее использованных материалов, выполнение работ специалистами, не имеющими соответствующей квалификации и многое-многое другое.

На практике мы видим совсем не ту картину, которую проецировал законодатель при создании механизма финансирования строительного контроля. Одним из сложившихся фактических недостатков заключения договоров строительного контроля за строительством, финансируемым из бюджетных средств, является заключение договоров по результатам конкурентных процедур, в т.ч. в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Алгоритм довольно прост. При торгах контракта на ведение строительного контроля на открытом аукционе выигрывает самая низкая цена, которая часто в несколько раз ниже НМЦК, сформированной нормативным методом. Казалось бы, с точки зрения защиты конкуренции такая ситуация вполне закономерна. Однако при более внимательном рассмотрении последствий таких аукционов проявляется нарушение конкурентных прав добросовестных поставщиков услуг по строительному контролю, да и самих заказчиков. Максимально низкую цену (в разы ниже нормативно и финансово обоснованной) стремятся предложить либо организации, аффилированные с организацией генподрядчиком, либо организации, которые будут осуществлять строительный контроль с минимальными трудозатратами, что не позволяет делать контроль качественно и в соответствии с нормативными требованиями. В результате, застройщик либо вынужден расторгать контракт с организацией, ведущей строительный контроль, что не всегда возможно, или нести риски не прохождения проверки инспекции государственного строительного надзора, остановки строительства, а также иные риски. И даже если сам заказчик, размещая аукционную документацию, рассчитывает нанять для контроля добросовестного контролёра, шансов на то, что цена не опустится до неприемлемой (для качественного оказания услуг) немного. В качестве примера можно привести результаты уже состоявшихся тендеров, в которых усматривается очень значительное снижение НМЦК (см. таблицу).
 

Складывающиеся в отрасли тенденции при осуществлении услуг негосударственной экспертизы и ведения строительного контроля требуют детального обсуждения методик, которые позволят избежать снижения качества упомянутых услуг и как следствие – снижения качества строительных объектов, в т.ч. их надёжности, безопасности, долговечности и других потребительских свойств. ООО «Центр содействия застройщикам» ведёт подготовку предложений для обсуждения с Минстроем Кузбасса и строительной общественностью вопроса о внесении изменений в действующее законодательство – введению строгой тарификации контрольных услуг, исходя из нормативных требований к их оказанию, а также введению норм,  исключающих аффилированность организаций, осуществляющих строительство и ведение строительного контроля.

С уважением,
директор ООО «Центр содействия застройщикам»
Константин Кишинский



Рубрики:

Деловые новости

[12 июля] Завершено расследование уголовного дела бывшего мэра Анжеро-Судженска
[11 июля] Юрмашу обещают гранты и поддержку для создания центра ГШО
[11 июля] Стоимость автодороги Хакасия-Кузбасс-Алтай оценивается в 90 млрд рублей
[10 июля] «Променад-2» закрыли, «Променад-1» вернули к работе
[9 июля] В деле об откатах в «ВостНИИ» осужден еще один подсудимый

Все новости


 Видеоинтервью

 

Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 
 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
Top.Mail.Ru
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко