|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[10 октября] BNPL-сервисы набирают популярность в России
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 9 от 20.09.2024
/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%B0%D0%B42.jpg) На фоне высоких темпов роста розничной торговли в последние два года рынок крупной торговой недвижимости Кузбасса находится, как минимум, в стагнации или даже сокращается. Потребители в лице торговых сетей и других предприятий общепита, сервиса и розницы предпочитают объекты небольшой площади, расположенные рядом с жилыми домами, или даже на их первых этажах. Отдельно стоящие торговые и торгово-развлекательные центры практически не строятся, а сделки на этом рынке происходят с уже построенными объектами. Представители рынка видят причины этого в конкуренции с онлайн торговлей, в уходе из России западных марок в позапрошлом году, в высоких базовой и депозитных ставках. Потребительский бум В январе-июле текущего года розничный товарооборот в Кузбассе вырос в неизменных ценах на 8,8% и составил 384,4 млрд рублей (в текущих ценах), сообщает Кемеровостат. Сегодня каждый кузбассовец ежемесячно приобретает товаров в розничной торговле примерно на 23 тысячи рублей, что уже почти вдвое больше показателя 2019 года – 12,6 тыс. рублей. В июле текущего года рост розничной торговли в регионе составил 7,5% год к году и 3,4% к июню 2024 года. И такие высокие темпы роста кузбасская розница показывает на фоне уже заметно выросших оборотов в прошлом году – на 10,7%. Если допустить, что нынешние темпы роста в 8-9% сохранятся в этом году в целом, то по его итогам розничный товарооборот вырастет к уровню 2021 года более чем на 18%, а к уровню доковидного 2019 года, который в последнее время принято брать за точку отсчета, почти на 22% (см. график). Даже снижения в ковидном 2020 году и в «санкционном» 2022 году не оказали существенного отрицательного влияния на складывающуюся тенденцию. При этом растёт доля непродовольственной торговли – по итогам семи месяцев 2024 года на её долю приходится уже 54,2% (и 55% по итогам прошлого года) против 52% в 2019 году. Соответственно, доля продуктов питания, включая напитки и табачные изделия, сократилась с 2019 года до 45,8% в январе-июле (и до 45% по итогам всего прошлого года). Тогда как пять лет назад она составляла 48%. Этот показатель важен тем, что в основе онлайн торговли лежит всё-таки реализация непродовольственных товаров, и увеличение её доли может указывать на опережающий рост торговли вне обычного магазинного формата. С соответствующим негативным влиянием на рынок торговой недвижимости. Похожий, но куда более продолжительный период бурного роста кузбасская розница переживала в начале 2000-х гг. Но тогда темпы роста были выше, иногда доходили до 20% в год, и тогдашний рост сопровождался бурным развитием торговой недвижимости, в первую очередь, крупной. Её строили заново, или перестраивали в неё бывшие цеха промышленных предприятий, спортивных комплексов (так появилась кемеровская «Лапландия») и другие объекты. Что привело к формированию рынка универсальных торговых и торгово-развлекательных центров площадью от 10 до 100 тыс. кв. метров. Не догоняют инфляцию На позитивные тенденции на розничном рынке торговая недвижимость пока не отвечает таким же бурным ростом. Точнее сказать, её развитие продолжается и идёт её строительство, но представители рынка отмечают снижение доходности и инвестиционной привлекательности. При этом нет строек и пусков крупных объектов. Как отмечает один из собственников компании недвижимости «Кузбасс капитал инвест» Сергей Колесник, по сравнению с ковидным 2020 годом ситуация на региональном рынке недвижимости стала лучше, и даже сравнялась по финансовым показателям с доковидным 2019 годом, «но если сравнивать ситуацию за пять лет, инфляция за эти годы составила 50-60%», и рост показателей должен быть на 50% больше, а «такого нет, всё стабильно, но роста нет». По его оценке, доходы от коммерческой недвижимости «не догоняют инфляцию потому, что часть договоров заключена вдолгую, с фиксированными ставками, в частности, с федеральными сетями». Руководитель одной из кузбасских компаний коммерческой недвижимости добавляет, что спад инвестиционной активности в сфере крупных торговых объектов и снижение к ним интереса инвесторов начался заметно раньше, около 10 лет назад, а в нынешних обстоятельствах заметное негативное влияние на торговые центры оказало развитие онлайн торговли, особенно бурное в период пандемии COVID-19 и после неё. /%D0%B3%D1%80%D0%B0%D1%84%D0%B8%D0%BA_%D0%A1%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B0_01.png) По оценке Сергея Колесника, помимо онлайн торговли свой негативный вклад внесли также «отток населения, инфляция». Агент по недвижимости компании «Самолет-ПЛЮС Кемерово» Владимир Соснов также считает, торговые центры постепенно себя изживают, и уже нет ликвидности строек универсальных торговых центров типа «Променад» потому, что потребители уже давно освоили онлайн-торговлю, а трафик существующих кемеровских ТЦ обеспечивают, продуктовые супермаркеты на первых этажах, покупатели в бутиках – в основном приезжие из других более мелких городов Кузбасса. Оценивая перспективы рынка коммерческой недвижимости Сергей Колесник подчеркивает, что компания «Кузбасс Капитал Инвест» постоянно занимается привлечением в свои торговые центры, следит за количеством посетителей, трафик выступает важнейшим показателем для менеджмента компании, но пока эти перспективы расценивает как «непонятные» на фоне высоких ключевой ставки и ставках депозитов. А по данным Владимира Соснова, собственники торговой, а также другой коммерческой недвижимости и земельных участков из малых городов региона «в основном пытаются распродать, выйти оттуда», но спроса особо нет. Зачастую по причине не всегда грамотной оценки данных объектов, завышенной стоимости. Отряд не заметил потери... и возвращения Примечательно, что на розничный рынок сегодня уже не оказывают существенного влияния закрытия (вынужденные по большей части, по решению надзорных органов и прокуратуры) крупных торговых центров, также как и внеплановое открытие, как это случилось в этом году с остановкой двух кемеровских «Променадов» (1 и 2) и перезапуском «Гранд Сити». По словам сотрудницы одного из бутиков в «Променаде-3», никакого притока посетителей после закрытия других «променадов» не произошло. Сергей Колесник также отмечает, что это закрытие «на рынке никак не сказалось, когда закрывалась «Лапландия» (в 2021 году – «А-П»), это было чувствительно, но сегодня «Лапландия» не достигла прежнего трафика и уровня продаж, несмотря даже на закрытие «Променадов». По его оценке, когда они откроются, то, «скорее всего, тоже не достигнут того трафика, что был до закрытия». Владимир Соснов считает что закрытие в связи с претензиями пожарной инспекции двух ТЦ «Променад» в Кемерове вызвало не такое значительное, глобальное перемещение торговли в городе, что связано с дефицитом определенных торговых площадей от 30 до 100 кв. метров в хороших локациях. В конце августа власти региона объявили о новых проектах строительства жилья в Новокузнецке, среди которых указан новый жилой микрорайон в Орджоникидзевском районе на месте бывшего торгового центра по ул. Зорге – площадью 38 тыс. кв. метров. На участке уже начались проектирование и демонтажные работы. Этот объект в составе сети торговых центров под маркой «Сибирский городок» был продан год назад (см. ниже), а уже в апреле нынешнего года стало известно о планах собственника торгового центра по ул. Зорге разобрать его и застроить участок жильём. Здание площадью 22 тыс. кв. метров было построено как раз в эпоху предыдущего бурного потребительского бума в 2007 году. Но помимо потерь рынок не замечает и возвращения на него новых торговых объектов, причём довольно крупных. Такое произошло весной этого года для построенного ещё в 2009 году, но так и не запущенного крупного торгового центра «Гранд Сити» в Кемерове. Около года назад он был продан челябинской компании «Стройтехимпорт», которая работает как дистрибьютор спецтехники Shacman китайской компании Shaanxi Automobile Holding Group и дилер спецтехники китайской компании XCMG. Здание площадью почти 38 тыс. кв. метров было приобретено под экспоцентр, выставочную зону и зону технического обслуживания поставляемой техники. На несостоявшемся ТРЦ были уже установлены соответствующие вывески Shacman и XCMG, но в марте нынешнего года здание, по сведениям «А-П», приобрёл кемеровский предприниматель, владелец ТЦ «Восточный ветер». И «Гранд Сити» был перезапущен как торговый центр. Пока, по данным геоинформационных сервисов, в нём размещаются 15 предприятий торговли и сервиса, включая «Стройтехимпорт». Однако нет продовольственного супермаркета и торговли такими товарами как одежда и обувь. Спрос и сделки Как поясняет Владимир Соснов, в Кемерове спрос на коммерческую недвижимость в новых, строящихся жилых комплексах есть всегда. «Но в продажу, на всеобщее обозрение выпадают не все объекты, т.к. ещё на стадии проектирования сформировано понимание того, какие площади необходимы, для комфортного проживания жителей, к ним относятся супермаркеты, аптеки, пвз и прочее. На такие объекты уже заранее имеются покупатели, инвесторы приобретают их с целью получения пассивного дохода, впоследствии заводя на аренду в первую очередь федеральных, платежеспособных арендаторов. Наше агентство также принимает участие в брокеридже». Спрос есть и будет, особенно на помещения с отдельным выходом на первом этаже площадью от 30 до 100 кв. метров, на них достаточно много заявок. Однако всё это относится к недвижимости в составе жилых комплексов. Сергей Колесник также отмечает, что продажи коммерческой недвижимости в строящихся новых жилых комплексах зависят в первую очередь от арендаторов в лице федеральных торговых сетей и от расположения новых площадей, ведь сегодня, если объекты не выходят на окупаемость в течение двух-трёх лет федералы просто закрывают свои магазины, и при плохой локации и завышенной цене не размещаются. В последние три года на кузбасском рынке прошли четыре большие распродажи торговой недвижимости, включая крупную. В сентябре 2022 года кемеровский предприниматель Сергей Седов приобрел у ПАО «Банк «Траст» за 757 млн рублей 100% в московском ООО «СЧ Недвижимость», в составе которого 115 объектов коммерческой недвижимости – зданий, помещений, земельных участков или долей в участках, за одним исключением, всё в Кузбассе. Через год Сбербанк продал 100% уставного капитала в московском ООО «Сибирские городки» и права требования к этому ООО по начальной цене 3,376 млрд рублей кемеровскому ООО «Онлайн финанс», которое аффилировано с Сергеем Седовым. В составе недвижимого имущества ООО «Сибирские городки» указаны 13 торгово-развлекательных комплексов общей площадью 173 тыс. кв. метров, в том числе, 4 – в Красноярске, 3 – городах Красноярского края, 6 – в Кузбассе (в Анжеро-Судженске, Белово, Киселевске, Прокопьевске и в Новокузнецке). Таким образом, покупателю приобретенная коммерческая недвижимость обошлась всего в 19,5 тыс. рублей за 1 кв. метр. Примерно за такую цену – 18-23 тыс. рублей за 1 кв метр – продавалась и покупалась недвижимость из состава бывшей новокузнецкой компании «Торговая недвижимость» в южной столице Кузбасса и в Прокопьевске. Торговые центры площадью от 11 тыс. кв. метров и до 21 тыс. кв. метров были проданы в апреле-мае прошлого года разным покупателям на банкротных аукционах. И несмотря на конкуренцию, на торги подавалось несколько заявок, продажи прошли по довольно невысокой цене, примерно как и с продажей затем «Сибирских городков». Таким образом, был распродан самый большой объём коммерческой недвижимости в Кузбассе, ранее построенный новокузнецкой строительной компанией «Южкузбасстрой», а затем принадлежавший компаниям ее акционеров. Всего в ходе этой банкротной распродажи было реализовано более 100 тыс. кв. метров торговой и 21 тыс. кв. метров офисной недвижимости. И последней подобной сделкой с крупной торговой недвижимостью в Кузбассе стала продажа в начале сентября ТРЦ «Сити молл» в Новокузнецке. На банкротных торгах в рамках конкурсного производства в ООО «Сити молл инвест» (СМИ) приобретение сделало АО «Альфа-банк», у которого объект покупки и так был в залоге по ипотечному кредиту. Победителем аукциона банк был признан с предложением 3,223 млрд рублей, что полностью соответствует стартовой цене. В составе проданного лота – шестиэтажный (один этаж – подземный) торгово-развлекательный центр площадью 83,59 тыс. кв. метров и право аренды земельного участка под ним площадью 35,84 тыс. кв. метров. СМИ был признан банкротом в августе 2021 года по заявлению «Альфа-банка», на его ипотечный кредит ТРЦ «Сити Молл» был построен в декабре 2013 года. Директор компании «Кузбасс капитал инвест» Вадим Бельков полагает, что в данном случае банк приобрёл большой объект торговой недвижимости за весьма небольшую цену для последующей перепродажи – как залогодержателю ему положено 80% выручки от продажи ТРЦ, и фактически покупка «Сити молл» обойдется «Альфа-банку» всего в 645 млн рублей, по 7,67 тыс. рублей за 1 кв. метр. Однако, по оценке Вадима Белькова, в настоящее время таких цен и тех, что были в сделках прошлого года, на рынке уже не найти. Егор Николаев
|
Деловые новости[11 октября] В Новокузнецке планируют строительство ещё двух микрорайонов КРТ
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
