|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров журналарекламаподпискаобратная связьчитатели о насАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[28 апреля] Кузбассовцы стали активнее интересоваться творчеством Виктора Астафьева
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Авант-ПАРТНЕР РЕЙТИНГ № 3 от 25.08.2009
Финансовый кризис испытывает на прочность строительный рынок: существенно сократились возможности привлечения финансирования, что усугубляется трудностями с реализацией уже построенного жилья. Тем не менее, пока кузбасским строителям удаётся не снижать показатели вводимого жилья: по итогам первого полугодия введено 504 тыс. кв. метров жилья, что на 2% превышает аналогичный показатель прошлого года. Но строители не исключают, что сложности в отрасли начнутся позднее.
Стройка местная — деньги федеральные
Правда, по словам заместителя губернатора области по строительству Евгения Буймова, в значительной степени этого удалось достичь за счёт привлечения федеральных средств по программе Минэнерго на реструктуризацию угольной отрасли (2,6 млрд рублей) и из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (1,3 млрд рублей). Всего 3,9 млрд рублей, из которых 85% пошли на первичный рынок жилья. Основная часть этих средств была направлена в южную часть региона – в частности, в города Осинники, Прокопьевск, Новокузнецк. Во многом благодаря этому строительные организации этих городов не ощутили на себе кризисных явления – напротив, вынуждены дополнительно набирать рабочие и инженерные кадры. По словам Евгения Буймова, туда будут переведены рабочие из других городов области: к примеру, компании «Южкузбасстрой» в Прокопьевск, где будут заниматься социальным строительством. В целом на реализацию нацпроекта «Доступное и комфортное жильё» было направлено около 12 млрд рублей, из них 3,9 млрд (около 30%) – из бюджетов всех уровней.
Рост книзу
Особое место в строительной отрасли региона занимает малоэтажное строительство. По статистике, за 1 полугодие текущего года на малоэтажное жильё пришлось 37,4% введённых кв. метров. Однако задачи властей масштабнее – выйти хотя бы на 50%. Для этих целей даже в кризисные времена развивается инфраструктура. Так, на базе Томусинского завода панельного домостроения ко Дню строителя открыта новая линия по выпуску мелкоштучных стеновых материалов для малоэтажного строительства. В Новокузнецком районе в посёлке Тальжино весной нынешнего года запущен завод ООО «Экопан-Кузбасс» по производству теплоизоляционных сэндвич-панелей.
Рядом с ним по этой технологии ведётся строительство коттеджного посёлка. Первая очередь из восьми домов-дуплексов (16 трёхкомнатных квартир) заселена по муниципальной программе (стоимость 1 кв. метра – 20 тыс. рублей). Всего в посёлке общей площадью 39 гектаров запланировано построить 200 с лишним домов, ожидаемый срок окончания строительства – 2012 год.
Известно, что в настоящее время с будущими инвесторами идёт детальная проработка проекта ещё одного завода малоэтажного строительства по технологии несъёмной опалубки из пенополистирола. Окончательно его будущее месторасположение ещё не определено, но предположительно он будет находиться в Ленинске-Кузнецком или в Юрге. «Во главу угла мы ставим ценовую политику, – поясняет Евгений Буймов. – Это – стратегия, которую наметил президент России и правительство страны, которые настаивают на низкой, от 16 тыс. рублей за 1 кв. метр, стоимости жилья. Соответственно, обладминистрация приняла программу поддержки малоэтажного строительства и намерена уделять этому направлению особое внимание. Строительство города-спутника «Лесная поляна» уже говорит само за себя, но всё-таки там дорогое жильё. А в Тальжино применяется именно та технология, которая позволит строить жильё эконом-класса». Напомним, различные технологии быстровозводимого жилья уже применяются в городе-спутнике Кемерова «Лесная поляна», в посёлках Мохово и Старопестерёво Беловского района, Киселёвске, Прокопьевске и Таштагольском районе.
По программе поддержки малоэтажного строительства в Кузбассе выделено в текущем году 50 млн рублей. Уже 6 муниципальных образований защитили в департаменте строительства свои программы малоэтажной застройки, среди них – Юрга, Новокузнецкий и Таштагольский районы. То есть у них уже есть полный пакет проектно-сметной документации, план детальной планировки застройки, инженерных сетей и самого конструктива домов. В настоящее время документы по этим проектам готовятся на рассмотрение коллегии областной администрации, после чего областные власти начнут направлять средства на развитие инженерной инфраструктуры этих участков: строительство дорог, подведение электричества и водоснабжения.
 По словам Евгения Буймова, именно за счёт привлечения федеральных
средств строительные организации таких городов как Осинники, Прокопьевск,
Новокузнецк не ощутили на себе кризисных явления
Коммерческое падение
Сокращение жилищного строительство связано в первую очередь с рынком коммерческого жилья, большая часть которого приходится на Кемерово и Новокузнецк, а именно эти города обеспечивают обычно половину строительства жилья в области. Многие строительные компании связывают свои надежды на выживание в кризисных условиях на государственный заказ, однако рассчитывать на него могут лишь крупные структуры. На данный момент из областного бюджета финансируется строительство 45 жилых домов. Кроме того, подписаны соглашения о социально-экономическом партнёрстве с наиболее крупными застройщиками – «Южкузбасстроем», «Новокузнецким домостроительным комбинатом», АСО «Промстрой», компаниями «Програнд» и «СДС-Строй». По этим соглашениям область выделяет более 1,5 млрд рублей.
По информации Евгения Буймова, у крупных застройщиков в месяц продаётся по 10-15 квартир. Понимая, что реализовывать построенное жильё всё же надо, чтобы не разориться, компании снижают цены. Так, средняя цена 1 кв. метра на первичном рынке Кемерова, по оценке председателя совета некоммерческого партнерства «Ипотека Кузбасса» Натальи Корчугановой, упала на 15% и составляет сегодня 34,8 тыс. рублей за 1 кв. метр. Однако такая цена характерна лишь для объектов на начальной стадии строительства: средняя цена уже возведённого жилья колеблется на уровне 40 тыс. рублей за 1 кв. метр. Застройщики, строившие в пик самых дорогих стройматериалов, держат цены и того выше – около 45 тыс. рублей.
Мониторинг рынка новостроек Кемерова (в выборку вошли как объекты незавершенного строительства, так и нереализованные квартиры в уже сданных домах), проведенный аналитиком рынка недвижимости Галиной Зыряновой, показывает, что в среднем за 6 месяцев текущего года снижение цены жилья составило 9,6%, до 38,26 тыс. рублей за 1 кв. метр. Тем не менее, спрос на новострой есть и, по оценке Натальи Корчугановой, он значительный: «В день количество таких обращений только в нашем агентстве достигает 15-20».
 Различные технологии быстровозводимого жилья уже
применяются в городе-спутнике Кемерова «Лесная поляна»
Конечно, падение цен не могло не затронуть и вторичный рынок жилья, и на нём снижение заметнее, чем на первичном. Правда, оценки экспертов разнятся. Так, Галина Зыряновой оценивает снижение цен в этом сегменте в Кемерове в 10%, Наталья Корчуганова – в 23%. «Минимальное снижение (на 10%) произошло в Рудничном районе Кемерова, – рассказывает Наталья Корчуганова. – Многие объясняют это тем, что в последние годы там было сдано много нового жилья, а она мало дешевеет и на него очень высокий спрос. Заметнее всего подешевело вторичное жильё в Кировском районе, что тоже объяснимо: это не очень привлекательный район для инвестиций в недвижимость, там мало строят. В Центральном районе снижение на 16%, в Ленинском – на 19, на ФПК и в Заводском районе (Южный) – на 20 и 21% соответственном. По типам жилья сильнее подешевели комнаты гостиничного типа (КГТ). На 1 января цена 1 кв. метра была на уровне «элитных» домов компании «Промстрой», 63,2 тыс. рублей. С тех пор снизилась на 28% и сейчас достигает 49,4 тыс. рублей. Меньше всего (на 13%) подешевели квартиры улучшенной планировки и повышенной комфортности, которые сданы были в последние два года, на 25% – «хрущёвки» и полнометражные квартиры в центральной части города».
Отчасти более серьёзное падение «вторички» можно объяснить и тем, что «падать» она начала раньше первичного рынка, в конце лета 2008 года, в то время как до застройщиков волна падения спроса докатилась в октябре, когда банки перестали выдавать ипотечные кредиты на покупку строящегося жилья. «В ноябре началось падение объёмов продаж и, как следствие, снижение цен на первичном рынке, – вспоминает «как это было» Галина Зырянова. – Первым застройщиком, объявившим скидку в 30%, и, таким образом, официально признавшим снижение цен на кемеровском рынке недвижимости, стал АСО «Промстрой». Вслед за ним, один за другим, застройщики стали объявлять о начале разного рода предновогодних акций. Особенно туго застройщиками пришлось в первые месяцы 2009 года: спрос был почти нулевой. На какие только ухищрения не шли маркетологи строительных компаний, чтобы активизировать покупательский спрос: в подарок к квартире предлагались перегородки, автомобили, установка телефона, сертификат в магазине стройматериалов... В целях оптимизации расходов некоторые застройщики были вынуждены снизить рекламную активность, реклама других, наоборот, стала более массированной и «агрессивной».
Если до последнего времени снижение номинальных цен предложения было характерно лишь для вторичного жилья, то начало текущего года было ознаменовано фактическим снижением цен предложения новостроек. Причем непосредственную роль в этом процессе стали играть застройщики, отказавшиеся от различного рода стимулирующих акций в пользу явных скидок». Снижение первичного рынка произошло также неравномерно – наиболее существенное снижение (–22%) показал Центральный район (Галина Зырянова связывает это с началом продаж в июне так называемых «малосемеек» в микрорайоне 7б – от 30 тыс. рублей за кв. метр, а также значительным снижением цен в ЖК «Каравелла» – от 55 тыс. рублей за кв. метр). В пределах 10-12 % снизилась средняя цена в Рудничном, Заводском районе и на Южном. Незначительные изменения средней цены произошли в Ленинском и Кировском районах: 3-4%.
«В зависимости от класса комфорта, – продолжает Галина Зырянова, – динамика средних цен выглядит следующим образом: снижение в пределах 15% показали новостройки класса «эконом-панель» и «бизнес-класс»; на 12% подешевели дома класса «эконом+» и на 8% – «эконом». По состоянию на июнь 2009 года по мере роста цен жилье распределилось так: «эконом-панель» – 32,21 тыс. рублей за кв. метр, «эконом» –36,52 тыс. рублей за кв. метр, «эконом+» – 39,19 тыс. рублей за кв. метр, «бизнес-класс» – 49,29 тыс. рублей за кв. метр. Следует отметить, что такое значительное снижение средних цен произошло одновременно с увеличением предложения. Пополнение произошло во всех сегментах, за исключением жилья «бизнес-класса». На долю класса «эконом-панель» сейчас приходится 16% новостроек, «эконом-класса» – 35%, класса «эконом+» – 39% и «бизнес-класса» – 10%». По данным Галины Зыряновой, на сегодняшний день в Кемерове преобладают новостройки в ценовом диапазоне от 30 до 40 тыс. рублей за кв. метр, доля таких объектов в совокупной выборке составляет 66%, причём преобладают они на Южном и в Рудничном районе.
Строители вынуждены демпинговать и снижать цены на свои объекты до себестоимости. В правильности такой стратегии в кризисное время уверен и Евгений Буймов: «Те застройщики, которые сократят прибыль практически до нуля – выживут. Но одни это понимают, другие – нет».
Ожидание роста
Несмотря на то, что стоимость жилья в кемеровских новостройках несколько снизилась, специалисты не ждут резкого падения, полагая, что можно говорить о достижения ценами дна. «В последние месяцы мы не наблюдаем снижение цен в новостройках, – отмечает Наталья Корчуганова. – И даже ожидаем вскоре незначительный рост (на 0,5-1 тыс. рублей за 1 кв. метр): дома достраиваются, многие в высокой степени готовности. К концу года цены на первичном рынке будут подниматься. Спровоцировать рост цен может ещё и то, что цены «первички» и «вторички» в нашем регионе до сих пор не уравнялись: «вторичка» по ценам опережает, можно ждать незначительное снижение. Однако максимальное снижение и на вторичном рынке уже произошло, если снизится к концу года – то на 3-5%, не более». По мнению экспертов, уже произошедшее падение цен является самым большим и возможно последним на ближайшие годы, что дает возможность решить квартирный вопрос тем, кто имел накопления до кризиса.
Оживление на рынке недвижимости отмечает Наталья Корчуганова: «Сейчас многие люди обращаются к риэлторам за приобретением жилья на первичном рынке со своей непроданной квартирой на «вторичке». Поэтому возвратились старые технологии, которые работали с 90-х годов практически до 2005 года: обмены. Очень сложный процесс, количество объектов в цепочке доходит до 20. Соответственно, эти сделки длительны по времени, но к концу года они произойдут. Соответственно, появятся свободные деньги для приобретения жилья на «первичке». Все стараются любыми путями выйти на новые квартиры.
Улучшит ситуацию и то, что банки понемногу начинают восстанавливать ипотечные программы, предлагая кредиты со ставкой обслуживания от 13,5 до 18% годовых. Сроки до 30 лет сохраняются. Единственное дополнительное требование, осложнившее выдачу займов, – минимальный первоначальный взнос не менее 30% от стоимости квартиры. Начиная с мая активность людей, желающих приобрести в ипотеку квартиру, начинает увеличиваться, хотя активных ипотечных продаж пока нет». «Если банки вновь начнут кредитовать население под покупку недвижимости, то это первый признак того, что вот-вот начнется рост цен и самое время покупать», – уверена Галина Зырянова.
Рост цен в 1 квартале 2010 года в новостройках, прогнозируемый экспертами после возобновления в банках работы ипотечных программ, будет особенно значителен, если в ближайшее время не будет заложено новых строительных площадок. Между тем, падение спроса на рынке коммерческого жилья вынудил строительные компании не только не планировать новые стройки, но и сворачивать проекты, находящиеся на ранних стадиях реализации. Все силы при этом направляются на дома в высокой степени готовности, т.к. спросом пользуется уже готовое жильё. Чтобы не упустить летний сезон, активизируются фасадные работы и обустройство дворовых территорий, оставляя отделочные работы на осень.
Опасность долгостроя
Многие компании оказались в трудном положении из-за приобретённых ранее на торгах земельных участков: средств на строительство нет, в то время как платить за землю нужно уже сейчас. «Пока застройщики от земельных участков не отказываются, – отмечает Евгений Буймов, – но многие стоят перед дилеммой: надо платить, а инвестиций нет. К примеру, компания «Кузбассразрезуголь» разделила на участки весь микрорайон № 12 в Рудничном районе города Кемерово, провела межевание, поставила на кадастровый учёт. В зависимости от ликвидности, определен размер арендной платы. За год в общей сложности у них выходит платежей на сумму около 25 млн рублей. Это большая доля в себестоимости, которая ляжет на плечи покупателей. Если вопрос по ипотеке не решится в ближайшее время, многие компании, скорее всего, станут отказываться от участков».
По подсчётам Галины Зыряновой, в июне 2009 года на рынке Кемерова насчитывалось 74 дома-новостройки. Из них 28 строящихся домов, в которых уже начались продажи квартир; 16 строящихся домов, продажи в которых ещё не начаты либо приостановлены; 23 дома уже сданы, но в них ещё есть квартиры «от застройщика»; 7 домов-долгостроев.
На неопределённое время приостановлено освоение трёх площадок на Южном, двух в Рудничном районе и по одной в Ленинском и Заводском районах. В совокупности приблизительную проектную площадь этих объектов Галина Зырянова оценивает в более чем 44 тыс. кв. метров нового жилья, или 705 квартир.
Сейчас в Кемерово на начальной стадии строительства находится порядка 15 площадок (разбито свайное поле, заложен фундамент), однако треть этих проектов не является коммерческими: их заказчиками выступает Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области, поэтому они не пополнят объем предложения первичного рынка. В структуре рынка строительства по районам большинство новостроек Центрального и Заводского районов – это строящиеся дома, находящиеся в активной продаже «от застройщика», в Ленинском районе основная масса предложения – это квартиры в уже сданных домах, в Кировском районе в основном ведётся строительство «социальных» домов, которые не поступят в продажу. В Рудничном районе и на Южном ситуация примерно одинаковая: равномерное распределение по всем категориям новостроек.
Наибольшее количество строящихся домов сконцентрировано именно в Южном районе – 13 объектов, причём только 7 из них находятся в активной продаже, продажа остальных ещё не началась. На втором месте Рудничный район – 11 объектов, семь из которых в активной продаже. На третьем месте Центральный район – 8 объектов, 2 из них ещё не поступили в продажу. «Если учесть, что к концу 2009 года будут реализованы непроданные квартиры в ранее сданных домах, и в течение следующего года будут проданы квартиры в домах, сдача которых запланирована в этом году, то к началу 2011 года мы столкнёмся со значительным уменьшением объёмов строительства, а дефицит предложения обеспечит подъём цен – подводит итог Галина Зырянова. – С другой стороны, повышение цен на недвижимость начнётся только в случае роста покупательной способности россиян, которая сегодня «лежит на дне».
|
Деловые новости[27 апреля] Новый проект КРТ в Заводском районе Новокузнецка выставлен на торги за 35 млн рублей
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
