Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров журналарекламаподпискаобратная связьчитатели о насАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[27 января] ВТБ в Кузбассе поддержал проект по переработке крупно-габаритных шин
[27 января] Независимое Информационное Агентство – информационный партнёр премии «Авант-ПЕРСОНА 2020»
[27 января] Сибирский стоматологический форум в Красноярске
[24 января] Кузбасский технопарк стал Официальным партнёром премии «Авант-ПЕРСОНА 2020»
[23 января] Рынок смартфонов в Кузбассе: средний сегмент и апгрейд за счет аксессуаров


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»
Журнал «Авант-Style»


наш опрос

Сколько автомобилей в вашей семье?





результаты
архив голосований


Авант-ПАРТНЕР РЕЙТИНГ № 4 от 10.12.2014

Строительный рычаг

Несмотря на неблагоприятные экономические прогнозы, в следующем году для строителей  Кемеровской области вновь поднимается планка ввода нового жилья. Как сообщил в своём бюджетном послании 19 ноября губернатор Аман Тулеев, задача на 2015 год – построить не менее 1,2 млн кв. метров жилья, что на 10% превышает плановые показатели 2014 года. Логика властей понятна – строительство традиционно рассматривается в качестве «рычага», способного вытянуть экономику из кризиса. «Оно «тянет» за собой работу ещё 30 смежных отраслей», – подчеркнул в своём выступлении Аман Тулеев. И хотя итоги минувшего года для строительной отрасли участники рынка оценивают как неплохие, их оптимизм относительно 2015 года весьма сдержанный.
 
Планы и метры

За январь-октябрь текущего года в Кузбассе, по данным Кемеровостата, введено в строй 740,7 тыс. кв. метров жилья. Напомним, план на год составляет 1,1 млн кв. метров. Таким образом, за январь-октябрь в регионе построено 67,3% от годового плана. По данным областного департамента строительства, лидируют по темпам строительства Калтан, Мыски, а также ряд районов – Юргинский, Таштагольский, Топкинский, Яйский, Ижморский, Яшкинский, Мариинский, Беловский  и Ленинск-Кузнецкий. Отстают от плановых показателей Юрга, Анжеро-Судженск, Осинники, Тисульский и Промышленновский районы. Но самая критическая ситуация с вводом жилья сложилась в этом году в Новокузнецке – по данным департамента строительства, в южной столице Кузбасса введено лишь 45% от 10-месячного плана.
«Самой тяжёлой и серьёзной темой в текущем году для Новокузнецка стала тема жилой застройки, – прокомментировал этот факт глава города Сергей Кузнецов в своём бюджетном послании. – С крахом Новокузнецкого муниципального банка мы потеряли крупного игрока в строительной индустрии, строительную компанию «Южкузбасстрой» (ЮКС). Из двух наших строительных организаций – ЮКСа и НДСК им. А.В.Косилова – в настоящее время стабильно работает НДСК. Администрация города контролирует ситуацию с вводом в эксплуатацию жилья, возводимого на условиях долевого строительства.  Мы сделали всё, чтобы максимально снять остроту вопроса. Пусть с нарушением сроков, но эти дома будут сданы, первый – в ближайшее время». Как сообщил мэр, до конца 2014 года в Новокузнецке будет введено в эксплуатацию 190 тыс. кв. метров жилья – это чуть более 80% от установленного годового плана. В 2015 году Новокузнецк нацелен на строительство 230 тыс. кв. метров жилой площади. «Для дальнейшего развития жилищного строительства нам потребуются площадки, обеспеченные инженерными сетями, – добавил Сергей Кузнецов. – Поэтому важнейшей задачей  наступающего года остается разработка и корректировка градостроительной документации для развития перспективных территорий под застройку. Это, прежде всего, касается кварталов №№5, 6, 7, 24, 25 Новоильинского микрорайона».

Наличие градостроительной документации предоставляет возможность участия  в федеральной программе «Жилье для российской семьи», в рамках которой государство оказывает поддержку по строительству инженерной инфраструктуры в размере до 4 тыс. рублей на 1 кв. метр программного жилья  эконом-класса. Для повышения заинтересованности в строительстве жилья эконом-класса Сергей Кузнецов предложил застройщикам использовать соседние территории на этих же участках под строительство коммерческого жилья, которое будет продаваться уже по рыночным ценам.

Первым шагом по обеспечению Новокузнецка новой инженерной инфраструктурой в 2015 году станет строительство «Газовой блочно-модульной котельной станции» в Новоильинском районе. По словам главы города, в настоящее время выполняются проектно-изыскательские работы и проектирование.
 
Неплохой год

В целом эксперты оценивают прошедший 2014 год как неплохой и даже благоприятный для строительной отрасли. Но на рынок недвижимости, конечно, не могли не сказаться политические и экономические события, происходящие в России и за её пределами.

«Валютные скачки в первой половине года и нестабильность политической ситуации привели к ажиотажному спросу на рынке недвижимости в первом-втором квартале и росту доли инвестиционных сделок, – рассказывает сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов Галина Зырянова. – С февраля по апрель был всплеск покупательской активности – как на первичном, так и на вторичном рынке. В ситуации ослабления рубля люди снимали деньги с депозитов, чтобы переложить их в квадратные метры. По оценке риэлторов, у инвесторов спрос был именно на первичное жилье. На вторичном рынке преобладали альтернативные сделки.

В мае оживление несколько пошло на спад, а летом традиционно снизилось в связи с сезоном отпусков. После объявления санкций для российских банков, рынок замер в ожидании, что будет дальше. В то же время осенью, когда начался более серьёзный виток девальвации, ни увеличения спроса, ни ажиотажа не было. Вопреки ожиданиям, сентябрь и октябрь не принёс желаемого оживления – таким образом, проявилось влияние санкций на платёжеспособный спрос. Искусственная активизация рынка недвижимости в начале года исчерпала спрос последующих периодов. Иначе говоря, те, кто хотел и мог приобрести квартиру, в большинстве своем уже осуществили задуманное. В надежде раскачать рынок многие строительные компании объявили о начале скидочных акций, стали появляться совместные акции застройщиков с банками. Одной из причин этого тренда явился начавшийся дефицит оборотных средств».

По данным Галины Зыряновой, ситуация вновь стала меняться ближе к ноябрю. Весь октябрь ведущие игроки отечественного ипотечного рынка один за другим объявляли об увеличении процентных ставок. 31 октября Банк России объявил о повышении ключевой ставки с 8 до 9,5% годовых. Таким образом, ипотека получила новый импульс к удорожанию. Кроме того, повышение банками ипотечных ставок сопровождалось ужесточением требований к заёмщикам и ростом минимального первоначального взноса, отменой ряда программ, привлекательных для потенциальных заёмщиков, выросло и число отказов в предоставлении кредита. Опасаясь дальнейшего повышения ставок, покупатели вышли на рынок в надежде успеть оформить кредит до начала нового витка роста ставок.

«В настоящее время покупательская активность на квартиры в новых домах остаётся  на высоком уровне, – продолжает Галина Зырянова. – Вторичное жильё, по оценкам риэлторов, приобретают с меньшей динамикой и, как правило, в сделках продавцам приходится уступать. Тем не менее, в юстиции на сегодняшний день «аншлаг», предварительная запись на сделку ведётся уже на вторую половину января – до конца года всё расписано».

Что касается средних цен, то по итогам 2014 года рынок жилья в Кемерове показал незначительную динамику. По сведениям Галины Зыряновой, за 9 месяцев текущего года средняя цена предложения квадратного метра на первичном рынке уменьшилась на 1%, на вторичном рынке отмечен положительный прирост (1,2%).  «В течение года на вторичном рынке наблюдались колебания средней удельной цены, как в большую, так и в меньшую сторону, – добавляет эксперт. – Однако в целом рынок готового жилья находился в состоянии стабильности. С учётом недавнего заявления министра экономического развития РФ Алексея Улюкаева, сообщившего, что по итогам 2014 года инфляция может быть «существенно больше» прогнозировавшихся ранее 8% (как предполагают экономисты, она достигнет 11-12%), реальные цены на жилье всё-таки снижаются».
 
Угадать кризис

Отметим, что не все эксперты признают влияние кризиса на сегодняшнее состояние рынка.

«С 2008 года все постоянно говорят про кризис и объясняют кризисом свои неудачи, – иронизирует директор инвестиционно-финансовой компании «Мера» Андрей Клепиков. – Если что-то не продаётся или не получается – вспоминают про кризис. Многие привыкли к лёгким деньгам. А лёгкие деньги имеют свойство быстро кончаться. Поэтому я считаю так: кризис – это когда у 80% участников рынка нет денег, а остальные 20% их не дают. В остальных случаях всё нормально».

По данным Галины Зыряновой, объём предложения в 2014 году показал значительный рост, в течение года на рынок вышло много новых проектов. Так, если в первом квартале строящихся домов в Кемерове было 71, то к четвёртому кварталу их количество достигло 94. Среди позитивных факторов эксперт отмечает стабильные темпы строительства, увеличение количества новых строительных площадок, досрочный ввод объектов в эксплуатацию. С начала года по октябрь в Кемерове введено в эксплуатацию 192,5 тыс. кв. метров жилья, что составляет 97,5% от плана.

То, что отрасль «на подъёме», подтверждают и банкиры. «Забиваются сваи, появляются новые строительные площадки, – рассказывает региональный менеджер по работе с партнёрами Кемеровского отделения Сбербанка России Татьяна Овчинникова. – Только за последнюю неделю застройщики принесли мне на аккредитацию документацию по пяти новым объектам». В компании «СДС-Финанс» сообщили, что не планируют снижать объём вводимого жилья в следующем году. «Да, порой звучат негативные прогнозы по рынку, но мы работаем над тем, чтобы кризис нашу компанию не коснулся и объёмы продаж жилья не снизились – работаем с партнёрами, увеличиваем количество каналов продаж, ведём переговоры с банками, чтобы они разрабатывали индивидуальные программы для наших клиентов», – добавляет заместитель начальника отдела продаж «СДС-Финанс» Анжелика Ушакова.

«Напряжённость в связи с кризисом на рынке ощущается, но отчасти она даже стимулирует продажи у застройщиков – люди пытаются вложить сбережения в более надёжный актив, в недвижимость, – комментирует сложившуюся ситуацию начальник отдела маркетинга АСО «Промстрой» Александр Савостьянов. – Но не стоит этому сильно радоваться: ситуация в экономике на самом деле сложная, кризисные явления уже себя проявили, но на строительном рынке кризис обычно ощущается с отсрочкой».

Тем не менее, на следующий год компания «Промстрой» планирует увеличить объём сданного жилья. Так, только по городу-спутнику «Лесная Поляна» застройщик планирует увеличить ввод с 45 тыс. кв. метров в 2014 году до 62 тыс. кв. метров – в 2015 году. По словам Александра Савостьянова, большинство строящихся «Промстроем» домов уже профинансированы инвесторами (продажи компания начинает на самых ранних этапах строительства). Но эксперт не отрицает и влияния роста спроса на планы по увеличению ввода жилья. Добавим, что тенденция создания более комфортных условий для покупателей с целью повышения своей конкурентоспособности среди других игроков рынка актуальна и для «Промстроя» – теперь в офисе компании присутствуют представители двух банков, консультирующие клиентов по ипотечным продуктам, и даже есть представитель Росреестра. Всё это позволяет клиентам компании регистрировать приобретение недвижимости в удобное время прямо в офисе застройщика.
 
Под другим углом

Интересно, что отдельные представители стройиндустрии иначе видят ситуацию на строительном рынке Кузбасса. Поскольку потребление цемента – один из важнейших индикаторов состояния дел в отрасли, к производителям этого материала стоит прислушаться. На пресс-конференции по итогам года первый вице-президент ОАО «ХК «Сибцем» Геннадий Рассказов сообщил, что Кузбасс уже в 2014 году снизил потребление цемента на 6%. Показательно, что в ближайшее время в регионе не предвидится реализации крупных инфраструктурных проектов. При этом, к примеру, соседняя Новосибирская область активно развивается и увеличила в 2014 году потребление цемента более чем на 10%. Прогнозы на 2015 год по сибирскому рынку у «Сибцема» не слишком радужные – роста потребления цемента не ожидается, а то и будет снижение на 3-5%.

«Это связано со снижением обеспеченного покупательского спроса, – пояснил Геннадий Рассказов. – В Сибири много экспортноориентированных предприятий. Те процессы, которые происходят сегодня на рынках нефтегазового сектора, угольных, химических, металлургических, не способствуют увеличению объёмов производства. На некоторых предприятиях вводится четырёхдневная рабочая неделя, нет роста зарплат, при этом растут ставки по ипотеке и инфляция. Следующий год – не тот, в котором будет рывок развития». Геннадий Рассказов рассчитывает на рост к 2016 году.

«Рынок строительства напрямую связан с кредитованием и финансовыми потоками, поэтому наиболее чувствителен к переменам, – отмечает Галина Зырянова. – Девелоперы в большой степени зависят от объёмов ипотечного кредитования, формирующего платёжеспособный спрос. На Всероссийском жилищном конгрессе профессионалами рынка было высказано мнение, что психологический барьер ипотечной ставки для заёмщиков составляет 15% годовых. Её повышение вынудит многих отказаться от кредита. А без программ ипотечного кредитования рынок недвижимости и строительства жилья будет ожидать стагнация, поскольку значительная часть сделок проходит с привлечением кредитных средств».  Галина Зырянова склоняется к мнению, что ипотека будет дорожать и в дальнейшем – никаких признаков снижения стоимости заёмных денег для самих банков эксперт пока не наблюдает. «Конечно, те проекты, которые уже вышли на рынок, в любом случае придется достраивать, – добавляет Галина Зырянова. Но при поиске финансирования для новых проектов девелоперы наверняка столкнутся с трудностями. В настоящее время преобладающая часть новостроек возводится за счёт денег дольщиков, так как продажи квартир начинаются ещё на этапе котлована. В результате через год-два мы будем наблюдать сокращение объёмов предложения. К тому же роста доходов населения и, соответственно, спроса экономисты не обещают». Согласно прогнозу профессора Геннадия Стерника, в 2015-2016 годах еще будет продолжаться стагнационная стадия в развитии рынка жилья: замедление темпов роста цен, снижение спроса, уменьшение объемов предложения и строительства. На первичном рынке спрос сравняется с предложением в 2015-м, а на вторичном это произойдет в 2016 году. Далее рынок перейдет в состояние рецессии: спрос и цены резко упадут. Начало восстановительной стадии ожидается с 2019 года.

Директор ООО «Сибград-девелопмент» Станислав Баранов убеждён, что всё зависит от условий выдачи ипотеки и ипотечных ставок – а эти факторы, как известно, имеют общероссийский характер. «Если будет повышение ставок, ужесточение требований к заёмщикам через изменение коэффициентов «кредит-залог», «кредит-доход», будет сокращение продаж и, следовательно, строительства. Не будет – со спросом ничего не случится, он достаточно устойчивый. А вопрос ипотечных ставок зависит от решений правительства, поскольку на госбанки приходится около 80% ипотеки». Впрочем, и Станислав Баранов не исключает негативного влияния на рынок недвижимости роста потребительских цен: «Курсовая разница очень высока, а импортозависимость в потреблении остаётся высокой.  Если всё продолжит дорожать, спрос сместится в сторону более дешёвых квартир маленькой площади, в периферийные районы. Вероятно, количество ипотечных сделок сохранится на прежнем уровне, но суммы заимствований снизятся».

Рубрики:

Деловые новости

[28 января] Китай обещает покупать больше коксующегося угля в США
[28 января] Концерты Хора Турецкого «Песни победы» прошли в Кузбассе
[28 января] За выброс угольной пыли установлена плата 61 рубль за тонну
[27 января] Акции кемеровского плодопитомника не вернули «Аквамаркету»
[27 января] Компания «КузбассТрансЦемент» в 2019 году увеличила объём перевозок на 4%

Все новости


Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 

 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко