Строительная отрасль Кузбасса растёт уже не первый год. Но по-прежнему рано говорить о её уверенном и стабильном развитии. Несмотря на ежегодное наращивание объёмов ввода в строй жилья строителям по-прежнему мешают многочисленные трудности, в том числе, и те, что лежат за пределами отрасли. Помимо нехватки кадров и быстрого роста цен на стройматериалы, это ещё и сложности с оформлением документов на уже построенное или еще строящееся жилье, а также на земельные участки, недостаток объектов социальной и инженерной инфраструктуры в новых микрорайонах. Тем не менее, рост объёмов жилищного строительства налицо, и новое жильё востребовано.

По данным департамента строительства администрации Кемеровской области, в первой половине 2008 года в регионе введено 496 тыс. кв. метров жилья, что составляет лишь 83% от запланированного на этот период. Впрочем, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года всё равно отмечен рост, хотя он и незначителен: всего 1,5%. Из муниципалитетов с полугодовым планом справились Калтан, Киселевск, а также Юргинский, Новокузнецкий, и Таштагольский районы. Среди отстающих оказались Тайга (31%), Краснобродский городской округ (43%) и Ленинск-Кузнецкий (55%). Ещё скромнее результаты Яшкинского района (19%). В Кемерове и Новокузнецке ввод жилья чуть более 80%.

На фоне других регионов Сибирского федерального округа (СФО) Кузбасс по объёмам строительства выглядит совсем неплохо, поднявшись за первое полугодие 2008 года с четвёртого на второе место, уступив лишь Омской области, где ввод составил около 536 тыс. кв. метров. «Новосибирская область уже лет 10 как ежегодно сдаёт 500-600 тыс. кв. метров в год, – анализирует ситуацию в отрасли Станислав Баранов, генеральный директор компании «КузбассИнвестСтрой». – То, что строится в Новосибирской области, сконцентрировано в основном в Новосибирске. Аналогичная ситуация в Томске. У нас в Кузбассе иначе: два десятка городов, есть крупные рабочие посёлки. Высок процент урбанизации, около 84% населения живёт в городах, в каждом из них что-то строится. В совокупности получается, что Кузбасс в лидерах строительства».

По мнению заместителя губернатора по строительству Евгения Буймова, наиболее значимым критерием оценки эффективности работы строительной отрасли в территориях и в регионе в целом является годовой ввод жилья на 1 жителя. При условии выполнения строительной программы 2008 года (план для Кузбасса в текущем году – 1,2 млн. кв. метров), этот показатель по области составит 0,42 кв. метра. В среднем же по России вводят 0,51 кв. метра на человека в год. «Мы сможем достичь этого показателя лишь к 2010 году, когда сможем строить не менее 1,6 млн. кв. метров в год», – отметил, выступая на заседании коллегии областной администрации Евгений Буймов.

По оценке первого заместителя губернатора Валентина Мазикина, «Кемерово и Новокузнецк тянут основную программу строительства жилья, остальные города остаются без серьёзной нагрузки, а нужно строить везде одинаковое количество жилья на 1 человека». Евгений Буймов подсчитал, что, исходя из этого параметра, в некоторых средних и малых городах области нужно увеличивать норматив объемов строительства в 2–4 раза: «Например, в Прокопьевске планируют ввести 50 тыс. кв. метра жилья в 2008 году (это 0,23 кв. метра на человека). Чтобы достичь общероссийского показателя, планку ввода для Прокопьевска надо поднять в два раза. В 4 раза – чтобы достичь европейского уровня. Так что не расслабляйтесь: наращивайте мощности, готовьте заделы».

Сейчас Кемеровская область участвует во всех 13 федеральных программах, касающихся строительства жилья и объектов социального назначения. По оценке Евгения Буймова, это позволит привлечь в регион 3,879 млрд. рублей в строительство жилья и объектов инфраструктуры. В ближайшие 3-4 года в регион поступят средства по трём федеральным программам – Государственного учреждения по вопросам реорганизации и ликвидации нерентабельных шахт и разрезов (ГУРШ), «Фонда содействия реформирования ЖКХ», и по программе «Жилище». «Сейчас необходимо решать вопросы по оформлению земли и проектов, экспертиз, – призвал на заседании коллегии обладминистрации в начале июля заместитель губернатора. – Надо формировать задел, который позволит освоить эти миллиарды».

Уже в этом году на ликвидацию аварийного жилищного фонда будет выделено 4,813 млрд. рублей, из которых 86,6% – доля федерального бюджета. Для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья на 1 июля 2008 года в регион уже поступило 2,2 млрд. федеральных средств (из них 1,6 млрд. – по программе ГУРШ и 600 млн. по программе «Фонд содействия реформирования ЖКХ»). Однако не все полученные по программе ГУРШ средства были направлены на строительство нового жилья. По оценке Евгения Буймова, в строительство ушла лишь половина из них, остальные – на вторичный рынок жилья, что провоцирует рост цен в этом сегменте рынка. Особенно явно данная тенденция проявляется в городах, получивших львиную долю федеральных средств: в Прокопьевске (в строительство жилья вложено лишь 40%), Осинниках (30%), Новокузнецке (все полученные на переселение средства ушли на вторичный рынок, причём из поступивших 240 млн. рублей освоено лишь 30%).

Из всего вводимого в Кузбассе жилья две пятых, – 41,6% – приходится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Этот факт, по мнению некоторых участников строительного рынка, ставит под сомнение размер реального прироста жилого фонда. Известно, что значительная часть зарегистрированного в этом году жилья как вновь построенного, на самом деле была возведена значительно раньше. Тем не менее, индивидуального жилья в Кузбассе строится много, а в некоторых территориях оно составляет едва ли ни 100%. Например, за счёт него Тайга в прошлом году выполнила свой годовой строительный план. В этом году глава города Александр Майер также возлагает основные надежды именно на индивидуальное строительство.

Развитие ИЖС активно пропагандирует в последние годы
и областная администрация.
Однако, по мнению главы Ленинск-Кузнецкого Валерия Ермакова, интерес людей к самостоятельному строительству снижается: высокая стоимость строительства приводит к тому, что выгоднее купить готовый коттедж в рассрочку.

Барьеры на пути развития отрасли, по оценкам чиновников и участников рынка, в последние годы остаются те же: рост цен на строительные материалы, проблемы с финансированием строительства инженерных сетей при квартальной застройке, сложности с получением земельных участков.

«Основная проблема – это неготовность города к расширению, – утверждает Станислав Баранов. – Если помните, в советские времена строили кварталами, застраивая их по периметру. Внутри квартала оставалось ещё очень много места. По генплану эта застройка была предусмотрена, но строители шли дальше, развивали город. Потом мы застраивали эти внутриквартальные территории. И лишь в последние 3-4 года стали строить новые кварталы. Но по новому Градостроительному Кодексу на торги земельные участки должны выставляться с готовой инфраструктурой. Иначе после строительства какого-то квартала может выясниться, что каких-то сетей нет, и нет возможности их проложить».

Подобные сложности возникли около года назад, когда активно обсуждалась тема строительства группы кварталов по Комсомольскому проспекту в Кемерове (там, где он в настоящее время прерывается между проспектами Октябрьским и Химиков). На этой территории предполагалось строительство около 1 млн. кв. метров жилья. В пользу данных проектов говорили хорошая экологическая обстановка, удачная транспортная инфраструктура. Вопросы водоснабжения и электроснабжения легко решались, но оказалось, что канализования на этой территории нет: все городские очистные сооружения находятся ниже по течению Томи. Существующие магистральные канализационные коллекторы загружены на 80%, использовать их уже нельзя в связи с угрозой сильного паводка или иных непредвиденных ситуаций. Единственный выход – строительство нового коллектора. Но для этого требуется около 12 млрд. рублей, которых пока нет, что заставило городские власти отложить застройку этих кварталов на неопределённый срок.

По данным Евгения Буймова, проблема предоставления земельных участков под строительство «остаётся актуальной для всех муниципальных образований за исключением нескольких, особое раздражение заказчиков и застройщиков вызывает ситуация, сложившаяся в Кемерове, из-за чего поток писем идёт в обладминистрацию». За первое полугодие в городе предоставлено 107 земельных участков общей площадью всего 6,4 га. На них можно разместить не более 6 тыс. кв. метров жилья. «Можно ли при таком подходе выйти в ближайшей перспективе на рубеж 350-400 тыс. кв. метров в год?», – задаёт риторический вопрос зам губернатора.

Строители по этому поводу настроены весьма пессимистично, признаются, что особых подвижек в сроках прохождения различных экспертиз и согласований в последнее время не ощутили. «Я строю многоэтажный трёхподъездный дом за три месяца, а документы на него оформляю 2 года», – пожаловался на заседании коллегии один из застройщиков из Новокузнецка. «Принципа одного окна нет», – огорчается Евгений Мордовин, генеральный директор ООО «Програнд». – Большой участок предоставить под комплексное строительство проще: его формируют сразу, со всеми согласованиями, но мелкие компании не могут такие объёмы строительства осилить. А участки под точечную застройку, которые ещё остались, стоят очень дорого». По данным Анатолия Косилова, генерального директора ООО «Новокузнецкий домостроительный комбинат», «выполнение всех технических условий, получение госэкспертизы обходится около 6 тыс. рублей на 1 кв. метр. Ещё не приступив к строительству, мы должны уже эти деньги заплатить».

Нормальному развитию строительства в регионе призваны помочь новые генеральные планы, которые должны принять муниципалитеты, правила землепользования и застройки. Но пока этих документов разработано в Кузбассе немного. Решение проблемы социальной инфрастуктуры в новых кварталах региональные власти видят в увеличении бюджетных ассигнований на эту часть нового строительства. По данным Евгения Буймова, в ближайшие годы планируется построить в Кузбассе более 60 объектов социального назначения.

Традиционно к проблемам, с которыми сталкивается отрасль, относят и резкое увеличение цен на стройматериалы. По подсчётам Анатолия Косилова, с июля 2007 по июль текущего года это привело к увеличению стоимости 1 кв. метра на треть, в результате она перевалила за 30 тыс. рублей за 1 кв. метр. Цемент подорожал на 52%, на металлопрокат – на 70%, электроматериалы – на 30%. Трубопроводная арматура и трубы выросли в цене на 33%, общестроительные материалы на 30%. Увеличение тарифов на электрическую энергию составило 32%, на тепловую – 15%. Подорожали также горюче-смазочные материалы. По мнению гендиректора Новокузнецкого домостроительного комбината, «дальнейшее увеличение цен на материалы приведёт к непредсказуемым результатам: стоимость первичного жилья станет недоступной, будут спекуляции на вторичном рынке».

Однако не все с ним согласны. «Да, цена прыгает и очень сильно, особенно на цемент, – соглашается Станислав Баранов. – Но со стоимостью жилья это никак не связано: рыночная цена на него определяется совершенно иными законами, и, прежде всего – платежеспособностью населения. В конце концов, не надо забывать о вторичном рынке. По объёмам он пока не меньше первичного и никаких административных команд не воспринимает. Да и как можно 50% рынка регулировать, а 50% – не регулировать?

Заставлять застройщиков продавать квартиры дешевле, чем продаётся вторичное жильё – значит, создавать почву для спекуляций: это приведёт к тому, что спекулянты будут скупать жильё у застройщиков и через полгода продавать дороже. Рынок обхитрит любую власть и любые решения».

Другой проблемой строительной сферы остаётся кадровая проблема, причём, строительным компаниям не хватает работников всех специальностей. По оценке Анатолия Косилова, текучка кадров в строительстве составляет более 50%: «Подготовка технических кадров обстоит не лучшим образом. Возможно, нужно восстановить обязательную трёхлетнюю отработку после окончания институтов? Я председатель государственной комиссии в университете, в этом году прослушал 60 дипломных работ. Из этих выпускников на стройку собираются всего 3-4 человека, остальные – в коммерцию».

Не лучше ситуация и в проектных организациях: «В девяностые молодёжь оттуда уволилась, – рассказывает Станислав Баранов. – Сейчас молодых специалистов набрали, но стаж у них год, максимум три. В результате в проектных институтах остались очень хорошие архитекторы старой школы, уже люди пенсионного возраста, и вчерашние выпускники. А среднего звена нет». К традиционному перечню проблем в этом году добавилась и совершенно новая, – запрет проезда большегрузных машин по дорогам общего пользования, который задел некоторые компании.

Перечисляя встреченные сложности, некоторые застройщики задумываются и о проблемах «на перспективу». «А вдруг то, что ты строишь, никто не будет покупать через какое-то время? – опасается Андрей Кравченко, генеральный директор «СибирьИнвестХолдинг». – Как понять покупательскую способность? Пока экономика развивается, всё на подъёме. Но, если поднимутся процентные ставки по ипотечным кредитам, произойдёт отток, объём реализации упадёт».

В то же время он отмечает, что спрос на жильё становится все более дифференцированным. Люди интересуются материалом стен, хотя по-прежнему определяющим выбор фактором остаётся цена: «Панель стоит дешевле. Но, если нет сопутствующих сервисных вещей (как, например, у Кемеровопромстроя) разницы особой нет: лишь бы в квартире было тепло, и она не промерзала. Перекрытия и колонны всё равно из железобетона даже в кирпичном доме». «Если количество комнат в квартире побольше – для людей значим материал, из которого изготовлены внутренние перегородки, – продолжает Андрей Кравченко. – К гипсокартону отношение хуже. Поскольку конкуренция растёт, важны цена и дополнительный сервис. Так, в последнее время стали уделять внимание благоустройству территорий: скамейки, детские площадки становятся интереснее. Помимо кустарника и ёлочки, деревца начинают высаживать».

Станислав Баранов не разделяет опасения относительно завтрашнего дня и не боится падения спроса. «В Новосибирске уже лет 10 строится 500-600 тыс. кв. метров ежегодно, – повторяет он. – И рынок всё ещё не насыщается: всё успешно продаётся, заселяется. В Кемерово проблем со спросом тоже нет. Потенциальный спрос огромен: много ветхого и старого жилья, частного сектора. Если не сами квартиры, то кредиты для их приобретения стали доступнее. Ипотека пока работает, поэтому лет на 10 как минимум ещё работа есть».

По оценке Евгения Мордовина, всё более очевидным становится желание людей жить в новостройках. Андрей Кравченко отмечает стабильно высокий спрос на одно- и двухкомнатные квартиры и заключает, что жильё не остаётся невостребованным, продажи идут. В итоге, никто из опрошенных застройщиков не назвал в числе актуальных проблем жилищного строительства реализацию нового жилья.