-->
 

Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[29 марта] МегаФон обеспечил связь под водой для сотрудников Нижегородской ГЭС
[29 марта] Маркетплейс «РЖД Маркет» обеспечивает сезонный спрос на щебень
[28 марта] УК «Кузбассразрезуголь» начала промышленное применение новой технологии буровзрывных работ с минимальным сейсмическим воздействием
[28 марта] Мужчины активнее женщин пользуются каршерингом
[27 марта] Перевозки грузов по международному транспортному коридору «Север-Юг»


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»


 

наш опрос

Где вы встретили новый год?








результаты
архив голосований


Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 22 от 27.10.2009

Коммерческая недвижимость: без паники!

 
Михаил Батырев, начальника отдела коммерческой недвижимости КТПП Наталья Корчуганова, генеральный директор агентства недвижимости «Рикон-Панацея»
По словам Михаила Батырева,
дисконт на объекты коммерческой
недвижимости, при заключении сделок
достигает порой 60%
Наталья Корчуганова уверена,
что цены на коммерческую недвижимость
вернутся на докризисный уровень за 2-3 года
 
В кризисный год кемеровский  рынок коммерческой недвижимости, по выражению одного из экспертов, устоял. Хотя цены на неё и на её аренду и снизились, падение вполне вписалось в рамки сделанных год назад прогнозов.
 
Большой рынок
Уход с рынка части арендаторов, оптимизация затрат, к которой прибегли оставшиеся-выжившие, производимая не в последнюю очередь за счёт отказа от дополнительных площадей – всё это всерьёз увеличило количество предложения на рынке коммерческой недвижимости. По данным департамента коммерческой недвижимости Кузбасской торгово-промышленной палаты (КТПП), объём рынка аренды в Кемерове с января по сентябрь 2009 года увеличился с 18,7 по 38,7 тыс. кв. метров, рынка продажи – с 130,2 до 170,5 тыс. кв. метров (при подсчёте учитывались объекты, находящиеся в открытом предложении). Рынок продажи пополняется за счёт объектов собственников, не справляющихся со своими кредитными обязательствами перед банками, нуждающихся в средствах для поддержания своего основного бизнеса. Выставляют объекты, приобретённые когда-то «про запас». Но в целом такие решения являются, как правило, вынужденными мерами, не связанными со снижением инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости.
«Паники среди владельцев таких объектов нет,  –  утверждает генеральный директор агентства недвижимости «Рикон-Панацея» Наталья Корчуганова. – Цены на них вернутся на докризисный уровень достаточно быстро, за 2-3 года. Не в последнюю очередь и потому, что введения новых площадей в ближайшее время не предвидится». Стоит отметить, что в роли продавцов недвижимости сегодня выступают и банки, вынужденные взыскивать объекты залога у своих неплатежеспособных клиентов. При этом цены на реализуемое имущество они вынуждены назначать залоговые, то есть изначально превышающие рыночные. «Вероятнее всего, свои объекты они продадут, когда цены на рынке снова пойдут вверх,  – полагает Михаил Батырев, начальника отдела коммерческой недвижимости КТПП,  – с другой стороны, банки могут предложить и предлагают покупателям своих помещений льготные кредиты, специальные программы».
 
Цены и ценности
Ещё в начале года спрос на все категории коммерческой недвижимости сократился практически вдвое, вследствие чего снизились цены. По оценке аналитиков, среди главных тенденций третьего квартала – замедление снижения цены, в некоторых случаях отмечается даже увеличение. Так, если максимальная цена продажи с 1 по 3 квартал 2009 года по данным департамента коммерческой недвижимости КТПП осталась неизменной (251,852 тыс. рублей за 1 кв. метр), то минимальная цена продажи немного повысилась: с 1,67 до 1,79 тыс. рублей за 1 кв. метр. При этом стоит отметить, что речь идёт именно о цене предложения в открытых источниках, а не о заключительных ценах сделок, которые отслеживать на практике почти невозможно в связи с закрытостью этой информации.
На деле, по словам Михаила Батырева, дисконт достигает порой 60%. Размер скидки, как отмечает директор агентства недвижимости «Жилфонд» Ринат Маньянов, напрямую зависит от таких факторов, как «чем и как будет рассчитываться покупатель, с какой рассрочкой». Готовность владельца продать свой объект с рассрочкой – это тоже тенденция последнего времени: до кризиса, как говорит Ринат Маньянов, об этом не могло быть и речи. Теперь же продавцы нередко соглашаются и на это, учитывая снижение спроса, сложности потенциальных покупателей с привлечение кредитных ресурсов. Обычно на таких условиях сегодня случаются сделки с крупными и дорогими объектами, которые требуется продать в сжатые сроки.
Небольшие помещения, площадью 30-55 кв. метром, на сегодня являются самыми востребованными как с точки зрения аренды, так и покупки. Это объясняется стремлением компаний снизить расходы (особенно это актуально для торговли, облагаемой единым налогом на вменённый доход, который зависит от площади), более реальной перспективой получения кредита, которые банки начали выдавать. Однако стремления к разделению собственниками своих помещений на более мелкие эксперты не наблюдают. «Устройство дополнительных входов, прохождение разных согласований и получение разрешений – это всё затратно и происходит не так быстро,  –  поясняет Наталья Корчуганова. – Однако есть примеры, когда на одной площади, например, увеличивают количество предлагаемых групп товаров».
Спрос на недвижимость в настоящее время участники рынка оценивают как «отложенный». «Всплеска интереса к коммерческой недвижимости нет, покупателей с деньгами тоже, инвестиции в недвижимость снижаются»,  –  заключает Ринат Маньянов. По словам риэлторов, обилие вывесок с объявлениями об аренде, которые заполонили улицы городов ещё с прошлого года, привели к тому, что всё чаще потенциальные покупатели предпочитают сэкономить на услугах посредника в лице агентства недвижимости, имея возможность выйти на арендодателей и продавцов самостоятельно. Соглашаясь с этим фактом, Наталья Корчуганова, тем не менее, отмечает, что в течение 2009 года количество заключенных договоров по коммерческой недвижимости в их агентстве достигло 200, примерно на 30% превысив уровень прошлого года.
 
Время арендатора
Рынок аренды характеризуется примерно теми же тенденциями, что и рынок продажи: ростом предложения, снижением спроса и цен. Арендаторы, как отмечают риэлторы, чувствуют себя на нём весьма вольготно: арендодатели снижают цену аренды, чтобы их удержать. По оценкам собеседников «Авант-ПАРТНЁРа», в среднем по городу цены аренды за текущий год снизились на 30-50%. По оценке Рината Маньянова, ценовое «дно» ещё не достигнуто и возможно снижение аренды ещё на 20% в связи с предполагаемым увеличением количества освобождаемых  помещений: «Сейчас происходит «выхолащивание» малого и среднего бизнеса, компании ещё будут банкротиться».
По данным департамента коммерческой недвижимости Кузбасской ТПП, стоимость аренды 1 кв. метра торговых помещений в Кемерове сегодня варьируется от 300 до 1500 рублей в месяц (средняя цена по городу – 720 рублей); офисное помещение можно арендовать от 180 до 1250 рублей за 1 кв. метр (средняя цена – 350 рублей). Несмотря на разницу в цене, помещения с отдельным входом, расположенные в проходных местах города, корректнее отнести к группе торгово-офисных помещений: именно так их позиционируют сами арендодатели, стремясь сдать свои объекты по максимальной цене и полагая, что их одинаково успешно можно использовать как под офис, так и под магазин. Стоимость аренды производственно-складских помещений находится в Кемерове в диапазоне 100-350 рублей за 1 кв. метр, средняя – 120 рублей.
В Кемерове стало заметно появление свободных помещений в формате стрит-ритейла, причём в наиболее привлекательных местах в центральной части города: на улицах Весенняя, Ноградская, на проспекте Советском. Вынужденной мерой для ряда собственников стала сдача в аренду своих помещений под пивные и продовольственные магазины, в то время как раньше их занимали продавцы товаров высокого ценового сегмента. «Для меня наиболее показательным примером является сдача в аренду «Пивточке» очень дорогого прежде магазина по адресу Советский, 44/1, (в свое время помещение было приватизировано по рекордно высокой цене – «А-П») –  делится впечатлением Ринат Маньянов. – Конечно, это вынужденная мера: продовольственные магазины остаются рентабельными и в кризис, когда на дорогую одежду и обувь люди тратятся значительно реже. Но необходимо помнить о неизбежных имиджевых потерях для объекта. Вдруг через год ситуация нормализуется, и что тогда? Сам бы я «под пиво» такой магазин никогда не отдал. Может, компромиссным вариантом могла бы стать организация на этом месте какой-нибудь кофейни…». Впрочем, по мнению Натальи Корчугановой, реноме помещения и после этого вполне восстановимо: «Ремонт, конечно, придётся сделать. Возможно, понадобиться дополнительная «раскрутка» магазина».
Ксения Сидорова
 

Рубрики:

Деловые новости

[29 марта] В Кузбассе планируют ремонт более 30 км областных междугородных трасс
[29 марта] Крупные дорожные ремонты на 500 млн рублей проведут в Кемерове и Новокузнецке
[29 марта] Сотрудница банка в Прокопьевске получила 3 года условно за оформление подложных кредитов
[28 марта] В компании «Уголь» группы «Кузнецкжелдортранс» введено наблюдение и арестовано имущество
[28 марта] В бюджет 2023 года добавили увеличение зарплат бюджетникам и новые городские проекты

Все новости


 Видеоинтервью

 

Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 
 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
Top.Mail.Ru
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко