|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[7 мая] Встречайте весну красиво!
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 10 от 18.04.2011
 Радующие банки темпы роста ипотечного портфеля в первом квартале текущего года — в 1,52 раза по сравнению с прошлогодними показателями — обнадёживают и застройщиков. Несмотря на то, что этот рост в основном объясняется фактором «низкого старта», игроки кузбасского рынка всё чаще говорят о новом расцвете ипотеки. И ипотечные кредиты на строящееся жильё становятся некой гарантией тому, что заложенные дома потом не останутся без новосёлов. Уже сегодня ряд застройщиков на «ипотечные» деньги возводит более трети жилья.
Банки манят кредитами
Сейчас, как считают в ООО «СДС-Финанс», специализирующемся на инвестировании в строительство, самое благоприятное время для того, чтобы оформлять ипотечные кредиты. Ставки достигли докризисного уровня. А условия выдачи кредитов стали даже выгодней, чем до кризиса. Клиенты, говорит представитель компании, уже оценили важность момента: «Если в прошлом году за первый квартал мы заключили 66 сделок, то в этом — уже 80».
В компании сегодня почти всё жилье предлагается на стадии строительства. «Стадии готовности домов разные. Интересы у клиентов тоже различные. Как всегда высокий спрос на малогабаритные одно-двухкомнатные квартиры. Однако востребовано и жильё классом выше. К примеру, в первом высотном доме в «Кемерово-Сити», сдать который планируется в следующем году, уже 50% квартир продано. «У людей есть деньги, кредиты стали более доступными, чем год-два назад. Поэтому наши планы — только рост», — добавил собеседник «Авант-ПАРТНЕРа».
Начальник отдела ипотечного кредитования операционного офиса «Кузбасский» филиала ВТБ 24 Максим Орлов соглашается, что одна из причин нынешнего роста ипотеки (даже с учётом «низкой базы» кризисного времени) — выгодные условия, которые банки предлагают заёмщикам — приемлемые ставки и размер первоначального взноса. А в связи с тем, что строящееся жильё в Кузбассе пользуется большим спросом, «банки сильно конкурируют между собой за клиента». «Здоровая конкуренция делает ипотеку на строящееся жилье более доступной: снижаются размер первоначального взноса и величина ставки по кредитам по собственным программам банков, разрабатываются схемы по использованию различных субсидий в качестве первоначального взноса. Таким образом, ипотека на строящееся жильё становится более доступной», — говорит Максим Орлов.
В частности, ВТБ 24, где по итогам первого квартала этого года доля ипотечного кредитования на строящееся жильё составила порядка 35% от общего объёма выданных кредитов по Кемеровской области, реализует две программы ипотечного кредитования на строящееся жильё: «Ипотека. Строящееся жильё» (первоначальный взнос от 20%, размер ставки по кредиту 14,95% годовых (при минимальном взносе в 20%) на этапе строительства и 12,45% годовых после сдачи объекта), а с осени прошлого года благодаря инвестициям Внешэкономбанка в объекты многоквартирного строительства, которые будут сданы до 1 апреля 2013 года — «Ипотека с господдержкой» (первоначальный взнос – от 20%, ставка по кредиту на этапе строительства — от 11 (при наличии залога) до 13% годовых, а после сдачи объекта она фиксируется на уровне 11% годовых. Сумма — до 3 млн рублей, срок — до 30 лет).
С этого года программа «Ипотека с господдержкой», ставки по которой отличаются от обычных на 1-2%, запущена и в Сбербанке. Среди традиционных ипотечных программ банка Ирина Шитикова, начальник управления по работе с предприятиями и партнёрами Кемеровского отделения Сбербанка РФ, выделяет продукт для молодых семей, где первоначальный взнос снижен до 10% от стоимости жилья. При этом по сравнению с докризисным периодом предложения банков стали разнообразнее, отменены комиссии, требования необходимому от клиента пакету документов стали проще. А сегодня, когда банки активизировали борьбу за клиента, заёмщики смогут рассчитывать и на небывалые проценты по кредитам. В частности, в Сбербанке действует акция «8-8-8», в рамках которой при наличии первоначального взноса от 50% можно получить кредит на 8 лет под 8%, продолжается акция «10-10-10» на строящиеся квартиры в городе-спутнике Лесная поляна (10% первоначальный взнос, 10% за кредит на срок 10 лет). «По всем нашим программам существует дифференцированный подход к процентным ставкам. В частности, они значительно снижены для клиентов, получающих заработную плату на карты Сбербанка», уточняет Ирина Шитикова.
Елена Залян, руководитель Центра ипотечного кредитования Кемеровского филиала Промсвязьбанка, говорит, что «исходя из интересов клиентов» в этом году банком были внедрены уже четыре программы ипотечного кредитования: «Мы постарались учесть все потребности наших клиентов и предложить максимально выгодные и удобные условия получения кредитов. Новые ипотечные программы позволят приобрести в кредит недвижимость за рубежом, без первоначального взноса, а также у любого застройщика на любой стадии строительства. Кроме того, максимально возможный срок кредитования увеличился до 25 лет. Появилась возможность учёта доходов до 4 человек — членов семьи. Клиенту предоставляется выбор кредитования с осуществлением видов страхования или без страхования».
Ипотечный кредит на строящееся жильё с недавних пор стал доступен и клиентам МДМ Банка. На этапе строительства ставка по такому кредиту составит от 15%-15,5% годовых (в зависимости от размера первоначального взноса), после оформления прав собственности ставка снижается до 10,5%-11%. Как пояснили «Авант-ПАРТНЕРу» в кузбасском филиале банка, ипотечное кредитование в данном случае интересно банку в первую очередь тем, что через него банк «получает клиентов с которыми можно выстраивать долгосрочные взаимовыгодные отношения». «Мы не хотели бы быть «банком одной операции». Наша цель — качественно закрывать весь комплекс финансовых потребностей наших целевых клиентов в длительной перспективе. Ипотечные кредиты в этом смысле могут стать хорошей основой таких взаимоотношений», — отметил представитель банка. А в том, что ипотека на строящееся жильё в регионе будет развиваться, в банке не сомневаются. «Сегодня мы видим явные признаки оздоровления экономики. Растёт экономическая активность как бизнеса, так и населения. Этот процесс мы видим не только на Кузбассе. С ростом активности растёт и уверенность людей в завтрашнем дне. Поэтому делать крупные приобретения становится уже не так страшно. За период кризиса накопился существенный отложенный спрос. Все, кто планировал приобрести недвижимость в 2009-2010 гг. в нынешнем году могут это сделать на условиях ничем не хуже докризисных. При этом стоимость квадратного метра недвижимости за эти два года существенно снизилась, а значит, покупать жилье теперь стало гораздо выгоднее», — считает собеседник «Авант-ПАРТНЕРа» в МДМ Банке.
Ирина Шитикова же отмечает, что потенциальные заёмщики начали проявлять активный интерес к новостройкам с середины 2010 года: «Данная тенденция сохранилась и в 2011 году. Считаем, что сейчас самое благоприятное время для покупки квартиры в строящемся доме, и здесь не важно будет ли это обмен имеющийся квартиры или приобретение «на будущее». Полагаем, что в текущем году рынок кредитов на приобретение строящегося жилья серьёзно вырастет».
Впрочем, ипотека строящегося жилья в Кемеровской области традиционно развивается в Кемерове и Новокузнецке, что «обусловлено количеством предложений», замечает Ирина Шитикова. Максим Орлов добавляет к этому ещё Ленинск-Кузнецкий и Прокопьевск, где активно возводится жильё по госпрограммам.
Двигатель для стройки?
Если раньше основной проблемой в реализации ипотечных программ на рынке строящегося жилья называлась способность застройщиков работать по федеральному закону №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (закон обязывает иметь всю разрешительную документацию на строительство дома и декларацию на строительство), то сегодня участники рынка называют иные сложности. По оценке Олега Козырева, вице-президента АСО «Промстрой», действующие кредитные ставки по ипотеке, несмотря на определённые послабления со стороны банковской системы, всё же высокие. И если цена за квадратный метр практически достигла своего оптимального значения на сегодняшний день, то уровень ставок ещё сдерживает более активное развитие ипотеки. Этот фактор особенно важен на рынке строящегося жилья даже с учётом того, что инвестиции в «стройку», а не в квартиру уже в сданном в эксплуатацию доме, выгоднее с точки зрения цены. По словам Олега Козырева, прежде ипотека строящегося жилья была выгодней: «Экономия на цене квадратного метра раньше доходила до 30%. Такова могла быть разница между стоимостью 1 кв. м в строящемся доме и того же 1 кв. м в готовом. Сейчас эта разница составляет 10-12%, да и то далеко не везде. В такой ситуации имеет значение уже цена заёмных денег — ставка кредита».
В «СДС-Финансе», между тем, считают, что возможность удешевления стоимости жилья через ипотечный кредит — очень важный стимул для людей. Сейчас, в квартирах, которые предлагает на продажу компания в Кемерове разница в цене доходит до 25%: в среднем 34 тыс. рублей за «квадрат» на этапе строительства и 45 тыс. рублей после сдачи дома в эксплуатацию. Специалистам компании приходится сталкиваться с другой проблемой — уровень зарплаты у потенциальных клиентов не всегда достаточный, прежде всего, потому, что часть заработка у людей «черная».
Ирина Шитикова отмечает, что основные трудности возникают на этапе выбора квартиры и варианта покупки. К тому же очень часто людей просто пугают процедуры оформления кредита, сбора документов, сдача документов в органы юстиции и т.д. Банк при этом старается упростить процедуру оформления документов: «Сбербанк, в частности, увеличил срок отлагательного условия (время за которое можно выбрать объект) до 120 календарных дней с даты принятии решения. Сейчас это намного проще и быстрее, чем было раньше». А для того чтобы сделать доступней «вход» в ипотеку в настоящее время совместно с обладминистрацией банк рассматривает варианты использования средств материнского капитала в качестве первоначального взноса на покупку строящегося жилья.
Своя специфика при работе с ипотечными займами и у ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» (АИЖК КО). По словам директора АИЖК КО Юлии Шматок, на сегодняшний день в рамках федеральной ипотечной программы действует продукт «Новостройка» — для приобретения у застройщиков или инвесторов квартир, в построенных не ранее 2007 года или строящихся многоквартирных домах эконом-класса. Процентные ставки по программе составляют от 10,5 до 11% годовых, действуют также специальные вычеты из процентной ставки для определённых категорий заемщиков. Однако наш опыт по оформлению ипотечных займов на приобретение квартир в строящихся домах показал, что даже если строительство находится в заключительной стадии, с момента предоставления займа до оформления закладной для рефинансирования её в федеральное АИЖК может пройти до одного года. У региональных операторов, предоставляющих ипотечные займы за счёт собственных средств, просто нет возможности отвлекать оборотные средства на столь длительный срок. «Для наращивания объёмов кредитования строящегося жилья мы регулярно направляем в АИЖК предложения о разработке новых ипотечных продуктов, которые позволят рефинансировать ипотечные займы в период строительства, а также предлагаем возобновить работу по схеме предоставления аванса под поставку закладных под гарантию субъекта РФ», — говорит Юлия Шматок. А пока АИЖК Кемеровской области предоставляет займы на строящиеся квартиры только получателям социальных выплат в рамках областного законодательства. За прошлый год доля таких займов составила около 30%.
По оценкам же МДМ Банка, наиболее распространённый риск при покупке недвижимости в строящемся доме — это риск долгостроя или вовсе не завершения строительства. «Поэтому при выборе объекта недвижимости желательно поинтересоваться финансовым состоянием застройщика. Косвенными признаками могут служить активность на стройплощадке, количество сданных объектов в последнее время и т.д. Можно отметить, что банки работают только с аккредитованными застройщиками. Например, МДМ Банк стремится работать только с крупными строительными компаниями, доказавшими свою состоятельность», — уверяет представитель банка.
Олег Козырев же считает, что на сегодня круг компаний, которые занимаются строительством жилья при использовании ипотечных схем, уже сложился: «Те, кто не может выдержать требования федерального закона 214, тот и не работает на рынке. А у тех, кто работает, объём привлечённых по ипотеке средств будет только расти». С ним согласен и Андрей Серяков, директор по маркетингу кемеровского ООО «КузбассИнвестСтрой»: «Для застройщика участие в ипотечных программах — вопрос наличия документации на объект. В целом это хороший инструмент. И наша компания в течение последних 2,5 лет его применяла. Не будем отказываться от него и при закладке новых домов». По его мнению, сейчас, из-за снижения темпов строительства в кризис, на рынке начинает образовываться дефицит жилья с точки зрения предложения новых объектов. И во многом от развития ипотечных программ будет зависеть, станет ли это проблемой в дальнейшем. Оптимизм тут, по словам Андрея Серякова, вселяет то, что банки сами активно ищут новые варианты взаимодействия с застройщиками.
Александра Фомина
|
Деловые новости[7 мая] Промпроизводство в Кузбассе упало на 2,7% в первом квартале за счет угля и металла
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
