|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров журналарекламаподпискаобратная связьчитатели о насАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[28 апреля] Кузбассовцы стали активнее интересоваться творчеством Виктора Астафьева
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Авант-ПАРТНЕР РЕЙТИНГ № 1 от 23.03.2011
 Рынок офисной недвижимости, по оценке экспертов, переживает «тихий выход» из кризиса. Докризисной инвестиционной привлекательности он ещё не достиг, но уже в 2011 году ожидается ввод новых объектов, что позволяет надеяться на рост объёма качественного предложения.
Тихий выход
После кризиса, когда арендные ставки на офисные площади падали до 40%, а многие бизнес-центры переживали резкий отток арендаторов, ситуация стабилизировалась. По данным Николая Жильцова, директора агентства коммерческой недвижимости «Жильцов и партнёры», только с сентября 2009 по январь 2010 года количество вакантных офисов площадью 15-20 кв. метров сократилось на 35%. На сегодняшний день заполненность большинства деловых центров эксперты оценивают в 85-90%. Некоторые собственники даже заявили о полном отсутствии свободных площадей на своих объектах. В то же есть и эксперты, которые оценивают рынок в целом не столь оптимистично. Так, по данным Матвея Ляпина, директора компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость», уровень заполняемости в среднем по рынку составляет 65%, что ниже нормы на 10-15%. По разным данным, по сравнению с кризисным «дном» стоимости арендных ставок, которое пришлось на начало 2009 года, аренда подросла на 10-15%. «В начале 2011 года мы не наблюдаем массового роста ставок аренды на офисы в отличие от торговой недвижимости, где намечается кризис качественного предложения», — отмечает Матвей Ляпин. «Мы прогнозируем небольшой рост ставок в течение года, но не более показателя инфляции, который прописан в большинстве договоров аренды».
Как известно, кризис повысил спрос на небольшие офисные помещения, площадью до 20 кв. метров. В ответ на это собственники начали «дробить» крупные помещения на более мелкие. По оценкам участников рынка, актуальность именно небольших площадей сохраняется и сегодня. «Маленькие офисы, 18 кв. метров — самые востребованные, — отмечает Николай Жильцов. — 36 кв. метров сдать уже сложнее, больше 50 кв. метров — очень тяжело. На вторичном рынке полностью пустующих комплексов, к счастью, нет, но практически в каждом можно обнаружить незанятые площади размером 50 до 300 кв. метров».
На рынке также отмечается и довольно высокая ротация среди нанимателей офисов до 100 кв. метров: если раньше они оставались на одном месте в среднем год, то сейчас — 6-8 месяцев (бизнес либо «пошел в гору», либо, наоборот, «развалился»). Ожидается, что на восстановление офисному сегменту понадобится год-полтора при стабильном росте экономики.
Хотя Кемерово и является небольшим городом, где всё компактно расположено, участники рынка традиционно отмечают, что местоположение является главным условием успешности делового центра — преимущество имеют здания, расположенные в центральной части города, в непосредственной близости от расположения административно-властных структур и крупных транспортных магистралей. Но возросла значимость и других факторов.
«Основными клиентами деловых центров является средний и малый бизнес, который за время кризиса, в большинстве своём, научился эффективно расходовать средства, — поясняет Матвей Ляпин. — В связи с этим со стороны арендаторов выросли требования к рабочему пространству, где размещаются его сотрудники. Наличие удобной парковки, столовая современного формата, современные средства коммуникации автоматически прибавляют центру арендаторов». Арендодатели тоже в свою очередь стали больше ценить арендаторов, стараясь предложить более комфортные условия. В числе последних отмечаются повышенное внимание к содержанию мест общего пользования, регулярная расчистка снега на прилегающих территориях (характеристики ведущих офисных центров Кемерова и Новокузнецка см. в таблице).
Классовый вопрос
И до кризиса рынок коммерческой недвижимости в Кемерове оставлял желать много лучшего. По данным Николая Жильцова, 55% всех офисных площадей составляют отремонтированные административные здания постройки 60-80 годов. Около 30% рынка занимают реконструированные в конце 90-х годов прошлого века и в первое десятилетие нынешнего бывшие здания детских садов и административные здания. Вновь построенные в последние 5 лет бизнес-центры составляют всего 10% рынка, ещё 5% — это переведённые под офис квартиры. При этом новокузнецкий рынок деловой недвижимости заметно опередил кемеровский. Так, на нём присутствует даже единственный в Кемеровской области бизнес-центр класса «А» («Сити» компании «РентБизнесГрупп»), в то время как офисные здания столицы региона представлены в основном классами «С» и «В-».
Стоит отметить, что особенностью кемеровского рынка является и отсутствие на нём крупных игроков — практически все бизнес-центры принадлежат не одному, а нескольким собственникам. Этим можно объяснить отсутствие инвестиций на строительство крупных объектов принципиально нового для города уровня у представителей данного бизнеса. Не проявляют заметного интереса к кемеровскому рынку офисной недвижимости ни крупные компании федерального масштаба, ни зарубежные инвесторы. В отличие от Новосибирска, куда они уже пришли. По мнению специалистов, Кемерово «тупиковый» с точки зрения географии и основных транспортных путей город. Отмечают представители рынка, и определённую «закрытость» региона («политика региональных властей такова, что в него не так просто зайти, в то же время при желании всё решаемо»).
Но это, конечно, не единственная причина. Некоторые эксперты уверены, что рынок офисной недвижимости развивается ровно настолько, насколько ему диктует спрос. «Объектов принципиально нового класса не появляется, потому что арендаторов и так всё устраивает, — считает оценщик оценочной компании «Хардвуд» Ульяна Балашова. — Кто хочет офис получше — находит». «Кемеровским бизнес-центрам не хватает современности», — считает Николай Жильцов. «Большой потребности в офисах высокого класса у нашего бизнеса нет, но всегда есть компании, которые готовые платить за комфорт. Если бы построили один бизнес-центр класса «А» на 10 тыс. кв. метров — этого бы хватило».
А, по мнению Матвея Ляпина, в ближайшие 3-5 лет нет экономической целесообразности инвестировать в офисный центр класса «А» или «B». «Очень мало компаний, готовых платить за комфорт арендные ставки существенно выше среднерыночных, — добавляет Дмитрий Мельчуков, коммерческий директор ЗАО «Интеграл». — До кризиса был рынок арендодателя, и он мог запрашивать любую цену, в пределах разумной, конечно. Теперь рынок арендатора, и определяющим фактором в конкурентной борьбе за него является не цена и не качество предложения, а баланс между тем и другим. Рынок офисных центров страдает от недостатка крупных клиентов, генерирующих существенные денежные потоки». По мнению некоторых других участников рынка, объёма малого и среднего бизнеса кемеровским бизнес-центрам не хватает не меньше.
Скромные перспективы
Несмотря на кризис и особые проблемы региона и его центра, рынок офисной недвижимости Кемерова имеет определенные перспективы развития. В кризисный 2009 год в городе развернулось строительство сразу трёх бизнес-центров: «Маяк Плаза» общей площадью 10 тыс. кв. метров, бизнес-центр «Томь» общей площадью 2,7 тыс. кв. метров, и бизнес-центр «Олимпик Плаза» общей площадью 6,2 кв. метров. Их сдача планируется уже в текущем году, в общей сложности рынку будет предложено около 20 тыс. кв. метров новых офисных площадей.
Тем не менее, перспективы инвестиционной привлекательности офисной недвижимости нельзя назвать определёнными. Кто-то верит в скорый возврат таких вложений, кто-то говорит, что приобретение офисной недвижимости в качестве объекта инвестиций в сегодняшних условиях малопривлекательно. «Арендные ставки упали за 2 года на 30-40%, а коммунальные услуги выросли на 40%, — объясняет Николай Жильцов. — Окупаемость такого объекта, как правило, составляет сейчас 12-15 лет, что для коммерческой недвижимости много, нормальной считается не более 10 лет». Матвей Ляпин убеждён, что инвестиции должны вернуться покупателю уже через 5-7 лет. Так или иначе, новых проектов в этой сфере в Кемерове в этом году не ожидается. Очевидно, что рынку потребуется какое-то время, чтобы «переварить» новые центры.
|
Деловые новости[27 апреля] Новый проект КРТ в Заводском районе Новокузнецка выставлен на торги за 35 млн рублей
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
