|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров журналарекламаподпискаобратная связьчитатели о насАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[18 апреля] МегаФон включил 4G на Глубокинском водопаде
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Авант-ПАРТНЕР РЕЙТИНГ № 4 от 20.12.2011
По итогам 2011 года жилищное строительство в Кемеровской области вырастет — ожидается ввод в строй 1,1 млн кв. метров нового жилья. При этом увеличится доля многоквартирных домов, а процент малоэтажной застройки будет примерно на уровне 2010 года. Участники рынка неоднозначны в оценке ситуации, сложившейся в строительстве, а вот что касается потребительского спроса на жильё, то в этом году он показал уверенный рост, хотя ещё и не достиг докризисного уровня. В 2012 году власти региона рассчитывают увеличить ввод жилья на 7% до 1179 тыс. кв. метров, из них 53%, или 625 тыс.кв. метров составит малоэтажное жильё.
На миллионном рубеже
Начиная с 2007 года, строительные компании Кузбасса ежегодно вводят в эксплуатацию более 1 млн кв. метров жилья. В прошлом году, вопреки «простою» рынка недвижимости, серьёзного отставания от плана не было и к концу декабря было построено 1003 тыс. кв. метров. Что касается этого года, то, как ожидается, будет введено в эксплуатацию 1,1 млн кв. метров и, соответственно, рост составит примерно 10%. Традиционно более активно строительство шло в крупных городах, в Кемерове и Новокузнецке, а также в Прокопьевске, Берёзовском, Кемеровском и Новокузнецком районах. В этом году не произошло особых изменений в списке лидеров строительной отрасли Кузбасса. Так, холдинг «Сибирский Деловой Союз» увеличил ввод жилья на 16,6% до 77 тыс. кв. метров. Как сообщил журналистам президент холдинга Михаил Федяев на открытии коттеджного поселка «Маленькая Италия» под Кемерово, в следующем году компания планирует ввести в строй 100 тыс. кв. м, а объём инвестиций вырастет более чем на 30% по сравнению с 2011 годом до 4 млрд рублей. АСО «Промстрой» в 2011 году ввела в эксплуатацию 49,5 тыс. кв. метров и в 2012 году намерена увеличить этот показатель примерно на 4% до 53,5 тыс. кв. метров. «Кемеровогражданстрой» в этом году увеличил ввод жилья более чем в 5 раз: с 1,95 тыс. кв. метров в 2010-м до 10,9 тыс. кв. метров, планы на следующий год — 16 тыс. кв. метров. Кроме того, как уточнил генеральный директор «Кемеровогражданстрой» Сергей Паскидов, в этом году компания также ввела в эксплуатацию образовательной учреждение — школу площадью 12,5 тыс. кв. метров. «Строительство школы продолжалось три года, общая сумма инвестиций составила более 500 млн рублей. Сейчас мы работаем на объектах жилья, строим три новых дома в Кемерово, осваиваем новые площадки. В следующем году сдадим два дома», — сказал он, добавив, что «сейчас вполне работоспособный период для строительной отрасли».
 Растёт жилищное строительство и на юге Кузбасса. Новокузнецкая компания «Южкузбасстрой» по итогам 2011 года введёт в строй более 56,8 тыс. кв. метров жилья против 51 тыс. кв. метров в 2010 году (рост более 11%). Как сообщили в компании, в 2012 году будет построено 48,9 тыс. кв. метров, то есть, с плановым снижением порядка 13%, но уточнили, что «данная квадратура может быть изменена (увеличена) в зависимости от финансирования». «Новокузнецкий ДСК» им. А.В. Косилова в 2011 году планирует ввести 67 тыс. кв. метров жилья против 64 тыс. в 2010-м, а в 2012-м намерен увеличить ввод до 70 тыс. кв. метров (см. график). В общей сложности инвестиции в строительную отрасль в 2011 году вырастут по сравнению прошлым на 13% и составят 28 млрд рублей. «Рост вложений связан с ростом показателя объёма ввода жилья, — поясняет начальник областного департамента строительства Андрей Кравченко. — Около 90% инвестиций — это средства из внебюджетных источников: заёмные средства коммерческих банков, собственные средства застройщиков и граждан. Соответственно, на бюджетные деньги строится чуть более 10% жилья».  Что касается привлечения инвестиций, то, как считает генеральный директор ООО «Програнд» Евгений Мордовин, после кризисного года большинство застройщиков стали ориентироваться на собственные средства. «В кризис правительство выделило банкам деньги в качестве поддержки строительной отрасли, однако они были предложены под такие условия, на которые застройщикам кредитоваться было не просто невыгодно, но и опасно, — говорит он. — Так, необходимо было внести 30% собственных денег, остальная часть предлагалась под 14% годовых, при этом компания должна была продать жилье по цене Минрегионразвития. Это оказалось неприемлемым». Управляющий директор ООО «Новокузнецкий ДСК» » им. А.В. Косилова Павел Панов также отмечает, что сегодня предприятие ведёт строительство только за счёт собственных средств. Между тем, директор ООО «КГС-Недвижимость» Вячеслав Долгих сообщил, что компания работает по федеральному закону №214 и привлекает средства дольщиков. «Дольщики берут ипотечные кредиты. В этом мы им помогаем. На выбор предлагаем кредитоваться в четырёх крупных банках. Это выгодно и нам и банкам», — добавил он.
Рост и преодоление
По оценке властей, в 2011 году все крупные игроки рынка преодолели кризис. Сами застройщики также отмечают «оживление», но не спешат говорить о значительных переменах. Также о положительных тенденциях на рынке строительства говорит директор «Програнда» Евгений Мордовин: «В этом году мы вели застройку активнее, чем в прошлом. Если оценивать объёмы строительства, то, наверное, для нас они выросли приблизительно в два раза». По его оценке, причинами «оживления» рынка стали снижение ставок по ипотечным кредитам, стабилизация уровня дохода населения, что привело к более активному поведению покупателей на рынке. Кроме всего прочего, свою роль сыграла и переориентация застройщиков в период кризиса на недвижимость небольшой площади. «Если раньше средняя площадь квартиры была 65 квадратов, то сегодня она составляет 55», — уточнил он.
В то же время Павел Панов считает, что ещё рано говорить о серьёзных положительных изменениях в строительной отрасли Кузбасса. «Фактически уровень дохода не изменился, хотя цены на недвижимость пошли вверх. Отчасти, это связано с ростом себестоимости материалов — цемента, матоллоконструкций и т.д.», — говорит он. С ним солидарны и оптовые компании, занимающиеся продажей строительно-отделочными материалами. «Спрос на материалы для строительства и ремонта так и не достиг докризисного уровня. Основную долю строек занимает строительство, финансируемое из бюджетов: федерального и областного. Значительно «просевшая» коммерческая застройка в этом году так и не набрала темпа, — отмечает директор по оптовым продажам группы компаний Стройкомплект Елена Левшова. – Среди объектов нежилого фонда, в 2011 году могу выделить автосалоны. Это во многом связано с тем, что идет выравнивание в секторе автокредитования». Соответственно, как и в прошлом году, застройщики возводили жильё, ориентируясь на растущий спрос квартир с небольшой площадью. «Интерес к такому жилью, к сожалению, пока сохранился. Люди с достатком купили большие квартиры ещё до кризиса, и с 2008 года такие дома стоят без движения», — резюмирует Павел Панов. Однако, как считает Вячеслав Долгих, спрос на небольшие квартиры (однокомнатные в 40 кв. метров и двухкомнатные до 60 кв. метров) был всегда, и подобное жильё с успехом продавалось. «Вялотекущие тенденции прошлого года сменили всё-таки свой вектор на небольшое увеличение спроса. Для нашей компании он в первую очередь связан с желанием населения, приобрести квартиры небольшой площади и ответным предложением с нашей стороны таких квартир», — говорит он. Как уточнил Андрей Кравченко, «строительство жилья эконом-класса набирает обороты и по итогам года составит не менее 40% от общего ввода». Увеличение доли малогабаритных квартир предусмотрено и в комплексной программе «Развитие жилищного строительства в Кемеровской области». Согласно ей, к 2015 году число таких квартир составит 60%. «Такое жилье, с одной стороны, отвечает всем требованиям энергоэффективности и экологичности, а с другой – более доступно для среднестатичического покупателя», — отмечает Андрей Кравченко. Кстати, в этом году в регионе также продолжилось строительство доходных домов. Первое «коммерческое» жильё по найму появилось в Новокузнецке в 2009 году. Сегодня возведено уже пять подобных объектов, из них три — в южной столице Кузбасса, по одному в Прокопьевске и в Кемерове. В следующем году доходные дома планируют построить в Анжеро-Судженске, Ленинске-Кузнецком и Юрге. Время покупок
Что касается покупательского спроса, то, как рассказывает президент Некоммерческого партнёрства «Риэлторы Кузбасса», гендиректор агентства недвижимости «Панацея» Наталья Корчуганова, в Кемерове в этом году он вырос в среднем на 30%, причём и на квартиры стандартных застроек, и на так называемое элитное жильё. По её данным, интерес кемеровчан в первую очередь был сосредоточен на рынке первичного жилья. При этом, квартиры покупались как с использованием заёмных средств, так и с помощью рассрочки и за полный наличный расчёт, которым расплачивается лишь пятая часть от общего числа желающих приобрести жилье. А вот на вторичном рынке большую часть составили кредитные деньги. «До середины года стоимость квартир особо не менялась и была на уровне 2010-го, однако во втором полугодии колебания в цене стали заметны, причём, практически ежедневно на 100-200-300 рублей за квадратный метр, потом 1-2%. В итоге к концу месяца набиралось 10-15% и так до настоящего времени», — говорит Наталья Корчуганова, уточняя, что рост по итогам года у некоторых застройщиком составит порядка 30%.
По оценке Вячеслава Долгих, увеличение цен на первичном рынке связано как с растущим спросом, подогретым более доступной ипотекой и активными рекламными компаниями, так и с удорожанием строительных материалов. При этом, уточняет он, реальные цены от заявленных отличаются чаще всего на рынке вторичного жилья. «Застройщики, как правило, устанавливают твёрдые цены и работают с небольшой рентабельностью. Всё это не позволяет значительно варьировать стоимость. Иногда продавцы «грешат» обещанием низкой цены в рекламе: фактически заявляют такую, по которой в продаже квартиру не приобретёшь. Однако покупателя сейчас трудно этим зацепить, он обычно обходит всех застройщиков и скрупулезно выбирает», — рассказывает он, подчёркивая, что недостоверная реклама только портит отношение покупателя к застройщику. Вслед за первичным рынком, цены на жильё стали поднимать и собственники вторичного жилья. В первую очередь в стоимости подросли кемеровские «гостинки». Так, например, если в январе комнату гостиничного типа (КГТ) в 12 кв. метров можно было купить за 650 тыс. рублей, то в ноябре уже за 800-850 тысяч, а цена за комнату в 18 кв. метров выросла с 850 тысяч до 1 миллиона. После «гостинок» на вторичном рынке увеличились цены на однокомнатные, а затем и на трехкомнатные квартиры. К примеру, стоимость последних в начале года составляла 2,4 млн рублей, в ноябре — порядка 3 миллионов. «Сегодня у тех, кто желает улучшить условия проживания, есть реальная возможность это сделать. Так, владельцы однокомнатных квартир могут перейти с небольшой доплатой в двухкомнатные: разница между ними примерно в 150-200 тысяч, из «гостинки» можно переехать в новострой», — подвела итог гендиректор агентства. Между тем, как считает Вячеслав Долгих, тенденции роста цен на вторичном рынке не совсем понятны: «Предпосылок для этого никаких нет. Дома ветшают с каждым годом, их качественные характеристики ухудшаются, а коммунальные затраты только растут». По его мнению, в этом случае имеет место «чисто спекулятивный интерес, подогреваемый отчасти агентствами недвижимости, когда одну и ту же квартиру продают несколько агентов, и каждый пытается получить весьма приличные комиссионные за реализованную квартиру — от 50 до 100 тыс. рублей». Продавцы часто хотят избавиться от старого жилья и переехать в новое. «Понятен интерес продать дороже свою «хрущёвку», и с небольшой добавкой средств купить новое более комфортное, просторное жильё», — полагает он. Что касается 2012 года, то, по мнению Наталья Корчугановой, тенденция к росту сохранится. «На первичном рынке по-прежнему будет пользоваться спросом построенное или в очень высокой степени готовности жильё. Недостроенные дома и сегодня не очень популярны, даже от авторитетных застройщиков», — говорит она. Кроме того, по её мнению, подрастут в цене и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке. Вячеслав Долгих солидарен с мнением, что цены в 2012 году продолжат свой рост. Среди причин он назвал увеличение стоимости сырья и энергоносителей (в частности, акциз на топливо) как для производителей стройматериалов, так и у застройщиков. Между тем, как и всегда, рынок недвижимости во многом будет зависеть от экономической ситуации в стране и за границей. «Сегодня интерес к недвижимости подогрели цены, сложившиеся на рынке в начале года, и хорошие процентные ставки на ипотечные кредиты, — поясняет президент НП «Риэлторы Кузбасс». — Однако к докризисному уровню количество сделок купли-продажи ещё не вернулось». Восстановление ипотеки
О том, что рынок ипотечного кредитования Кемеровской области, как и в целом России, продолжает активно восстанавливаться говорит и директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» (АИЖК КО) Юлия Шматок. «Растёт число выданных ипотечных кредитов, снизились ставки, появились более лояльные условия кредитования для заемщиков. Банки стали учитывать специфические запросы клиентов: одни предлагают сразу несколько ипотечных программ на покупку недвижимости, другие активно кредитуют альтернативные сделки, третьи расширяют перечень объектов кредитования, — перечисляет она. — Так что для людей, которые могли себе позволить, но откладывали покупку недвижимости, сейчас открыто много новых возможностей. Можно сказать, что рынок жилья достиг определенного баланса между спросом и предложением». В этом году наиболее активно предлагали рынку свои ипотечные продукты государственные банки — ВТБ 24, Сбербанк, Газпромбанк.
Что касается собственно работы АИЖК КО, то по сравнению с прошлым годом оно сократило выдачу займов: за январь-ноябрь 2011 года 1047 займов на 950 млн рублей по сравнению с 1253 займами на 1,12 млрд рублей. Как поясняет Юлия Шматок, снижение объёмов кредитования по федеральной ипотечной программе было предсказуемо и соответствует «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года». «Доля на рынке ипотечного жилищного кредитования группы компаний АИЖК меняется в зависимости от состояния рынка. В периоды устойчивого развития эта доля снижается, а в периоды кризисов, когда требуется дополнительная поддержка рынка, эта доля может возрастать. Именно это мы и наблюдали в кризисный период, когда большинство банков свернули ипотечные программы, а те, кто остался, подняли процентные ставки на такой высокий уровень, что ипотека вообще стала недоступна. Тогда наши объемы кредитования постоянно росли, а доля АИЖК КО на рынке ипотечного жилищного кредитования Кемеровской области превышала 30%», — рассказывает она.
Снижение процентных ставок по федеральной ипотечной программе началось с четвёртого квартала 2009 года, и в 2010 году АИЖК удерживало самую низкую процентную ставку по ипотеке, чем задало ориентир для других участников рынка. «Такая политика оживила конкуренцию среди банков и вновь положила начало процессу либерализации условий выдачи ипотечных кредитов», — считает представитель АИЖК. По её данным, в июле этого года ставки по займам федеральной ипотечной программы были снижены на 0,9-2,6%. «Таким образом, ставки оказались в диапазоне от 7,9 до 12%, а у отдельных категорий заемщиков появилась возможность получить ипотеку под 6,4%, что стало беспрецедентным предложением для ипотечного рынка», — добавляет Юлия Шматок.
Площадки для малоэтажки
Если обратиться к строительству малоэтажного жилья, идею которого активно продвигают как власти, так и некоторые застройщики, то на его долю в этом году пришлось 52% от общего ввода. Взяв в приоритет комплексное освоение территорий, регион определил 30 площадок под малоэтажку, половина из которых уже осваиваются. «Мы окончательно перешли от точечной к комплексной застройке. Безусловно, такой подход позволяет более качественно развивать инфраструктуру», — говорит Андрей Кравченко. Среди масштабных проектов этого года, учитывая, кемеровский район «Лесная Поляна», он назвал поселок «Маленькая Италия» в Кемеровском районе, «Черемушки» в Березовском, «Горняк» в Киселёвске. При этом, как уверяют власти, в следующем году будут осваиваться и другие территории. В частности, квартал «Сосновый» в Белово, малоэтажная застройка в посёлке Малиновка в Калтане, посёлок Лапшиновка недалеко от Ленинск-Кузнецкого, поселок на 55 коттеджей в Мысках, микрорайон малоэтажной застройки «Солнечный-2» в Юрге.
Как отмечают риэлторы, среди загородных домов всё чаще стали пользоваться спросом коттеджи небольшой площади — в среднем 130-150 квадратов и максимум до 180-200, что во многом обусловлено особенностями их эксплуатации — затратами на отопление, освещение, уборку снега и т.д. Что касается цены, то в этом году она почти не изменилась. При этом, как отмечает Наталья Корчуганова, стоимость загородного дома оставалась стабильной и в кризис, и до него особо не росла. По её данным, сегодня средняя цена загородного коттеджа составляет 25-30 тысяч рублей за квадратный метр, в тоже самое время есть предложения и 50 тыс. рублей за квадрат. Подводя итог жилищного строительства, стоит отметить, что, к сожалению, в 2011 году строительные компании по-прежнему сталкивались с проблемами долгого оформления проектной и разрешительной документации. «Здесь ничего не изменилось, как было сложно, так и осталось», — резюмировал гендиректор «Програнда» Евгений Мордовин. Кроме того, более активному освоению территорий мешает и неподготовленность площадок. «Как правило, земельные участки идут без инженерных сетей. Затраты на их проведение для застройщика будет составлять 30% от всей стоимости жилья», — говорит Павел Панов. Государственная власть, в частности, надзорные органы отмечает, что строительные компании чаще нарушают отраслевые нормы, требования проектной документации и т.п. (см. врезку).
Коммерческая неопределённость
Если обратиться к рынку коммерческой недвижимости, то в этом году здесь особых изменений участники рынка не отмечают. Он подвергается воздействию разных экономических сил — потребительского спроса, и спроса со стороны бизнеса, в основном, малого и среднего, предложения застройщиков и банков – держателей залогов, регионального налогового законодательства и многих других. Результат не всегда отражает общие тенденции в экономике. На фоне, казалось бы, устойчивого роста в промышленности, розничной торговле и жилищном строительстве, в региональном секторе коммерческой недвижимости не увидеть сильных движений в ту или иную сторону. Нет падения, но нет и заметного роста.
«Рынок коммерческой недвижимости ещё более неповоротлив, чем жилищный. В 2008-2009 годах всё, что было выставлено по привлекательным ценам, было куплено или арендовано. Сегодня особо не стремятся покупать подобные объекты из-за боязни рисков, особенно на фоне ситуации в Европе и США», — рассказывает Наталья Корчуганова, отмечая, что сегодня чаще всего компании выбирают вариант аренды. На положение дел на рынке коммерческой недвижимости, по оценке коммерческого директора кемеровского ООО «Кузбасс Капитал Инвест» (ККИ) Евгения Зимина, сильно влияет наличие большого количества объектов недвижимости, накопленной в период кризиса банками. В своё время она служила залогом, и с потерей платежеспособности её владельцев перешла к кредиторам. Сейчас банки, точнее, их дочерние компании управляют этими объектами, частично продают их, но что будут делать с ними в дальнейшем неясно. «Если решатся продавать по 10 тыс. рублей за 1 квадратный метр, приобретать такую недвижимость будет, конечно, выгодно», — отметил коммерческий директор, а вот есть ли это в планах залогодержателей, неизвестно. Общие размеры залогового навеса на рынке коммерческой недвижимости оценить трудно. Значительную его часть составили ТРК разорившегося красноярского ритейлера «АЛПИ», поэтому, как заметил Евгений Зимин, влияние этой компании на рынок было сильно, и когда она работала, и даже сейчас, оставшимися объектами. В этих обстоятельствах сложно решиться на новое строительство, особенно если учесть ситуацию со спросом и предложением. По его оценке, цены на вторичную недвижимость будут даже падать, а вновь строящаяся, естественно, будет дорожать по мере роста цен на стройматериалы, услуги и др. Вадим Бельков, председатель фонда имущества Кемеровской области, который продаёт не только государственное имущество, но и объекты частных владельцев, считает, что пока предложение с вторичного рынка коммерческой недвижимости превышает спрос. «Покупатели не соглашаются на предлагаемые цены, ждут пока они опустятся, но продавцы не настолько стеснены в средствах, чтобы соглашаться на любую цену, тем более, что продаваемые объекты и так сданы в аренду, и приносят доход» — отмечает он. Эксперты отмечают, что «охлаждает» рынок коммерческой недвижимости Кузбасса и кадастровый вопрос. Земельный налог после того, как в конце 2008 года обладминистрация установила последнюю кадастровую стоимость земли, вырос в 9-10 раз. Это отпугивает покупателей и земельных участков на новое строительство («сразу платить полтора миллиона рублей в год за участок, а мне ещё строить на нем года два-три» — посетовал один из потенциальных застройщиков), и на приобретение объектов недвижимости. Прицениваясь в последнем случае, они спрашивают, а сколько будет налог на землю под зданием. Как отмечает Вячеслав Долгих, со стороны предпринимателей, оказывающих какие-либо услуги населению или занимающихся торговлей, есть интерес к встроенной коммерческой недвижимости, расположенной в жилых домах спальных районов. «Крупных инвесторов, желающих заработать на коммерческой недвижимости наша компания, к сожалению, не наблюдает», — резюмирует он. В свою очередь застройщики жилого сектора говорят о том, что к встроенным или пристроенным помещениям в многоквартирных домах, будущие арендаторы или собственники проявляют интерес только, когда дом уже заселили жильцы. «Как правило, они хотят сразу получить отдачу от приобретения, поэтому не вкладывают рубль в долгую окупаемость», — говорит управляющий директор «Новокузнецкого ДСК» Павел Панов.
|
Деловые новости[18 апреля] Компания MST начала строительство завода сухих строительных смесей в Кемерове
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
