-->
 

Бизнес-портал Кузбасса

Новости, обзоры, рынки, аналитика,
события, опросы и многое другое

об изданииархив номеров журналарекламаподпискаобратная связьчитатели о насАвант-ПЕРСОНАДоброе дело

Новости компаний

[29 марта] МегаФон обеспечил связь под водой для сотрудников Нижегородской ГЭС
[29 марта] Маркетплейс «РЖД Маркет» обеспечивает сезонный спрос на щебень
[28 марта] УК «Кузбассразрезуголь» начала промышленное применение новой технологии буровзрывных работ с минимальным сейсмическим воздействием
[28 марта] Мужчины активнее женщин пользуются каршерингом
[27 марта] Перевозки грузов по международному транспортному коридору «Север-Юг»


Издательская группа «Авант»

Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»
Деловой альманах «Авант-ПАРТНЕР Рейтинг»


 

наш опрос

Где вы встретили новый год?








результаты
архив голосований


Авант-ПАРТНЕР РЕЙТИНГ № 3 от 24.08.2015

Стройка в сложное время

Несмотря на сложности со сбытом жилья, объёмы ввода жилой недвижимости сохраняются на уровне предыдущего года.
 
Рост не получился
 
По данным Кемеровостата, за полгода в Кемеровской области введено почти 2,7 тыс. зданий общей площадью 587,7 тыс. кв. метров. В том числе 2,56 тыс. жилых домов общей площадью 473,9 тыс. кв. метров (в том числе жилой – 421,2 тыс. кв. метров), 29 зданий промышленного назначения (26,7 тыс. кв. метров) и 67 зданий – коммерческого (47,3 тыс. кв. метров). Напомним, на 2015 год перед регионом была поставлена задача построить не менее 1,2 млн. кв. метров жилья, что на 10% превышает плановые показатели 2014 года. Таким образом, план полугодия выполнен только на 70,2%. Объём ввода сохранился на уровне 6 месяцев 2014 года.

По данным заместителя губернатора Кемеровской области по строительству Евгения Бухмана, на сегодняшний день в Кемеровской области ведётся многоэтажная комплексная застройка на 25 площадках, малоэтажная застройка – на 7 площадках. Год назад сообщалось о ведении стройки на 23 и 12 площадках соответственно. Строительных работ за январь-июнь в регионе выполнено на общую сумму 49,3 млрд рублей, что на 1,6% ниже показателя аналогичного периода прошлого года.
 
Отметим, что в начале года отрасль показывала рост объёма строительных работ – так, по итогам января объём составил 110,2% к январю 2014 года, но уже к марту снизился до 90,6%. Инвестиции в основной капитал по виду экономической деятельности «строительство» в первом квартале (более поздних данных пока нет) 2015 года составили 31,2 млн рублей (за весь прошлый год 322,7 млн рублей, 41,4% от уровня 2013 года).

Как свидетельствуют данные исследования деловой активности строительных организаций, проведённого Кемеровостатом по состоянию на 10 мая текущего года, индекс предпринимательской уверенности во втором квартале снизился на 15%.

Доля организаций, у которых портфель заказов соответствует уровню «нормальный», составила 70%, «ниже нормального» – 30%. Средний уровень загрузки производственных мощностей строительных организаций – 70%. Рост прибыли во втором квартале отметили  13% предпринимателей, снижение – 4%. На убыток указали 27% респондентов. Доля руководителей, оценивших общую экономическую ситуацию на предприятии как «благоприятную», составила 6%, «удовлетворительную» – 78%, «неблагоприятную» – 16%. При этом 56% респондентов отмечают, что объём работ во 2 квартале сохранился на уровне первого, 28% отметили увеличение данного показателя. Согласно прогнозным оценкам, у 67% строительных организаций объём работ в 3 квартале не изменится, у 26% ожидается увеличение.

Определёнными индикаторами состояния дел в строительной сфере могут служить производственные показатели стройиндустрии Кузбасса. Однако, сигналы из неё противоречивы. По данным гендиректора ООО «Мазуровский кирпичный завод» (МКЗ) Александра Мильруда, которые он привёл на встрече с журналистами в конце июня, МКЗ, как ведущий производитель кирпича в регионе, в этом не испытывает никаких сложностей со сбытом своей продукции и загружен практически на все свои мощности. При этом не более 30% выпускаемого кирпича потребляется холдингом «СДС-Строй», в состав которого входит завод. А вот ОАО «Холдинговая компания «Сибирский цемент» отчиталось о заметном сокращении производства в первом полугодии 2015 года. Общий объём выпуска цемента на заводах холдинга снизился на 13% по сравнению с показателями первого полугодия 2014 года, до 1,8 млн тонн,  производство бетона на завода ООО «Сибирский бетон» – на 20%, до 123 тыс. кубометров, асбоцементной продукции на красноярском комбинате «Волна» – на 16%, до 4,7 млн кв метров. В конце прошлого года в холдинге ожидали спад производства в 2015 году, но куда меньшего размера. Как сообщал тогда первый вице-президент ОАО «ХК «Сибцем» Геннадий Рассказов, компания прогнозировала на 2015 год снижение сбыта цемента только на 3-5%, основывая этот прогноз на данных обратной связи с многочисленными клиентами, в первую очередь, со строительными компаниями.

Примечательно, что сильнее всего производство цемента упало на заводах «Сибцема» в Красноярске (на 19%) и в Бурятии (на 23%), а вот ООО «Топкинский цемент», работающее в Кузбассе и в значительной степени на местный рынок, снизило выпуск цемента только на 9%. Однако, с показателями развития сферы жилищного строительства различных регионов Сибири эта разница в выпуске цемента, как оказалось, совсем не совпадает. Так в Красноярском крае, где наблюдается спад выпуска цемента, нового жилья в первом полугодии введено на 31% больше, чем в первом полугодии 2014 года, в Бурятии – на 18% (подробнее, где находится Кузбасс в сфере жилищного строительства на фоне Сибири см. диаграмму на стр. 60). Очевидно, что спад в цементном производстве не всегда совпадает с аналогичным движением в жилищном строительстве, возможно, он определяется снижением активности в сфере промышленного, дорожного и коммерческого строительства.
 
В ожидании доступных кредитов
 
Тревожные настроения на строительном рынке можно объяснить затруднённой ситуацией со сбытом жилья, которая наблюдалась в первой половине года (см. «А.-П.» №11 за 2015 год Упавший скорее жив). В связи с ростом ипотечных ставок в конце 2014 и начале 2015 года количество сделок на рынке жилья резко сократилось. Правда, в декабре экономическая нестабильность рынок только подогрела: многие застройщики отмечали рекордный рост продаж, некоторые даже троекратный – часть населения пыталась таким образом сохранить накопления от обесценивания, другая торопилась приобрести уже запланированную квартиру, пока ситуация на рынке не изменилась, а ипотека не подорожала. Но начало года рынок недвижимости встретил затишьем. В марте государством было принято решение о субсидировании банкам, готовым выдавать ипотеку по ставке не выше 12%, выпадающих доходов. Но поскольку рынка вторичной недвижимости эта программа не коснулась, продажи жилья выросли не так значительно, как участникам рынка хотелось бы: зависимость первичного рынка от вторичного продолжает оставаться высокой.

В последние месяцы банки на фоне снижения ключевой ставки Центробанка РФ снижают ипотечные ставки для «вторичной» недвижимости, однако о восстановлении рынка говорить пока рано. Сокращение количества сделок на рынке жилья подтверждается статистикой Центробанка РФ. За 5 месяцев текущего года в Кемеровской области выдано 3,87 тыс. жилищных кредитов, в том числе 3,83 тыс. ипотечных на общую сумму 5,32 млрд рублей. Средневзвешенный срок кредитования по этим кредитам составил 15,7 лет. Средневзвешенная процентная ставка – 14% годовых. Для сравнения, за 5 месяцев 2014 года в регионе было выдано 7,7 тыс. жилищных кредитов, из них 7,4 тыс. – ипотечных на общую сумму 10,09 млрд рублей. Средневзвешенный срок кредитования по этим кредитам составил 11,4 лет, средневзвешенная процентная ставка – 12,4%. Таким образом, рынок «просел» почти в 2 раза.

«Спрос на жильё упал, – подтверждает президент Ассоциации строительных организаций «Промстрой» Борис Горобцов. – По городу-спутнику Лесная Поляна мы снижения не наблюдаем, но в среднем по объектам Кемерова спрос снизился на 25%, это очень много».

Конечно, нельзя забывать о буме продаж конца прошлого года: большая часть платежеспособного спроса была реализована именно в этот короткий отрезок времени.
В то же время эксперты отмечают, что в условиях экономического кризиса население просто не настроено брать на себя такие серьёзные финансовые обязательства, какими является ипотека. «Несмотря на то, что в июне банки начали снижать ставки по ипотечным кредитам и на вторичном рынке жилья, данная мера не сможет в полной степени реанимировать ипотеку, – уверена сертифицированный аналитик рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов Галина Зырянова. – На решение людей о взятии кредита оказывает влияние  и политическая, и экономическая нестабильность, угроза снижения доходов и даже потери работы вследствие массовых сокращений. Всё это удерживает людей от того, чтобы брать на себя долговые обязательства в виде ипотечного кредита».
 
Цены встали
 
Пока снижение спроса не отразилось на ценах. По данным исследования Галины Зыряновой, по итогам первых 6 месяцев снижение средней цены 1 кв. метра на рынке новостроек Кемерова составило менее 1%, во втором квартале – 2,3%, но данное значение находится в пределах погрешности, поэтому говорить о смене тренда пока рано. В 1% оценивает снижение цен на рынке первичного жилья Кемерова по итогам первого полугодия и аналитик федеральной риэлторской компании «Этажи» Елена Большакова.

«Стабилизация цен на первичном рынке жилья, продолжающаяся уже на протяжении двух лет, обусловлена начавшейся стагнацией в экономике весной 2013 года, – добавляет Галина Зырянова. – Небольшая положительная динамика средней цены предложения 1 кв. метра в конце 2014 года и начале 2015 года, а также высокая активность объясняется декабрьским макроэкономическим шоком, последствия которого закончились уже весной. Принятые в правительственной антикризисной программе меры по поддержке ипотечных заемщиков и застройщиков пока удерживают рынок жилья от резкого падения».

По данным Галины Зыряновой, на первичном рынке жилья за полгода подешевели только новостройки бизнес-класса – за счёт вывода на рынок новых объектов на ранней стадии строительства. В сегменте «эконом» отмечен даже небольшой прирост цены в пределах 4%. Менее всего подверглись изменениям цены в сегментах малогабаритного жилья и комфорт-класса. «До конца года средняя цена предложения на первичном рынке жилья не опустится ниже 40 тыс. рублей за 1 кв. метр, – прогнозирует эксперт. – Несмотря на сложности в строительной сфере, в столице Кузбасса проектируются новые микрорайоны, появляются новые строительные площадки, темпы строительства сохраняются. Акции застройщиков и значительные скидки распространяются только на квартиры большой площади и при 100% наличной оплате. Сейчас многие девелоперы продают квартиры с нулевой наценкой либо даже с небольшим убытком. Их задача – удержаться на рынке и выжить. Пока им это удаётся, и есть шанс, что объёмы ввода жилья сохранятся на уровне прошлого года. Но через пару лет снижение объёмов строительства может вылиться в уменьшение объёмов ввода и, как следствие, дефицит жилья. Согласно прогнозу профессора Геннадия Стерника, в 2015-2016 годах будет продолжаться стагнационная стадия в развитии рынка жилья: замедление темпов роста цен, снижение спроса, уменьшение объёмов предложения и строительства. В 2017-2018 годах рынок перейдет в состояние рецессии: спрос и цены резко упадут. Начало восстановительной стадии ожидается не ранее 2019 года».
 
Перспективы есть
 
Несмотря на финансовый кризис, оптимизм рынку придаёт реализация новых крупных проектов. Так, в Кемерове ООО «Програнд» начинает освоение территории на пересечении бульвара Строителей и улицы Марковцева. За ближайшие 4 года здесь будет построено 65 тыс. кв. метров жилья, инвестировано около 2,2 млрд рублей (не считая строительства социальных и коммерческих объектов).

Крупный микрорайон по программе «Жильё для российской семьи» будет строиться в  Новокузнецке, в южной части Новоильинского района. Право на освоение данного участка по итогам аукциона приобрёл «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области». Всего на территории в 42,5 га планируется построить 230 тыс. кв. метров жилья эконом-класса, объём инвестиций составит около 9 млрд рублей.

Ещё одним крупным микрорайоном станет также земельный участок бывшего Кемеровского высшего военного командного училища связи, закрытого в 2009 году. Эта территория также почти полностью передана в ведение «Фонда развития жилищного строительства», на ней планируется построить 200 тыс. кв. метров нового жилья.
 
Начало строительства планируется уже осенью текущего года. Из площадок, которые осваивает Фонд, стоит отметить также микрорайон №68 на пересечении проспектов Химиков и Комсомольского. Всего в нём планируется построить 17 домов общей площадью 121 тыс. кв. метров, плюс объекты социально-культурного назначения.

Кемеровская инвестиционно-финансовая компания (ИФК) «Мера» планирует вложить 1,5 млрд рублей в строительство нового жилого комплекса ёмкостью около 50 тыс. кв. метров в микрорайоне «Южный», на пересечении улиц Баумана и Дружбы. Как рассказал генеральный директор компании Дмитрий Соколов, «Мера» уже приступила к подготовке земельного участка, идёт работа по проектированию и получению условий техприсоединения от ресурсоснабжающих организаций. В 2016 году планируется начать строительные работы. По информации Дмитрия Соколова, земельный участок бывшего садового товарищества площадью 5 га был приобретён у частных лиц несколько лет назад.

Предполагается, что жилой комплекс будет состоять из 10-14 домов этажностью от 8 до 11 этажей. Внутренний двор будет полностью закрыт для транспорта: места хранения автомобилей предусмотрены вдоль внешнего периметра микрорайона, под каждым домом также будут подземные парковки. На первой линии улицы Дружбы планируется построить ряд помещений коммерческого назначения для обслуживания населения (супермаркет, парикмахерскую, автомойку). По словам Дмитрия Соколова, квартиры в новом жилом комплексе будут площадью от 30 до 110 кв. метров, строительство продлится 3-4 года. В настоящее время ИФК «Мера» также ведёт работу по освоению еще двух земельных участков в Ленинском районе, подробности компания пока не сообщает.

Компания «Промстрой» также не планирует снижать объёмы строительства нового жилья, более того, намерено даже увеличивать. По данным Бориса Горобцова, по итогам текущего года компания планирует ввести в эксплуатацию на 30% жилья больше, чем в 2014 году (в 2014 году рост по отношению к 2013 году также был 30%). «Если кризис будет продолжаться – объёмы в дальнейшем будем снижать, – добавляет Борис Горобцов. – Но в этом году построим столько, сколько запланировали».
По данным городских властей, в 2015 году в Кемерове планируется ввести 280 тыс. кв. метров жилья против 283,4 тыс. кв. метров, построенных в 2014 году. Инвестиции в жилищное строительство столицы Кузбасса ожидаются на уровне 10,6 млрд рублей против 9 млрд в 2014 году.
 
Кризис – не помеха
 
Новые перспективы развития появились в июне у центра Кемерова, а точнее – у квартала №36, в границах улиц Черняховского, Чкалова, Коммунистическая и проспекта Ленина. Депутаты горсовета приняли муниципальную адресную программу по сносу и реконструкции  14 многоквартирных  жилых  домов на этой территории в целях её развития с привлечением средств частных инвесторов-застройщиков. Опрошенные участники рынка отмечают, что инвестиционная привлекательность данной площадки «потенциально высока», однако до прояснения условий, на которых застройщики смогут получить права на развитие этой территории, делать выводы об экономике проекта пока рано. Впрочем, в ИФК «Мера» отмечают, что «средняя цена 1 кв. метра жилья в этом районе довольно высока, поэтому, вероятно, проект будет прибылен даже с учётом затрат на расселение жильцов и перекладку старых коммуникаций».

«То, что программа очень актуальна и необходима городу, не вызывает сомнений, – отмечает генеральный директор компании «Програнд» Евгений Мордовин. – Дома в этом квартале ветхие, ещё лет 10 – и она начнут разваливаться, муниципалитету придётся бесконечно тратить деньги на их ремонт. Сейчас удачное время, чтобы найти надёжных инвесторов, способных реализовать такой крупный проект. Вот если бы этот участок был выставлен на аукцион в 2008 году, на подъёме рынка, аукцион бы привлёк массу спекулянтов, цена взлетела бы гораздо выше экономически обоснованной. А сейчас совсем иная ситуация. Кризис для реализации программы не помеха: такие проекты, как правило, долгосрочные, только согласование всех документов займёт 2-3 года. К тому моменту, как начнётся этап строительных работ, кризис как раз подойдёт к концу».

Отметим, у инвестора уже есть опыт реконструкции здания в центре города – совсем недавно были завершены работы по адресу Кирова 25 – на месте бывшего общежития теперь располагаются офисные помещения и квартиры бизнес-класса. «Конечно, реконструкция старых зданий обходится довольно дорого, – комментирует Евгений Мордовин. – Но с учётом того, что мы не вкладываем средства в строительство дорог, коммуникаций, инженерную и социальную инфраструктуру – проект для инвестора оказывается эффективным. В городе много зданий, которые пора признать аварийными и сносить. У города, понятно, нет таких средств, нужно подключать частных застройщиков».

В числе «минусов» квартала Евгений Мордовин называет болотистую местность («придётся делать дренаж зданий, ливневую канализацию») и высокую плотность застройки. Некоторые риски несёт и то, что подлежащая реконструкции территория с точки зрения градостроительного зонирования относится в общественно-деловой зоне – а значит, разрешение на строительство здесь жилья можно получить только по итогам публичных слушаний.

К примеру, сложности со строительством жилого дома на месте заброшенной одноэтажной постройки возникли у ИФК «Мера» совсем рядом с кварталом №36, по адресу Дарвина 6. Эта территория также относится к общественно-деловой зоне, и в декабре 2014 года по итогам публичных слушаний городская администрация отказала компании в выдаче разрешения на строительство. Основанием стало «категорическое коллективное несогласие» на строительство жильцов близлежащих домов. В настоящее время заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными рассматривается в Арбитражном суде.

«Если концепция развития квартала №36 будет разработана при участии городских властей, она будет поддержана ими на публичных слушаниях, и возражений со стороны горожан будет меньше, – уверен директор по инвестициям ИФК «Мера» Андрей Клепиков. – Главное – определиться с единой концепцией и придерживаться её».

Напомним, «муниципальная адресная программа по сносу, реконструкции многоквартирных жилых домов в целях развития застроенной территории № 36…» – не первый подобный документ в Кемерове. Аналогичные программы в своё время были приняты для микрорайонов 7Б и 12/1 Центрального района (сейчас в них построены жилые комплексы «Кемерово-Сити» и «Золотые Купола»), территории выше и ниже Знаменского собора, микрорайона 15А Центрального района, 11Б в Рудничном районе (в границах улицы Ракитянского, переулка Авроры и  улицы Нахимова), а также микрорайона №52 Заводского района.
 
 

 


Рубрики:

Деловые новости

[29 марта] В Кузбассе планируют ремонт более 30 км областных междугородных трасс
[29 марта] Крупные дорожные ремонты на 500 млн рублей проведут в Кемерове и Новокузнецке
[29 марта] Сотрудница банка в Прокопьевске получила 3 года условно за оформление подложных кредитов
[28 марта] В компании «Уголь» группы «Кузнецкжелдортранс» введено наблюдение и арестовано имущество
[28 марта] В бюджет 2023 года добавили увеличение зарплат бюджетникам и новые городские проекты

Все новости


 Видеоинтервью

 

Рынки/отрасли

Поиск по сайту


 
 
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
Идея проекта, информация об авторах
(384-2) 58-56-16
editor@avant-partner.ru
Top.Mail.Ru
Разработка сайта ‛
Студия Михаила Христосенко