|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[26 апреля] МегаФон создал интеллектуальную логистическую систему для промышленных гигантов страны
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 25 от 10.10.2011
Непредсказуемое поведение курсов валют, обострение ситуации на фондовых рынках и предвыборные страсти остро ставят перед частными инвесторами вопрос – куда безопаснее всего инвестировать средства? Особенно актуален он для непрофессиональных инвесторов, желающих если не заработать, то хотя бы не потерять накопленное. Наиболее консервативным и универсальным инструментом для достижения этих целей попрежнему остаются вложения в недвижимость. О том, на что, прежде всего, следует обратить внимание при выборе инвестиционного объекта, «АвантПАРТНЕРу» рассказали профессионалы рынка. Сразу оговоримся, что речь шла о жилой недвижимости как наиболее доступной.
Покупать — не покупать
По словам директора агентства недвижимости «Жилфонд» Рината Маньянова, сейчас «всё спокойно и ажиотажа в скупке недвижимости не наблюдается»: «Движение доллара критическое — он достиг максимума, который у него когда-либо был на территории Российской Федерации. Если это и дальше будет продолжаться, государство включит экономические рычаги и будет активно скупать доллары на рынке, чтобы увеличить рублёвую массу. Но ситуация остаётся непонятной. В 2008 году те, кто остался с «кэшем», остались «на высоте». Но не нужно забывать кризис 1990-го года. Тогда те, у кого ещё вчера были деньги на машину, в лучшем случае могли купить рубашку или сходить один раз в продовольственный магазин. На мой взгляд, кризис, который надвигается, противоположен тому, который был в 2008 году, и лучше остаться в этот кризис без денег, так как они могут обесцениться».
Как известно, наиболее благоприятный момент для инвестирования — когда рынок находится на минимуме и есть основания прогнозировать рост. Судя по динамике цен на жилую недвижимость, посткризисный рост цен на неё происходит уже больше года. Однако, по мнению экспертов, не стоит этого смущаться. «Цены растут, но понемногу, — отмечает директор инвестиционно-финансовой компании «Мера» Андрей Клепиков. — За полтора года недвижимость на первичном рынке подорожала на 10-20%, такую же доходность за это время можно было получить и на депозите».
По оценке генерального директора строительной компании «Програнд» Евгения Мордовина, на сегодняшний день складывается наиболее удачная ситуация для приобретения жилой недвижимости: «В последнее время у меня часто спрашивают, стоит ли сейчас покупать квартиру, или лучше немного подождать. На мой взгляд, покупать нужно сейчас, и чем быстрее, тем лучше. Ипотечные ставки сегодня очень низкие, от 8-9% годовых — и это фиксированные, без пересмотра! Таких ставок не было ни до кризиса, ни в кризис. Цены застройщики в кризис снизили практически до себестоимости и они ещё держатся, выросли примерно на 5-7%. Дальше цены будут только расти: застройщики распродают «замороженные» в кризис объекты и начинают новое строительство, уже по новым ценам. Стоимость строительства будет только расти — цены на цемент, металл, кирпич, щебень почти восстановились. Спрос постепенно увеличивается, будет расти и цена. Так что покупку лучше не откладывать».
В то же время Евгений Мордовин скептически относится к возможности получить хороший доход только на росте стоимости купленной сегодня квартиры: «Этот рынок растёт всего на 5-7% в год. Скорее, приобретение недвижимости даёт возможность не потерять заработанное, зафиксировать прибыль. Для этих целей недвижимость — инструмент №1 во всём мире. Если посмотреть динамику на рынке ценных бумаг, то только в сентябре падение составило до 30%. Рубль снизился на 15% всего за один месяц. С недвижимостью такого не было за весь период кризиса! Даже если её стоимость и снижается, из неё можно извлекать доход — сдать в аренду, заложить в банке. К примеру, аренда двухкомнатной квартиры в Кемерове стоит в среднем 15 тыс. рублей, окупаемость составит примерно 17 лет. При этом она всё равно останется в цене и даже немного подорожает. Уже будет неплохая прибавка к пенсии».
 Целесообразность инвестиций в недвижимость Лесной Поляны эксперты оценивают поразному
Районы, кварталы…
Рекомендации по выбору объекта Ринат Маньянов формулирует коротко — «покупать то, на что хватит средств». Но, если есть возможность выбора, можно повыбирать, и одним из наиболее важных критериев оценке стоимости жилья (в том числе и в перспективе) является место. Как известно, на сегодняшний день наиболее популярными среди кемеровских покупателей являются квартиры в Центральном, Ленинском районе и ФПК, что отражается и в более высоких ценах. Останется ли Центральный район престижным для жизни и через 10-15 лет? По мнению Рината Маньянова, цена на недвижимость в нём (прямое следствие спроса) вряд ли будут расти в будущем: «Многие мои знакомые, купившие квартиры в самом центре, отмечают высокий уровень загазованности воздуха, зимой особенно трудно дышать». В то же время Евгений Мордовин отмечает, что экологические проблемы Кемерова «слышны» и в других районах, а центр города всегда является привлекательным местом для жизни.
По мнению экспертов, инвесторам стоит обратить внимание на вновь построенные районы, так как они имеют больший потенциал для роста цены. «Самые ликвидные и дорогие районы — Центральный, Ленинский, ФПК, — анализирует Евгений Мордовин. — Люди к ним привыкли, давно там живут. Вторичка в этих районах приближается к 50 тыс. за 1 кв. метр, в районах-новостройках — 35-37 тыс. рублей. С точки зрения роста в новые районы вкладывать выгоднее — пройдёт всего 5-6 лет, и цены там будут такие же при условии строительства необходимой инфраструктуры. Так, интересный проект «Кемерово-Сити» — рядом река, транспортная инфраструктура хорошая. Перспективен 12-й микрорайон — активно ведётся строительство социальной инфраструктуры, в это вкладываются большие средства. Во вторичку, особенно в старый жилой фонд, вкладывать не вижу смысла — дома старые, требуют капитального ремонта, инфраструктура устарела. Думаю, цены на них будут падать. Бесперспективными я считаю районы, приближенные к заводской зоне — по Кузнецкому проспекту, по улице Сибиряков-Гвардейцев. На этих территориях не планируется строительство автострад, школ, торговых центров. Дома там будут только стареть, скоро их нужно будет сносить».
Ринат Маньянов особенно выделяет среди прочих районов Лесную Поляну: «На мой взгляд, этот район на сегодняшний день является максимально недооценённым. Между тем это уникальный проект, с хорошей инфраструктурой, полным расчётом всех парковок и прочих факторов, от которых зависит комфорт проживания. Он активно строится и гармонично развивается. То, что микрорайоны Южный и Радуга также перспективны – это безусловно. Но не нужно забывать, что значительная часть квартир в них получена по различным программам. Не все хотели бы, чтобы их соседями были переселенцы из ветхого жилья. Социальная однородность — немаловажный фактор». По информации Рината Маньянова, дома, приобретённые в Лесной Поляне несколько лет назад за 8,4 — 8,8 млн рублей, сегодня продаются за 10-11 млн. Интерес частных инвесторов к недвижимости в городе-спутнике собеседник «Авант-ПАРТНЕРа» оценивает как очень высокий: «По Весеннему бульвару построено шесть домов, по моим сведениям, не более чем в 30% квартирах там живут люди. Уверен, что остальные квартиры были куплены инвесторами с целью последующей перепродажи и через год-два появятся на рынке по цене на 35-50% выше первоначальной».
Не все эксперты соглашаются с целесообразностью инвестиций именно в недвижимость Лесной Поляны. «В то, что сегодня коттедж стоит 6 млн, а через год будет стоить 9, я не верю, — говорит Евгений Мордовин. — Я скептически отношусь к тому, что в каких-то наших районах так вырастут цены. Тем более в Лесной Поляне — объекты там крупные, а 1 кв. метр большой площади всегда дешевле, чем малой. К тому же круг людей, которые могут позволить себе коттедж, ограничен. Разве у нас наблюдается массовый переход из среднего класса в класс высокооплачиваемых специалистов? Если бы у нас открывались новые предприятия, стремительно росла зарплата — тогда да. Но у нас этого не наблюдается, всё стабильно». «В этом месяце начались продажи в новом доме в Лесной Поляне, цена 1 кв. метра от 28 тыс. рублей — но это трёхкомнатные квартиры на первом этаже, — добавляет Андрей Клепиков. — Если брать готовое жильё или близкое к завершению, цены начинаются от 33-36 тыс. Примерно то же самое, что и город, так что какого-то особого потенциала роста в Лесной Поляне я не вижу».
Прочие рекомендации по выбору «инвестиционных квартир» собеседники «Авант-ПАРТНЕРа» дают стандартные — лучше приобретать квартиры небольшой площади, так как их легче продать (так, вместо одной трёхкомнатной лучше купить две однокомнатные). Наиболее качественной и дорогой технологией строительства является монолитная, но если инвестиция осуществляется на непродолжительный срок и не исключено, что через год-два квартиру нужно будет выставить на продажу, рациональнее вложиться в панельный дом — эти квартиры меньшей площади, у них дешевле 1 кв. метр, соответственно, они наиболее ликвидны.
Ксения Сидорова
|
Деловые новости[27 апреля] Новый проект КРТ в Заводском районе Новокузнецка выставлен на торги за 35 млн рублей
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
